「地王」頻現,應該怎樣調控房地產?

近20年的教訓表明,政策搖擺對房地產行業的傷害最為深巨。
房地產市場愈發呈現「冰火兩重天」景象。一線城市和部分強二線城市房市火爆,華為掌門人任正非近日有關「深圳房地產太多了,沒有大塊的工業用地了」的抱怨廣為流傳。與此形成對照的是,大部分三四線城市房市一片蕭索。各地供需格局千差萬別,中央政府難以採取「一刀切」政策,轉而讓各地實施差別調控,房市去庫存任務變得異常複雜艱鉅。
 
限價仍是地方政府最得心應手的調控手段。 5月中旬以來,蘇州、南京等本輪房價地價漲勢迅猛的城市,相繼出台土地限價令,對掛牌地塊設置最高報價,若開發商報價超過最高限價,競價結果無效。然而,土地限價令只能短期治標,不能治本。還有部分地方政府通過加大配建物業、提升持有型物業佔比、要求現房現售等新規則,提高拿地門檻。這些舉措是地方政府在市場壓力下採取的應急之策。實踐多次證明,這類措施中長期效果欠佳。與曾經的「90/70」政策(要求建築面積90平方米以下住房面積所佔比重須達到開發建設總面積70%以上)相類似,過於具體、僵化的行政干預手段,最終將被迫低調退出。
 

中央嚴厲執行退房令

 
需要重視的一個現像是「地王」頻現。據不完全統計,僅在5月,全國便出現69宗「地王」,其中,56宗出現在二線城市,買家則以央企、國企為主。
 
這種情形並不陌生。 2010年初房價地價齊升時,央企便曾是「地王」的主力,並引發中央嚴厲的「退房令」,要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產領域,僅保留16家央企,這一名單後增至21家。然而,如今,「退房令」遲遲未落實,多家本在清退行列的央企仍活躍於房地產市場。每一輪「地王」湧現,都會引發聲勢浩大的調控,然而,過幾年,「地王」又捲土重來,地價房價相互推動,呈現螺旋式上漲。
 
購得「地王」,出手企業能引來廣泛關注,卻未必在財務上合算,以虧損了結和提前退地的案例並不鮮見。央企熱衷「地王」,根本上是國企軟預算約束的痼疾使然。但是,在本輪房地產行情中,又有特殊原因。在國企改革無可拖延的情勢下,央企擔心自己成為重組對象,拍到「地王」,能顯著增加企業的土地儲備賬面價值和存貨含金量,做大企業規模。此外,在經濟增速下行期,企業資產配置的壓力也很大,在有限的投資機會中,房地產成為最抗衝擊的資產。在前期穩健略偏寬鬆的貨幣政策下,央企、國企獲得資金更容易、成本更低,這為其炒作「地王」提供了充足的流動性。
 
國企、特別是央企接連製造「地王」,是對房市調控政策的挑戰和消解。這嚴重加劇了房地產市場的失衡,使得一線城市和強二線城市房市越發火爆,而數量眾多的三四線城市則被「虹吸」得氣息奄奄。在這種形勢下,全國完成房地產去庫存的任務是根本不可能的。國企本被寄予厚望,充當國家調控經濟的得力工具,然而,如同逃廢債一樣,它在房地產市場上再次扮演了消極的角色。住建部和央行等部門自當盡職履責,各級國有資產管理部門不應對此不聞不問,聽之任之。國企人士平時喜談「社會責任」,公眾正關注其在房地產市場上的表現。
 
「地王」現象自然不宜孤立看待,而應置於當前宏觀經濟形勢和房地產市場發展的全局下統籌視之,綜合施治。
 

中國經濟的增長紅利

 
當前,有人士主張一線城市放鬆「地根」,認為這是中國經濟可望可即的惟一的增長紅利。土地供求關係誠然至關重要。對於人口流入較多的一二線城市,適當增加住宅土地供應,調整工業用地和住宅用地的比例,甚至恢復跨省換地制度,均可考慮。但是,這首先要解決土地集約化利用的難題,其次要消除戶籍制度等體制性障礙,否則就只能是又一次「攤大餅」,甚至有建造大規模「鬼城」之虞。
 
各地相機調控,並不等於中央政策除了重申原則便無可作為。中央政府應切實督導各地調控,及時發現並製止地方政府的過激做法,例如,瀋陽市貿然推出的大學生可零首付買房的「新政」。中央政府更重要的使命是全面深化改革。當前,受制於宏觀經濟形勢,不少地方稅收銳減,地方國企效益低下,地方政府有動力把房價推上去,幻想延續過去的「土地財政」舊模式。中央政府應加快財稅體制改革,在營改增的同時,為地方找到新的​​主力稅種。
 
房地產行業體量巨大,涉及行業眾多。在正視「地王」現象,為一線城市和強二線城市房市降溫的同時,應盡力避免由三四線城市引發的「房地產市場即將崩盤」的悲觀預期。倘若房地產投資下降過快,各級政府將非常被動,房地產政策難免反复。近20年的教訓表明,政策搖擺對房地產行業的傷害最為深巨。
 
原刊於《財新周刊》,獲作者授權轉載。
 
 
(封面圖片:亞新社)

胡舒立