一份本地報章於周二報道，除了海怡半島外，香港十大屋苑樓價均已跌破今年年初水平。以跌幅最大的頭三位——鰂魚涌康怡花園、長沙灣泓景臺和紅磡黃埔花園為例，跌幅分別為17%、10%和9%。然而，香港樓價真正見頂回落是發生在今年9月，即是在過去三個多月，絕大部分大型屋苑的樓價調整速度是相當快，反映本地樓市已進入一個明顯的跌浪。
非理性亢奮行為形成樓市泡沫
自80年代至今，香港樓市經歷四個較大的調整浪，調整幅度介乎16%至66%，因此要預測今次樓價跌多少才見底可以說難度頗高。最近一次樓市出現牛市是由2009年1月至今年9月，整整維持了近七年時間。今年初，一間美國公共顧問機構 Demographia 公布《全球樓價負擔調查》結果，香港的樓價最難負擔，一般家庭收入中位數竟然是樓價的17倍，遠遠拋離溫哥華的10.6倍，顯示香港樓價已升至瘋狂階段。誠然，樓價與其他資產價格相似，升至不能持續的水平便會回歸大地，今次樓市泡沫爆破將會令樓價出現顯著跌幅。筆者估計，今次樓價調整起碼兩成半至三成。想置業的市民不妨耐心等候，入市的機會是始終會出現的。
不少樓市分析員在過去兩三年不斷吹噓本地樓市難以大跌，原因不外乎是息太低、私人樓宇單位供應量不足、樓的剛性需求強勁等。但筆者研究資產泡沫多年，資產價格形成泡沫的最重要原因，其實是投資者的非理性亢奮行為。本研究中心高級研究員吳仰儒教授於2011年發表的一篇論文 “Explosive Behavior in the 1990s Nasdaq: When Did Exuberance Escalate Asset Values?” 中指出，發生在90年代至2000年初的科網泡沫，投資者的非理性亢奮早已在1995年浮現，無奈非理性亢奮可以變得更非理性亢奮，這行為竟然可以不斷推動環球科網股瘋升至2000年初才爆煲，所以，大家可以明白，人的心理狀態才是今次樓價爆升的最大罪魁禍首。
無可否認，樓價的短線走勢絕對不佳，但其中長遠發展也令人隱憂。為什麼筆者會有這個看法呢？答案是香港的人口老化出現新的變化。
人口老化 長遠需求勢減
人口老化為香港的人口結構帶來負面影響，例如，根據政府統計處最新的未來50年人口估算，家庭住戶的數目淨增長於2019年見頂，之後便徐徐回落，然而，從長遠房屋策略委員會採用的樓宇單位需求模型，家庭住戶的數目淨增長主導樓市基本需求，一旦這因素轉差，支持樓市的中長期需求便會被拉低。
其實，人口老化對樓市需求的負面影響早已在房屋經濟學（Housing Economics）的文獻出現，究竟香港樓市會被人口老化拖累到何等的程度，大家不妨從家庭住戶的預測數字來尋找答案。
最近運房局更新未來十年的樓宇單位供應目標，最主要的原因是未來十年平均家庭住戶淨增長的預測數量明顯減少。要令到讀者明白箇中奧妙，筆者採用政府統計處的家庭住戶淨增長預測作比較，發現2015至2024年的每年平均家庭住戶淨增長遠高於2025至2034年的，差距高達10,400個單位。反映本地的中長期樓市需求出現下降走勢。這情況影響下，中長遠的樓價又怎會升呢？
日本是人口老化最嚴重的國家，其人口數目已出現連續四年收縮，日本政府更預期未來人口下跌趨勢將會愈來愈明顯。如果運房局局長張炳良與高瞻遠矚的林鄭司長對人口老化看法類似，張局長便應該「蹺埋雙手」，不用想盡辦法解決本地樓價高企的問題。只要大家等多十年八載，在人口老化的影響下，市民置業需求便會大減，樓市的供求失衡也會自動消失。
原刊於蘋果日報，獲作者授權轉載。
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