2014年9月26日掀起的一場青年抗爭運動，以爭取政治上更大自由為訴求，事件誠然以政治為出發點，卻顯然包含經濟及社會因素。
參加運動的年輕人不滿現行政制不夠包容，提出抗議，他們擔心欠缺公義又不平等的政制安排令香港的核心價值受損，其中包括港人享有的種種經濟自由及公民權利。
置業鴻溝 分化根源
但凡與參加街頭佔領行動的青年男女交談過的記者、社工、教師、神職人員等各界人士，都發現貧富懸殊現象已成為本地社會矛盾的一大導火線（參看 Kathy Chu, 2014）。
整體而言，香港社會無疑較上一代富裕繁榮，但目前不少中產階級覺得被壓搾，出租及自置物業的業主則受惠良多，樓價飆升至史無前例的水平，較九七年高峰期高出三分之一，零售商舖租值更冠絕全球。
自置居所住戶百分比由1991年35.3%增至目前35.9%，增幅僅為0.6%，當年市區一個400平方呎的住宅平均樓價為100萬元，首期只需樓價半成，而家庭入息中位數為月入$10,325；時至今日，面積相若的住宅價值已升至460萬元，首期高達樓價四成，而家庭入息中位數為月入$22,900。
1991年的置業首期相當於五個月的家庭入息，現在是80.9個月，升幅達15倍，可見一般家庭的置業夢想近乎遙不可及，社會難免分化，中產階級對經濟前景信心動搖。社會上既有大部分市民不滿經濟現狀，自然難免躁動不安。
市民眼見主要開支項目如住屋、公共事業、日常用品、交通、通訊、娛樂等，似乎都由十數家企業所包辦，經營業務又往往與地產發展相關。年輕人觀點容易接受激進的看法，以為富豪主宰本地經濟，地產霸權仗勢欺人，他們認為社會不公已不容置疑，罪魁禍首則非政制安排莫屬，而北京政府作為幕後操控者，更是難辭其咎。
這個關於香港資本主義的激進論說，歸咎小圈子政制安排導致經濟市場缺乏競爭，在香港大有市場，對年輕一眾尤具說服力。從前社會大眾並不一樣，他們相信「建制論說」所言在社會上人人平等、公平競爭，努力可得相應回報。在經濟、社會層面形成「有產階級」與「無產一族」並不是政制安排所致。不幸的是固有政制安排一直未能化解本地日益深化的社經矛盾。事實上樓價高企才是社會分化主要原因，而造成樓價高企自有其他眾多因素。
樓價升勢 非關政制
首先，1980年至2008年約30年間，出現經濟全球化，世界各地經濟急劇增長、財富迅速累積的年代應運而生，各類資產，包括金融資產、黃金地段物業、珠寶首飾、藝術品、洋酒，以及種種奇珍異寶需求日增。隨着金融資產需求有增無減，影子銀行應聲而起；香港作為國際經濟金融中心，各類資產和合約均受普通法與健全法制保障，樓市自然在全球備受追捧。
樓價飊升現象並非香港獨有。法國經濟學家皮格提（Thomas Piketty）在其名著《21世紀資本論》（Capital in the 21st Century）中發現，1980年至2010年期間，房屋資本對國民收入比率急劇上升：在法國由122%升至371%，英國由134% 升至300%，德國由134%升至236%，加拿大由121%升至208%，美國由151%升至182%，香港自1980年至2013年期間，則由122%升至209%（以上百分比率以十年平均值計算），足見土地發展的高規管成本，已導致世界各地樓價趨升，也引發第二個因素。
第二，由於黃金地段土地有限，物業供應遠遠不及金融資產增長得快。為求增闢物業供應，往往必須重建現有樓房，無奈種種規劃規條及建築守則有礙重建步伐，各地社會所牽涉的政治糾紛複雜，重新發展的交易成本昂貴，嚴重延誤計劃，進一步推高樓價。
估計自1989年以來，香港有關規條守則、發展延誤已令樓價與建築成本之間差距平均擴闊約67%，不論地產市道盛衰，如此懸殊的差距亦一直揮之不去。
第三，中國對外開放及經濟改革雖是經濟全球化過程的一部分，但其規模之大、速度之快，以至與香港距離之近，所產生的影響可視為另一大獨立因素。中國對外開放，本地製造業北移，規模倍數增長。經濟結構轉型及社會日趨繁榮帶動本地服務業發展，因人口結構轉變的關係，勞動力供應緊張，工資急升，服務業價格上漲。
一般物價升勢凌厲，到1992年升幅已達雙位數，以致香港在隨後20年變成服務型經濟體。樓價更加倍狂飆。期內未能置業者隨即發現，樓價已升至他們無法負擔的水平。
