本港今天的政府財赤問題非常嚴峻，原因是本港經濟疲弱非常。2023年實質本地生產總值（GDP；29,010億元，以2022年價格計）還不如2018年；人均GDP甚至低於2017年。今天財赤遠比2003年前嚴重得多，因為經1998年大衰退後，在2000年（即高位後第三年）香港GDP已超越1997年的高位。
1998年的大衰退，其實跟亞洲金融風暴關係不大，其主因據筆者的實證研究（載於2008年Pacific Economic Review及2006年Contemporary Economic Policy），乃源於1997年12月公布的租者置其屋計劃「推冧」了樓市。本人早於1998年3月24日在《南華早報》預測：「租置計劃（因即時衝擊了居屋的吸引力）最終會導致樓市崩瀉、財赤猛升、經濟倒退。」在該文結語我如是說：若房委會不改弦易轍，租置計劃勢將對本港發展商和業主造成長遠影響，並打擊香港的公共財政，全香港自置居所業主將會發現房價會跌至極低水平，納稅人將須面對更沉重稅務負擔，而沉重稅務負擔又將會進一步打擊物業價格，香港經濟活力勢將一去不復返。
首要認清高地價與低稅率關係
今天香港經濟的低迷，是內外交困的結果。對外方面，美國帶頭的打壓影響巨大；加上同樣被制裁打壓的大陸同樣面對經濟下行壓力，若非中國領導人目光如炬，一早推出一帶一路和加入RCEP（《區域全面經濟伙伴關係協定》）的策略，本港的外需和金融中心地位恐怕會比今天差得多。對內方面，本港低迷的樓市，卻也是跟錯誤的房屋政策有關。
應對香港的財赤
本港今天的政府財赤問題非常嚴峻，原因是本港經濟疲弱非常。2023年實質本地生產總值（GDP；29,010億元，以2022年價格計）還不如2018年；人均GDP甚至低於2017年。今天財赤遠比2003年前嚴重得多，因為經1998年大衰退後，在2000年（即高位後第三年）香港GDP已超越1997年的高位。
1998年的大衰退，其實跟亞洲金融風暴關係不大，其主因據筆者的實證研究（載於2008年Pacific Economic Review及2006年Contemporary Economic Policy），乃源於1997年12月公布的租者置其屋計劃「推冧」了樓市。本人早於1998年3月24日在《南華早報》預測：「租置計劃（因即時衝擊了居屋的吸引力）最終會導致樓市崩瀉、財赤猛升、經濟倒退。」在該文結語我如是說：若房委會不改弦易轍，租置計劃勢將對本港發展商和業主造成長遠影響，並打擊香港的公共財政，全香港自置居所業主將會發現房價會跌至極低水平，納稅人將須面對更沉重稅務負擔，而沉重稅務負擔又將會進一步打擊物業價格，香港經濟活力勢將一去不復返。
首要認清高地價與低稅率關係
今天香港經濟的低迷，是內外交困的結果。對外方面，美國帶頭的打壓影響巨大；加上同樣被制裁打壓的大陸同樣面對經濟下行壓力，若非中國領導人目光如炬，一早推出一帶一路和加入RCEP（《區域全面經濟伙伴關係協定》）的策略，本港的外需和金融中心地位恐怕會比今天差得多。對內方面，本港低迷的樓市，卻也是跟錯誤的房屋政策有關。
《基本法》明文提到，香港特區「參照原在香港實行的低稅政策，自行立法規定稅種、稅率、稅收寬免和其他稅務事項」，又提到香港「財政預算以量入為出為原則，力求收支平衡，避免赤字，並與本地生產總值的增長率相適應」。我們要應對香港政府的財赤，首先要認清高地價與低稅率的關係。其實此兩者如影隨形，客觀規則根本否決了低地價低稅率的可能。一個有競爭力、開放而又低稅的地方，自然會吸引資金和人才去發展及置業，這樣就必然會推高地價。本港高地價又因足以向政府提供龐大收入，而造就了低稅率的可能。况且，基於市場機制，高稅率定必會反映成為業主的負擔，結果這負擔亦必會反映在較低的地價和房價。
昔賤售公屋 造成巨大經濟損失
昔日房屋政策錯誤，主要在賤售公屋，透過經濟生態系統造成莫大經濟損失。回歸前樓市好像只升不跌的原因，跟1987年引入富戶政策有關，又跟當時公屋租客買賣物業大行其道而房委會長期縱容有關。
首先，由於公屋租金低廉，公屋居民遠比租私樓住的市民容易儲得買樓所需的首期；而富戶政策「加辣」，又使富戶產生「能否留低」的憂慮，紛紛買樓自保。
據1993年《長遠房屋策略中期檢討報告》指出：「一個獨立調查發現，在1992年10月至1993年3月間，公屋租戶購買私人物業佔總交投達24%。」在賤售公屋下，公屋居民不但毋須買私樓，更沒有興趣買定價遠比公屋售價高得多的居屋。1997年12月公布賤售公屋後，居屋旋出現撻訂；居屋業主因樓價急跌，難以心目中的「合理價」套現，無法換樓，拖累樓市急跌；然後透過「經濟的生態系統作用」，波及宏觀經濟和政府財政收入。
今天房屋政策錯誤，則主要在對公屋富戶提供過多福利，富戶缺乏離開公屋的誘因，並由於公屋福利愈來愈巨大，產生了難以抗拒的吸引力，令愈來愈多人願意「躺平」去爭取公屋福利。公共房屋成為政府巨大的財政包袱，間接和直接造成的禍害，遠高於惠及相對少數人帶來的好處。李家超特首曾引用內地「精準扶貧」的經驗，作為學習榜樣。可惜我們的房屋福利太粗枝大葉，毫不精準。然而這是房屋政策多年來愈來愈「走樣」的結果，不能全怪現屆政府。
公屋富戶享過多福利 屬房策錯誤
對「公屋富戶提供過多福利」這點，看看今天房委會忍讓富戶的程度，即可印證。今天若有四口子的家庭，只要月入低於154,750元，仍可以不用遷出，條件只是交雙倍正常租金另加差餉；若然月入低於92,851元，則須交倍半租金另加差餉。這樣的富戶，為何仍可取得重大的房屋福利，迫使收入遠低於他們的申請人年復一年苦苦輪候？
此外，公屋富戶富有至此，仍可以綠表申請巨大折扣買居屋，而其後更可以毋須補地價賣給綠表客，賺取豐厚利潤。他們的福利，教自力更生、出血汗錢買私樓變成負資產的人，情何以堪？
相對香港，新加坡的出租公屋要求租客定期申請續約；若不符合條件，便要搬出。另外，相較香港，新加坡的出售「組屋」沒有收入和資產上限要求，但選址不會座落於高價地點。多年來，由於經濟向好，住組屋的居民紛紛換到地點更佳、條件更好的私樓。1998年星洲住組屋的住戶佔總住戶88.1%，去年這比例已跌至77%。
回歸以來，我們的房屋政策一直相當「有為」，卻欠可持續性，原因是對人性和對市場的缺乏了解。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
如何應對香港的財赤 2-1
