在環球經濟全球化，以及中國經濟對外開放的帶動下，香港得以躋身國際經濟大都會之列，這兩大動力約始於1980年，35年來為香港帶來繁榮之餘，也造就了不少億萬富豪，估計全港至少有三分之二家庭擁有超過百萬家財。
毋庸置疑，香港人勇於創業、勤奮敬業的特質固然是其成功要素，而本地的健全法制及市場制度，自然也功不可沒，但期間空前繁榮的局面，實在是受惠於全球化與及中國對外開放的國策。縱使能預料到香港的經濟奇跡，亦不會想像得到它是那麼龐大。
香港樓價飆升是經濟繁榮的一大明證，但高企的樓價與租金又是備受輿論的頭號問題，時常觸動社經與政治的神經；有人感到不快，有人感到絕望，有人感到憤怒且極力指責。可見香港的經濟奇跡，並非人人受惠。
片面繁榮的「樓富」經濟
北京政府及香港富豪被視為令政見日趨分歧、管治困局日深、收入及財富不均、爭拗不息等問題的罪魁禍首。在滿腔憤懣者心目中，他們無大分別，視之尤如《哈利波特》故事中的大壞蛋佛地魔（Voldemort）的亦有人在。
其實樓價高企並非香港的獨有問題。2015年4月4至10日一期《經濟學人》的封面故事「空間與城市」（Space and the city），以及其中另一篇「『地』牢經濟：土中矛盾」（Land-shackled economies: The paradox of soil），指出樓價租金日趨昂貴乃全球發達城市的通病，在當今經濟學界已漸成共識；一個城市經濟愈發達，這問題就愈嚴重。
一種經濟理論，竟能成為一份國際政經權威雜誌的封面故事，其受經濟學界重視以及公眾關注的程度可見一斑。
供求失衡的前因後果
20世紀末世界各地樓價及租金飛漲的現象，源自需求急升而供應增長緩慢。
房屋需求所以急升，皆因經濟全球化背後的經濟動力驅動，二戰後全球經濟復蘇、人口增長，引致各大城市的房屋需求增加。上世紀1980年代，資訊科技日漸普及，為各種如財經及軟件界等知識密集行業帶來厚利。
各大城市中的知識密集行業高度集中，產生互惠互利的圈子，富知識與富概念行業密集，進一步加快凝聚知識的步伐，增加就業機會，吸引更多高技術人才流向這些都市。
隨着人才流入，各大城市的樓房需求增加，土地供應漸見不足，不但波及紐約、倫敦等傳統大都會，就連美國奧斯汀以及印度班加羅爾亦難倖免，這是全球化趨勢下的產物。隨着中國對外開放，展開經濟改革，香港亦吸引來自世界各地的知識人才，對財經及其他高增值服務行業需求激增。
規管「辣招」的經濟成本
在需求激增的同時，各地政府卻採取種種規管方式，如對樓宇高度及密度設限等，於是紛紛出現樓房短缺的人為現象，更對供應構成壓力，導致樓價上漲。估計於2000年代初土地使用規管措施令倫敦商廈價格飆升約450%（倫敦西區漲幅更高達800%）；米蘭及巴黎漲幅約為300%；三藩市及曼克頓在1998年的漲幅則為50% 左右，這無形中等於對各地樓房徵收「影子稅」。
我估計香港在1980至1989年與1992至2014年兩段時期之間由規管成本所衍生的「影子稅」（shadow tax）的增幅約達75%（【圖1】）。兩段期間，規管成本的變化約相當於物業價格指數與建築工程投標價格指數（參照利比私人市場指數）的平均百分比差額；後一時期內的附加「影子稅」率非常平穩，未有受到商業周期影響。
上述各大城市未能採取適當應變措施，在供不應求的情況下，各地樓價及租金升勢不止。都市發展自然應該有所規範；由於19世紀的任意發展，引致罪惡和疾病叢生，空氣食水嚴重污染，引發綠色地帶及用途地帶區劃激增，隨後更往往出於各種環保及保育考慮，導致土地用途錯配；但凡遇上厭惡性設施選址，則為求自保而互相推諉，以致規管措施層出不窮。
及後樓價及租金持續趨升，獲取厚利的業主自然極力游說，限制新發展，以期為所持有的固定資產增值，民主政制的選舉規則植根地方選區，更有利於地方勢力的游說效應。在說客和政客各出奇謀、銳意經營之下，種種限制樓宇高度、新樓設計、建築密度、規定泊車設施的最低要求，以及附設綠色地帶等有礙發展的新規則，於是紛紛出籠。
影響所及，市區發展進度自然受阻。據經濟學者估計，若能將上世紀60年代以來的所有市區發展規限剔除，則美國GDP可提高6.5%至13.5%，為美國經濟帶來1萬至2萬億美元進帳。