第四，基於聯繫匯率，港元與美元掛鈎，近30年來，美國大部分時間利率偏低，大量國際資金流向香港，也令本地樓價升勢火上加油。鑑於按揭佔銀行貸款比率日升，香港金融管理局不斷提高新做按揭首期比率，以免銀行業蒙受系統性風險。措施一出，更令一般家庭置業難上加難。
上述四大因素都遠於1997年之前已出現，是以九七後的政制安排不可能成為樓價高企的原因，可見激進論說存在根本謬誤。我於1997年已在《南華早報》撰文指出：「置業能力已成為社會上『有產階級』與『無產一族』對立的界線，看來相隔的鴻溝正漸形擴大。」（參看 Wong, 1997）
香港的大業主與地產商成為主要受惠者，運用從中所得的雄厚資金，在本地、海外大舉購置兼併各項不同產業。歸根究柢，是上述四大因素令資本與財富分配日益集中，與九七後政制安排無關。
香港發展成為以富商主導經濟實在是由於1980與90年代間所處環境意外造成。當時擁有物業或有能力置業者大有進賬；建制派系由於對「民粹主義」有所顧忌，遂傾向於維持固有的政制安排；另一方面由於反對派對北京事事狠批，推使北京向建制派靠攏。
業權為本 安定之源
樓價只升不降，無論在任何社會都足以在經濟及社會層面產生撕裂，業主與租客之間的鴻溝，不過是社會上嚴重分歧的其中一面。今時今日，一個年輕人若無父母資助，要儲夠本錢支付按揭首期簡直難比登天。80後這一代，如今將要背負起父母一輩避過的供樓重擔。
擁有物業的優勢，在於能夠以轉按方式籌措資金，既可給子女供書教學，也可打本經營小生意，甚至在生育率低而難再養兒防老的今天，為自身養老作好準備。擁有自置居所，於夫妻失和之際也有助維繫家庭關係，避免破碎家庭禍及子女。今時今日，社會的向上流動性與置業能力關係密不可分，置業無望，必會令跨代不均現象惡化。
香港目前面臨的樓價高企現象，既揮之不去，亦同時衍生雙重難題：缺乏置業能力的一半人口終日抱怨樓價過高，已經置業的另一半人口卻不願樓價下跌，雙方分歧根本無法化解。本地社會矛盾固然以不同面貌呈現，但造成社會分歧的根源在於樓價高企。
化無為有 怨氣可消
降低樓價並非解決問題之道，只會連香港經濟亦一併斷送，正道乃在於化無產一族為有產階級。單靠增加物業供應量已嫌太慢，幸而香港不乏選擇，能不費分文公帑而一舉辦到：大可以遠低於市價的售價向現有租戶出售公屋單位，容許租戶將單位在自由市場轉讓，賺取收益。
本地有超過三分之一家庭居於公屋單位，若讓他們把公屋單位私有化，應可讓公屋租戶獲得真正資產，利用足夠資金解決種種生活困難。如此一來，即可大大收窄有產階級與無產一族之間的鴻溝。
有數個方法可達至住屋私有化：把「租者置其屋計劃」略加修改再重新推出；降低「居者有其屋計劃」補地價價格；把現行公屋租住計劃及居屋計劃二合為一，通過容許合資格申請者選擇租住、購置，或先租後買，使房屋計劃更具靈活性。
樓價高企所以成為問題，只因社會上有一半人未能置業，若使大部分香港人加入業主行列，即可化解當前的社會分歧，即使本地人對內地人的怨氣也會大為消減，甚至歡迎新移民與自由行旅客，因為他們有助提升樓價與資本值，而非與本地人爭飯碗或造成都市擠迫，影響生活素質。
香港是資本主義社會，當資本分配出現嚴重不均，便會衍生政治問題，現時在街頭表達訴求的年輕人，正是在資本擁有權差距日益擴大年代中成長的世代。要從當前政治困局破繭而出，必須在房屋政策上加以大刀闊斧，我認為只有由普選產生的行政長官，才有足夠勇氣及授權解決問題。房屋問題一日未能解決，則以為現行政制安排是社經困局罪魁禍首的錯覺，只會世世代代不斷延續下去。
參考資料：
Kathy Chu, “Hong Kong Protests as Much About Dollars as Democracy”, Asian Wall Street Journal, 19 October 2014.
Wei Gu, “Protests Also Fueled by Widening Wealth Gap”, Asian Wall Street Journal, 9 October 2014.
Thomas Piketty, Capital in the Twenty First Century, Harvard, 2014.
Y.C.R. Wong, “Time to Count the Social Cost of a Divided People United”, South China Morning Post, 19 May 1997.
原文刊於《信報》，獲作者授權發表。
