七問王于漸——補貼置業計劃可行嗎？

團結香港基金上月發表「土地房屋」研究報告，倡議政府推行「補貼置業計劃」（本文稱為「計劃」），日後所有新建公營房屋，都以提供置業機會為目標，並放寬公營房屋的補地價政策，以幫助無法負擔市場樓價的家庭置業。這個建議在不同媒體平台均有熱烈評論，有贊成，亦有反對。早前，我們就請來了帶領該研究的王于漸教授，就幾個重點問題，進一步解釋研究團隊的看法，希望可以提供更多值得討論的思考材料。

王于漸：政府在不同時候都很想解決房屋的問題，但每每都遇上了既得利益的阻礙，我相信發展商是這樣看的：就如亞洲金融風暴時期一樣，他們很擔心公共房屋的新安排，會使樓市進一步下滑，因為樓字供應會因此而增加不少。我的看法是，這個方案不會使整體市場供應增加，因為原本的單位都是有市民入住的，如果他們要選擇放售，除非是移民海外等特別原因，否則就要先解決自己的住屋需要，換句話說就是「換樓」，對市場來說不應會有太大的下行壓力。倒過來說，如果我們容讓市民在可負擔的情況下購買物業，就會產生正面的財富效應。

當然，市場價格會不斷波動，如果計劃推出的時候樓價下跌，我們很自然會把計劃當成是樓價向下的原因之一，如果樓價上升，大家就不會這樣說了。要區分計劃與市場的直接關係，我們需要有更詳細清楚的分析，表面的價格浮動不一定能反映出來。然而，從思考上來說，綜合以上幾個因素，不太會構成樓市下行的壓力。

當然，我們不排除有些單位原本是空置或閒置的，那單位流出市場就可能成立，但計劃最主要的效果是減輕了其他住屋模式（如劏房等）的壓力，而基於數量微少，加上原本空置的單位本身亦可能有違規分租的情況，這些單位帶來的影響預期不會很大。

因此，這個計劃對發展商的影響相對微少，尤其在私人物業價格持續高企的前提下，當前樓市已分割為兩個不同的市場，以往「換樓」的階梯已經斷裂了，因此，計劃對於私人樓宇的價格影響就會更少。當然任何的政策都會有不確定性，所以外界的擔心是可以理解，但我自己認為，相關的憂慮不太可能成真。

事實上在97年的時候，很多香港中下階層，都是發展商的顧客，現在已經不是這樣了，唯一買得起的樓的，通常是上一代利用物業加按來幫助下一代置業，而對這些個案而言，計劃對他們需求的影響不大。

王于漸：我相信現在所有有需要的人已都加入申請了，是否有更多優惠，已不是申請人的主要考慮。至於另一方面，這是否一個更多「補貼」的計劃呢？

我認為需要更清楚的看看，我們現在的建議，不存在所謂「補貼買樓」的問題。在計劃安排內，一個市值400萬的單位，會先以200萬賣給住戶，另外200萬是未補地價的。首200萬的價值，根據建議，住戶能去找一個九成或以上的按揭。為何銀行會接受這個安排？這是因為那個是政府的樓宇，政府會為住戶提供擔保，萬一這個住戶最後供不了，銀行要收樓的時候，政府願意收回相關的物業。其實這不算是一個補貼，而是解決了中低收入家庭難以獲銀行批出按揭置業的問題。

現在相關機構的按揭成數限制，令一部分市場難以運作，出現了不完整市場，低收入人士難以獲得樓按借貸。計劃完善了這方面的問題。而最重要的是，這個機制對於市場是差不多零風險的，即使最後住戶不能完成還款，政府可以收回物業，將其重投公共房屋系統，而銀行也沒有損失。因此這不算是公帑補貼，最後都是市場操作；計劃只是解決了當前市場的一些盲點，重建低下收入市民的上升階梯。

另外未補地價的200萬，我們建議由決定購買那一刻開始凍結這個價格，那未來住戶就不用因為樓價上升而需負擔更多的補地價。這200萬我們建議政府仍要收取利息，因此補貼之說就不太成立。凍結補地價的做法，可以解決按現時機制，樓價不斷上升使住戶難以補地價的問題。補得了地價，就是政府將整間房屋賣了出去，讓住戶擁有完整的業權。

總括來說，政府的角色有二：一、就是透個擔保，令中低收入家庭能向銀行借貸置業；另外政府也會「借出」剩餘的款項，角色由業主轉為貸款人（亦即類似於「窮人銀行」的概念）。這簡要來說，其實就是房屋買賣的過程而已，所謂「雙重補貼」並不存在。反過來說，透過這種操作，政府才有望收回更多土地的價值，更符合納稅人的利益。

