購買美國的房子選地點是很重要的，美國有51州，每一州的差距很大，經濟發展都不一樣，買錯地點就跟投資大陸的四線城市一樣，最終只有空城、崩盤、還有心碎。
這麼多美國的城市裏，最不要碰的就是紐約州的水牛城（Buffalo）和密西根州的底特律（Detroit）。
這兩個城市都是美國歷史上的老工業城市，水牛城因為運河業以及工業而興起，人口在1950年達到頂峰，當時是美國第15大城市。但是之後工業衰落，工廠倒閉，在1970—1980年間流失了1／3的人口，ㄧ直到現在經過了60多年，人口還在持續流失，水牛城與周邊地區曾經興盛商業鐵路、鋼鐵工業、汽車製造、五大湖航運以及穀物儲藏，而這些產業如今大多都已式微。目前水牛城市中心剩下29萬人，其中白人佔54%，非洲裔37%，西班牙裔8%，亞裔1.4%，黑人比例相對很高。城市裏面每戶的年收入低，僅有$24,536美元。全美國2014每戶年收入中位數是$53,557美元，水牛城的每戶收入還不到全美中位數的ㄧ半，有27%的人口和23%的家庭處於貧困線以下。全美國唯一比水牛城還窮的就只有底特律。
Detroit 底特律是美國密歇根州最大的城市。1701年由法國軍官建立，將當地作為皮毛交易中心。它是位於美國中東部，加拿大溫莎以北、底特律河沿岸的一座重要港口城市、世界傳統汽車中心以及音樂之都。底特律曾經有「世界汽車之城」的美譽，在1920—60年代曾是「美國夢」的最典型代表城市，1903年福特車廠在當地設廠，為底特律的風光揭開序幕。
福特車廠以具成本效益的概念組裝生產汽車，加上美國政府在二戰後建造全國公路網，揭開汽車消費主義時代，讓底特律成為最有經濟發展的城市，移民紛紛湧入，令底特律人口在1960年代飆升至180萬人，成為全美第三大都市，當時的居民都懷抱著上大廠賺錢變中產階級的夢想。但是美國汽車業缺乏策略遠見，只顧著生產體積大、耗油的汽車，面對日系還有德系車廠進入美國，逐漸失去競爭力，讓底特律經濟受到很大的衝擊，汽車業大量裁員，工人的飯碗不保，城市從1960年中期開始衰退，人口紛紛外移。
一落千丈 惡性循環
當地最有名的車廠帕卡德車廠就是一個最好的例子。車廠在1903年開廠，當時是全世界最現代化的工廠，佔地有16公頃，傲視全球，在裏面工作的人對未來充滿希望。但是車廠在1958年關閉，搬離底特律，留下空蕩的廠房、剝落的門窗、殘破的設施、滿布的廢車胎和破爛的傢俱，彷彿鬼城一般，曾經風光半世紀的廠房變成當地最危險的地方之一。1967年底特律第十二大街的暴動和廢除了種族歧視的公共汽車業更使得白人大量逃離，來自南方的非裔美國人不斷遷入，造成底特律的黑人居民所佔百分比迅速上升，城市居民結構大幅改變。隨著零售商和小業主的離開，稅收不斷下降，短短的十年間，城市東南部的大量建築和房屋被遺棄。1970年代，石油危機重創美國汽車工業，同時日本及其它外國小型汽車製造商的競爭造成底特律的工作機會快速減少，再加上海洛因和可卡因的大規模進入，底特律的財產犯罪和毒品相關犯罪急遽增加，許多被遺棄的房屋因而成了吸毒者的天堂。
底特律的城市治安變得聲名狼藉，而種族問題更是困擾著整座城市。同時，由於財政預算不足，城市的公共服務也不斷變糟。大部分居民為了生計紛紛離開，終於造成底特律十室九空的下場。2013年7月18日，底特律宣布破產，並於同年12月3日獲法院批准，成為美國史上首座申請破產的最大城市。底特律的人口有超過80%為黑人，黑人所佔的比例是美國北部大城市中最高的。整個底特律都市區的黑人數量超過了100萬，其中約80%生活在底特律市。白人佔12%、印第安人佔0.33%、亞裔美國人佔0.97%。底特律也是全美國最貧窮的城市，2014年美國國家統計，底特律的每戶收入中位數只有$24,000美元，同樣不到全美2014每戶年收入中位數$53,557美元的一半。
這兩個城市有著同樣的問題——工作機會流失、黑人多、家庭收入低、治安差、人口外移、當地政府沒錢。這些問題互相關聯，造成惡性循環。公司外移，工作機會就減少，政府稅收也變少，商業大樓空置率高，治安就變差，居民貧窮沒有錢，犯罪率提高，然後就有更多公司外移，政府就更窮，治安就更差……
投資底特律只能抱著做善事捐錢去幫助當地政府的決心，如果是希望獲得好的報酬甚至翻倍，還是及早遠離這裏。有些仲介把水牛城和底特律說得天花亂墜，告訴你只要20,000美金可以買一棟當地「全新翻新」的獨立屋，還有極高的（15—20%）租金報酬率，房客都是政府核准的 Section 8租客，租金是政府出，把這份投資包裝得很美好。事實是，當你買了這兩個地方，幾乎就注定了要把錢賠在這裏，所謂的「全新裝修」其實大有問題，全新裝修是裝修了哪裏、有各項維修的證據嗎？所有的投資者在投資之前都應該詳查這個部分，付費請公正的第三方驗屋師檢驗房屋狀況或是到房屋現場確認真的有所謂的全新翻修。另外就是房子買了賣不掉，以及買了房子之後接下來各項無止盡的維修費用。