至於香港，我曾作出估計，若能解除自上世紀1970年代中以來實施的一項規管措施，亦即容許公屋單位私有化，可令本地GDP每年增加0.5%至1%；40年下來產生的經濟進帳實屬天文數字，讓香港GDP較現時高出21%至47%，為政府庫房帶來4,300至9,500億進帳，即使現時實施公屋私有化，使原本受規管措施所剔除的價值得以恢復，亦能為目前GDP帶來25,000億進帳。
財富不均的紓解關鍵
樓價、租金升值，亦會導致財富及收入不均情況惡化，物業既能積聚財富，樓價上升，業主自能坐享豐厚資本增值，無產一族則無從得益；由於按揭債項負擔隨樓價上升而加重，中產階級亦無法從中受惠。窮等人家收入在知識型經濟中既已增長緩慢，租金升值更令他們百上加斤。
在美國，房屋資本收入佔國家收入比率在1950年僅為3%，現在卻已增至10%左右；至於香港，樓價升值對社會不均現象影響應較其他發達國家及地區嚴重，因為已經置業的家庭比率僅得36%（若將居屋業主計算在內，比率則達51%）。
早在20年前，我已就香港的情況作出呼籲：一、以可負擔價格將公屋單位售給現有租戶；二、降低居者有其屋計劃單位的待補地價；三、為合資格住戶增建居屋而非租住單位，以遏止收入及財富不均之勢。當時我的分析乃基於本地獨有的情況，以及有見於1990年代初樓價及租金的升勢。
當美國樓價於1990年代急升，發達國家及地區亦紛紛意識到有必要採取相關措施。 耶魯大學經濟系教授席勒（Robert Shiller）發表於2005年的著作《非理性亢奮》（Irrational Exuberance）第二版中附載（初版所無）一個圖表，明確顯示美國樓價在上世紀1990年代末期開始趨升，實為第二次世界大戰後美國樓市一直處於平穩期以來所未曾見的升勢（【圖2】）。該書內容聚焦宏觀經濟及財經議題，而非房屋政策。
哈佛學者格利（Edward Glaeser）與賓夕法尼亞大學學者吉爾科（Joseph Gyourko） 率先於2002年提出，由於規管代價高昂，美國各大城市的樓價已遠高於建築成本；「影子稅」一詞，正是由他們所創。2008年，兩位教授更觀察到，儘管按揭市場崩潰，樓價隨之滑落，在規管成本高昂與土地用途地帶區劃諸多限制影響下，美國人的置業負擔能力依然備受挑戰。
種種規管成本大大導致香港的收入及財富不均現象加劇、社會向上流動性減弱、經濟創新放緩，以及政治分歧日趨嚴重。當前急務，在於重新審視政府資助房屋政策，以及土地用途地帶區劃及建築規管措施。香港的未來發展，正受制於此等「影子稅」。
參考文獻：
Edward L. Glaeser and Joseph Gyourko, “The Impact of Zoning on Housing Affordability: Policies to Promote Affordable Housing,” National Bureau of Economic Research, Working Papers (8835), 2002.
Edward L. Glaeser and Joseph Gyourko, “The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability,” FRBNY Economic Policy Review, June 2003
Edward L. Glaeser and Joseph Gyourko, Rethinking Federal Housing Policy: How to Make Housing Plentiful and Affordable, Washington, DC: NRI, December 16, 2008
Robert J. Shiller, Irrational Exuberance, Princeton University Press, 1st edition 2000, 2nd edition 2005
原文刊於《信報》，獲作者授權轉載。