王于漸：這是一個時間性的問題，牽涉了兩個層面。第一個層面是，現在公屋是不可以繼承到下一代的，當父母過身後，當局會收回單位，而子女就要重新輪候。如果父母透過計劃置業，單位就可以直接留給子女，這樣會抵銷了原本收回單位而產生的新增輪候個案。

第二個層面就是，在公屋居民變為居屋居民方面，其實都是屋換屋的概念。在我們的計劃下，公居及居屋將合併成為新的公共房屋計劃，整體的供應（無論是現在的綠表或白表）及流通比率應不會因此下跌。綜合兩個層面，輪候冊應該不會有太大變化。

1981年，公屋住戶的收入分布，與整體社會差不多（這與當年相當一部分是因徙置而獲分配到公屋「上樓」有關），到30年後的今天，公屋住戶大部分都是貧窮戶。預期上述第一個層面會愈來愈普遍。

王于漸：如果樓價不斷上升，透過一些機制，令住戶可以實現土地價值，其實是合理的做法，讓住戶可以安排他們一生人的投資、退休甚至是供養子女的選項。如果單純租住，就只解決了住屋的問題，日後有需要時，仍是要政府提供各式各樣的資助。這個安排事實上是妥善運用土地價值，間接解決政府的財政負擔。當然，若樓價不上升，是沒有需要做業主的。所以這個計劃，就是要在樓價不斷上升的宏觀環境下，為市民提供多一個選項。

我們現在的問題是，供應者因為要滿足買樓人士的需要，所以將單位面積愈縮愈小，才有細價樓的問題存在。而我們要面對的另一個現實是，綜觀環球經濟，在人口仍會湧到大城市的前提下，需求上升而供應不能大幅增加，大城市（包括香港）的樓價仍有很大機會繼續上升。因此我們不可以不考慮市民置業的訴求。

王于漸：香港的情況是不同的，我們不是融資給市民去買私人樓房，而是購買政府的物業，那即使因為經濟不景，住房斷供，銀行收回物業，政府仍可以用原價收回，這對於政府和銀行賬項來說是沒有損失的，損失的就只是住戶供了錢的那一個部分。而住戶最後只是變回公屋房屋的租戶，在邏輯上這是合理的。但這已是政策設計的細節部分，需要在政府落實政策時去處理。

王于漸：不公平是一個程度的問題，當然有人會因為收入高於標準而未能受惠，會覺得不太公平。但這是任何一個制度都會出現的問題，大學收生也是類似的吧。而我認為計劃對整個社會有利及公平的地方，就是住戶在最後始終都需要全數支付樓價，而政府長遠來說，開支會減少。要知道現在公屋的租金，是連管理費都不足以支付的，我們可以看成是納稅人埋單的一種做法。計劃省掉了的政府開支，可以更多地幫助計劃涵蓋不了的階層，這對整個社會有利。單靠房屋政策去處理公平的問題，其實是將現實簡化了。

王于漸：有說「雙重福利」，大概就是說我們一方面解決了住屋保障的需要，另一方面就解決置業及實現價值的需要。這需要我們重新思考，原本這兩個層面的功能，是在同一個公共房屋單位內發生，但以往的做法，就是以政府政策的設定，凍結了公共房屋於價值層面的功能，最後進是得益者？事實上是零，甚至我會說是整個社會一同蒙受公共資源不能盡用的損失。這其實是一種類似於「自殘」的規則。我們應否思考改變呢？

計劃建議頭五年不可以將單位轉售，另外原本已有了補地價及利息的機制，而最重要的是，炒賣必需要建基於住戶可以解決自身的住屋問題，才可以成立。我認為說計劃助長炒賣是有點不現實。我們的着眼點，是在於他在補地價後，可以有樓換樓的能力，但這要在一系列的個人因素（如收入增加，成功儲蓄等）都達成以後才能實現的。我理解這原本就是資助房屋的其中一個主要目標——構建社會上升流動的階梯，而計劃的好處是，我們可用更有效率及更靈活的方式去完成這一個目標。

70年代麥理浩成立公共房屋系統，最初是聽到市民有很強烈的住屋需要；及後他又明白市民有成為業主的需要，於是又引入了居屋，我們仔細看看當年麥理浩年代，首兩批落成的居屋，當時是以市價七成賣給市民，而且並無補地價的條款。在香港歷史內，政策上就是正面以補貼形式出售房屋，滿足市民置業需要，只是之後因為一些原因，才變成現在所見到的情況。今日我也見到市民希望政府在置業問題上幫幫手，而計劃事實上還不如70年代那時候「打七折」一樣的慷慨。這個先例是值得政府研究的。

（封面圖片：灼見名家傳媒圖片）