買得回來 賣不出去
買房子第一個最重要要考慮的事情是：房子將來要賣給誰？底特律是全美國最貧窮的城市，不要說20,000美金的房子了，很多居民要他們拿出500元現金都有問困難。在這種狀況下，買房子對他們來說是天方夜譚。那將房子賣給其他州過來的人呢？底特律經濟不振、治安差，條件好的外州居民不會想移入。試想，你帶著一家大小去美國生活，會選擇一個走在路上隨時擔心會被持槍搶劫的城市居住嗎？你不會、我不會，其他州的美國人也不會。
有人說，我不賣房子，當個穩定的房東，靠著每年20% 的租金報酬率，五年就回本了。從計算上這個理論是成立的，但是到了實際運作，會發現理想和現實有著極大的差距。首先，Section 8的租客都是低收入的人，會帶來很多房屋維修上的費用。所謂的Section 8，是美國政府幫助年老的，低收入家庭和其他困窘的人們的房屋租金補助計劃，主要是幫助這些人負擔房租而使他們得到更好的居住品質。有些人會告訴你 Section 8的房客很好，因為政府會負責負擔他們的房租，但是事實是，這些 Section 8的租客，沒有錢繳房租，常常也沒有錢繳水電費，連生活都成了問題。他們連一頓溫飽都要費神，哪裏有時間幫房東好好照顧房子，心情不好沒有飯吃的時候，可能還摔門破壞房屋。
瑪斯洛的「需求金字塔」說明了，人最基本的需求是求溫飽，然後是安全，之後才是歸屬感、自尊、以及自我實現。為什麼底特律的治安差？因為居民連求溫飽都有問題，當一個人生存不下去的時候，偷竊搶劫就成為活下去的一個選項。房客沒繳水費，在香港水公司會找上房客，但是在美國，水公司找上的是房屋業主，因為美國的水費帳號是跟著房屋住址，而不是跟著使用者。房客的水費欠繳，水公司會把所有欠費包含罰款都掛到房子底下將房子設定留置權，留置權沒有解除之前房屋是無法買賣的。這部分的費用最後就是業主自己要處理，對於沒有錢的房客，告上法院只是浪費自己的時間跟金錢，房客積欠的款項是拿不回來的。繳不出錢又不搬離的房客，業主必須申請驅逐令請警察把房客趕出去，運氣好一點的業主可能花個半年的時間趕走房客，損失半年的租金；運氣不好的業主，法院可能告訴你房客是弱勢的單親媽媽，請業主有同情心，不要落井下石，判決敗訴，業主最終還要倒貼一筆錢請房客搬走。運氣最差的，房客在被驅離的時候對業主心生怨懟，倒一桶水泥進馬桶，把牆壁打破，有一點價值的金屬水管拔走，或是離開之前把水龍頭全部打開讓水流的四處都是，蓄意破壞房子。遇到這一種情況，維修費無上限，費用超過房屋本身的價值都有可能。
投資房產 反變建設城市
有人說底特律已經在改善，也許吧，但是大家要想想，城市改善需要什麼？需要錢。要讓一個城市復甦，首先要建設，改善治安。建設包括了改善市容，當地政府必須想辦法把ㄧ些破爛的道路和房子維修好，但是當地政府自己都窮，底特律都破產了，怎麼有錢做建設。雖然底特律在2014年底已經退出了破產計劃，但這是多方協商打掉原有債權的結果，底特律仍然要節省開支。一個沒有錢的城市，很顯然地，重建費用就是要由城市裏的業主來買單。底特律目前開始要求房屋業主申報自己的房屋，並且讓政府安排時間去審查房子，確定房屋符合政府要求的標準。沒有符合標準的，就要限期改善，屋主要花錢負責把房子改善到可以通過政府的規範，改善市容。如果沒有申報自己的房屋安排政府去審查房子，被政府查到就會被罰款。結果就是，不管業主有沒有申報自己的房子，最後都是要繳錢。
改善市容這件事情本身是一件該做的事情，因為不做城市只會每下愈況。但是身為一個投資者，當政府訂定了許多整修的規定，強迫投資者買單，你投入的成本就已經不在自己的控制範圍內。十年之後，也許底特律會變好，但是在這十年之間，投資人不知道要花多少成本在幫助底特律的政府重建城市。
這兩個城市的投資描述到這裏，聰明的你已經了解投資水牛城和底特律是什麼情況。投資房產跟股票相似的一點是每個人都有自己想要追求的報酬，還有可以忍受的風險。有些人喜歡買香港電訊，坐收股息，有些人追求高風險高報酬，喜歡買創業板的股票。這些沒有對錯，唯一要小心的是，要認清自己買的是什麼，最怕的是想要做如同巴菲特一般穩健的投資，結果錯信他人所言買到了快下市的全額交割股。
（封面圖片：Pixabay）
