日本樓市投資：一個理性的分析

 

之前曾經寫過美國的哪些城市萬萬不要投資，其中提到了底特律。很多投資者在投資底特律的時候，心裏想的是每年20%的租金收益率，他們希望這些租金可以帶來穩定的現金流，對抗通膨以及規劃自己的退休收入。這個想法沒有錯，錯的是投資者沒有去驗證每年15-20%租金報酬率的真實性，品質不好的租客加上品質不好的房子加上沒有良心的房仲，不要說每年15%的報酬，最後賠到可以拿回投資本金三分之一的人已是萬幸。詳細的細節在這裏不多說，有興趣的朋友可以參考之前的專文。

 

 

今天要借用的是高租金收益率的概念。一個穩健的租金收益，的確可以幫助我們成功地對抗通貨膨脹。通貨膨脹是一個很恐怖的東西，它不像股市一樣每天有指數可以看，知道自己賺多少賠多少，我們每天的生活日復一日，感覺不到通貨膨脹的壓力，直到有一天，走進家裏附近的餐廳，原本一碗45元港幣的米線漲到50元，我們才驚覺通貨膨脹在不知不覺中實現了。有時候我們對5元的漲價不痛不癢，其實這5元已經是11%的漲幅，時間拉長到10年的話，食物的漲幅可以翻倍。如果我們有100元，今天可以買到兩碗米線，若是存在銀行，以目前的年息不到1%，十年之後變成110元，到時候只能買到一碗米線，若是沒有其他的收入，把錢存在銀行絕對無法維持同樣的生活品質。這就是為什麼我們要另外尋找比銀行利息來的高又穩定的收益。

 

 

從租金收益率來看，日本的確是一個投資房地產的好選擇，原因無他，就是日本的房價在近20年來一蹶不振，價錢已經比亞洲許多開發中國家的大城市還低。日本人在1990年代房市泡沫爆破後，房市慘跌60%，到現在都沒有恢復，當初買房子慘賠的人，現在大多是阿公阿嬤級了，他們在這幾十年來對孩子的教育就是：千萬不要買房，絕對不要買房，買房子就是賠錢。這種教育在日本年輕一代的腦海中根深蒂固，目前30歲的日本人對於買房屋還是很抗拒，我有不少日本朋友，在大型日企打工，薪水在日本的前5%，還是堅決不買樓，寧可租屋。這在我們看來很不可思議，卻是有它的歷史背景。在房價低的狀況下，日本的租金報酬就相對來說變得很好，在東京的小套房，名目租金收益率可以到8%，淨租金收益率有6%；其他的城市如大阪、福岡就更不用說，名目租金報酬率可以到10%以上，比每年不到1%的銀行利息好太多。

 

 

這樣子看來日本的確是投資房地產很好的地方，在過去的也確實有大批的香港、中國、台灣投資者投資日本的房地產。但是投資日本房地產還是有幾個需要特別注意的地方。

 

第一個就是匯率的風險，匯率跟通膨一樣，除非是常常做外匯交易的人，不然一般人對匯率的變化感到不痛不癢。在四年前投資日本房地產的人，當時港幣兌日圓大約是1元港幣換10.3日圓；如今日圓對港幣比四年前貶值了約30%，也就是說，即使是這四年來房價漲了10%，你今天賣掉房子，把錢換回港幣，還是賠20%，如果把每年的租金收入加進來，也就差不多打平，四年投資白忙一場。第二個是空屋的風險，人口老化以及減少是日本的一大隱憂，日本和香港不同，香港也是出生率低有人口老化的危險，但是香港國際化（至少目前還是），有許多從外國來的移民提供了住房的需求。日本因為其特殊的文化以及排外性，外來移民要在日本生存不容易，大都市裏的外國人口比率比香港低很多，主要住房的需求還是來自本國人。在這種情況下，人口持續的減少就會造成空屋率的增加，房屋的地點如果沒有選好，很有可能空着租不出去。東京熱門的區域算安全，大阪或是福岡等其他日本城市就勸大家三思。

 

 

根據以上的分析來看，最適合投資日本樓市的人就是日本當地人以及有日圓需求的人。這些人需要用到日幣，所以沒有匯率的風險。我有一位日本同事，手邊有一些閒錢，苦於日本的零利率政策不想放在銀行，從六年前開始陸續買入東京的樓盤投資，每一間的租金收益率有6-8%不等，扣掉貸款利息2%，他每個月多出的現金收入等於是自己的第二份薪水。到目前為止他已經買了七戶樓收租，租金已經比他上班的薪水還要多，不得不說他獨排眾議，在朋友都租房子的時候反向買樓放租真是一個聰明的決定。

 

 

還有一種人也適合做日本的房地產投資，就是不急着拿回本的人。日本的匯率雖然前景不妙，有首相安倍帶頭做貶，但是對於長期的投資者來說，只要不急着賣房子可以等，就可以控制匯率損失。一間房子的淨收益率如果有6%，不考慮現值的情況下17年的租金可以和房價打平，把日本樓市投資當做年金來做不錯，不要想着賣房子，每年穩定的收租，到退休的時候這就變成一份退休年金，房子還在的一天，就有穩定的租金收入。在日本當海外房東有一個好處，日本租賃一律使用物業管理，連本地房東也是一樣，房東完全不用跟房客聯繫，常常房客從遷入到遷出，房東也沒見過一次面。因為物業管理非常的普遍，所以在日本當房東相對輕鬆很多。另外一個當日本房東非常大的好處是日本人對於工作以及居住地都有比其他國家高的穩定性。我有一位日本租客，從18歲就租在這間房子裏，一直到現在40歲了還是住在這裏，房子已經租了22年，這樣穩定的租客在其他國家很難找到。我心裏曾經有疑問，他都租了22年，為什麼不自己買一間房子？但就如同前面所說的，日本人不是沒有錢，而是經過房市崩盤的洗禮，許多人對於買房子真的怕了，他們寧可一輩子租房子也不想要面對買房子可能變為負資產的風險。

 

對於海外投資者而言，日本的樓市是一個非常獨特的市場，適合偏好長期投資的人，如果只是想要投資三五年賺房價增值，最好不要考慮這個市場。十幾年確實是一個很長的時間，所以在做這種長期投資的時候要把金額控管好，不要把所有的資金都放下去，針對不同的資金需求時間將投資放到不同的市場，等到需要資金的時候才能夠游刃有餘。