香港樓市近期交投疏落,每個月在土地註冊處登記的買賣合約跌到4000餘宗水平。另一方面,根據地產代理監管局的統計,截至10月底為止,本港的持牌代理仍有41000多名。平均每人每年只能做一單生意。以目前地產代理與公司拆帳的比例計,地產代理的收入根本難以維生。
地產代理僅需23000人
不過,地產代理的真正從業員遠不及持牌代理的人數。原因是很多並非從事地產代理工作的人,也會去考地產代理牌照,作為一種專業資格,以增加自己在行內的競爭力。就我所知,從事以下工作的人,都可能持有地產代理牌照;地產發展商售樓部的人員、律師樓的交易文員以至律師自己、銀行負責做樓宇按揭的人員等。此外,香港還有一批什麼牌都想擁有的人,他們連的士牌都會考一個,地產代理牌當然不會放棄。
因此,真正從事這個行業的人是不足4萬人的;我估計,最多3萬人左右。我名下有兩間地產代理公司合起來約有8000名營業部員工,而以市佔率計,我們在一手市場佔50%,在二手市場有35%。如果其他行家的生產力與我們相差不遠,這個行業只需要23000人已夠。
然而,隨着地產市道的回落,地產代理公司的經營狀況正迅速惡化。自去年中以來,很多公司都已進入虧損狀態;近期虧損更進一步惡化,促使他們非進行大規模收縮不可,以削減成本,爭取收支平衡。
地產代理的成本主要有3個組成部分:工資、租金、廣告。地產代理的工資不高,拿的只是最低工資,已減無可減,所以只能減人手,不能削工資水平。而租金則受制於租約條文,並非想停就可以停的。至於廣告,則一削就會影響公司的獲客能力。在市場淡靜的時候向廣告開刀,並非明智之舉。
縮減人手最快
在這種情況下,最快可以削減成本的方法是縮減人手。首先會裁減是那些長期沒有開單的人員;繼而會對達不到配額的人員開刀;如果這樣還不夠,就會不斷切尾巴,把業績最差的10%的營業員裁走。不過若市道沒有改善,而公司的營運又欠佳的話,光是靠削減人手是不足以達到收支平衡的。
如純看地產代理監管局公布的持牌人員數目,削減人手好像進行得非常緩慢,因為每月持牌人數只是減少百餘人。按這樣的速度減下去,一年也只能減3%左右,對從業員的壓力不大。
不過,這只是一個假象,因為牌照的有效期可以長達2年,被辭退的營業員只是失去工作職位,但其持有的牌照依然有效,因此監管局的數字並不能反映從業員被削減的情況。政府可能就是因為見地產代理的持牌人數仍維持得很好,而以為地產市道仍不算差吧!事情卻並非如是。