封面圖片：土地財政時期已經過去。（亞新社）
國慶黃金周幾乎演變為房地產市場「限購周」。自9月30日起，北京、天津、成都、鄭州、武漢、深圳等城市先後發布樓市調控政策。當前，房價瘋漲，這一輪緊急調控意味着2014年鬆綁的中國房地產政策再次步入拐點。
多地出台的調控政策細節或有不同，但基本思路一致，即竭力控制需求：或提高首套房或二套房首付比，或抬高房貸門檻。稍有「新意」的手法是，天津等地出台「分區限購」政策；成都則盯緊「人頭」：在一些區域一人只能新購買一套商品住房。這些極富短缺經濟特徵的手段，正是過往多輪限購政策的加碼。類似情景已多次重現，被證明是抽刀斷水之舉，本輪限購亦不會例外。
避免房牛轉為房災
其實，解決房價暴漲的扭曲狀態，說難亦難，說易亦易。關鍵還是下決心改革。只要從解決高房價賴以存在的土地財政入手，並改善宏觀調控手法，中國的房地產業就有希望走上健康發展的道路。在當前靠限價治標很可能失靈的情況下，決策者應將治本之舉及早提上議程，付諸行動。
房價畸高的危害是相當顯著的。從居民房貸收入比、新增房貸/新增地產銷售額等指標來看，中國房價已超過日本房地產泡沫時期，接近美國金融危機期間峰值水平。這不僅提高了企業經營成本和城市居民生活成本，進一步擴大了社會貧富差距，也直接綁架了中國經濟。在當前其他實體行業呈現「資產荒」之際，一旦房價深度調整，極易引發經濟災難。去年從股牛到股災的教訓猶在眼前，房牛轉為房災的後果，只會更為嚴峻。
令人費解的是，與製造業等行業資產質量相比，按揭貸款如今被銀行普遍視作「最安全的資產」；「為控制風險」，本已房價畸高的一二線城市，居然成為按揭貸款主要投向地。由於缺乏統一的金融監管體系，微觀主體各自為戰，宏觀審慎監管難以落實的弊端已暴露無遺。識者有理由擔憂，未來的房災必然與金融風險正相關。
高房價的社會成本也不容輕視。中國房價的瘋漲已與人口結構變化、經濟基本面嚴重脫節。就在政府以大量財政收入、政策舉措完善社保體系，有意縮小社會貧富差距之時，高房價帶來一輪又一輪財富轉移，使富者愈富而貧者愈貧，使剛進入社會的年輕人無緣房產，這將影響新興中產階級的成長，更是對城市新移民的直接打擊。同時，住房成為首要的投資品或投機品，且為恐懼驅動，國人經濟不安全感不斷加劇。
土地財政時代已完結
眾所周知，如今的高房價根植於「土地財政」，即以土地為「信用基礎」，授權地方政府執行積累城市化原始資本的道路。房價的五成以上要落入政府囊中。土地出讓收入多年佔地方本級財政收入一半，2010年高達67.62%。近年來，土地出讓收入對財政收入的貢獻率有所下降，但比重依然可觀。許多地方面臨着兩難選擇：如果賣地，將催生新的「地王」，推高房價；不賣地，則政府無法完成收入任務。這從一個側面反映了土地財政已經難以為繼。
土地財政的基礎是計劃經濟下的城市土地國有化和農村土地集體化制度，注定是低效的。連它的讚美者都不能不承認，這種安排過度耗費了土地資源。此外，它拉大貧富差距，鎖定了不同社會階層上下流動的渠道，造就了絕望的社會底層，滋生了觸目驚心的腐敗和激烈的社會衝突，並埋下了金融風險。這與中國房地產市場的境況何其相似！
應當承認，政府依靠土地收入來取得短期收入以做強財政、發展經濟，這個歷史階段過去了。當然，從土地財政過渡到稅收財政，需要細緻的制度安排。政府放棄地產收入，但通過共享方式獲得長期收益，或可成為一種選擇。但是，現在無論如何不是繼續爭論，而是付諸行動的時候了。摒棄土地財政當然也有風險，例如有觀察者警告可能影響企業的競爭力，但如果採取從試點入手，從大城市入手步步為營之策，風險是完全可控的。更不消說，無所作為、任由房價飆升的風險，顯然遠高於改革本身面臨的風險。如果不改變土地財政，國人就很難相信政府抑制房價過快上漲的誠意，「愈調愈漲」是可以想見的結果。
即使就短期而言，政府調控房地產政策的手法也須改變。不少官員希望房市呈現慢牛行情，這與股市監管者的思路高度相似。去年的股市大振盪表明，這不過是一廂情願。在房地產調控上，由於誤判經濟大勢，驟冷驟熱、進退乖張之舉也並不鮮見，使房地產市場主體蒙受巨大損失。已出台政策也反映了各部門利益協調之難。政策制定者首先應尊重市場基本規律。重視需求端，更應注重供給端，特別是熱點城市應主動公佈土地儲備和供應計劃，合理引導市場預期。
中國房地產市場過去20年的爆發性增長，源於三大動力：房改、城市化和寬鬆的貨幣政策。如今，房改動力已經耗竭；城市化仍在中途，但艱難可見；靠貨幣政策支撐，則無異於搭建空中樓閣。如同轉型中的中國經濟一樣，房地產市場如欲獲得可持續發展，必須調整體制基礎。揮別土地財政，加強宏觀審慎監管，再不應遲疑。
原刊於《財新周刊》，獲作者授權轉載。
