針對樓價升勢，香港近期又進一步採取壓抑需求措施。除了亞洲金融風暴隨後數年之外，本地樓價一直穩步上升。放眼世界各大經濟城市，同樣存在樓市供不應求的現象，自1980年起全球經濟趨向一體化，情況更形嚴峻。
全球化令不少人從中致富，對樓宇的需求激增，各大城市的樓價自然持續急升。此等城市大都是法制完善、業權受到充分保障、規管不會過嚴、政策穩定、稅率偏低、經濟能持續增長，促使樓市暢旺；中國內地城市雖然並未充分具備這些有利條件，但史無前例的快速城市化及經濟增長步伐，彌補了其他方面的不足。
壓抑樓價的單向思維
此外，2008年金融及經濟危機過後出現的低利率環境，導致樓價飆升，但歸根究柢，經濟全球化趨勢下產生的巨大財富，才是包括香港在內的各國際城市樓價持續上升的主因；1980年中國實施開放政策，樓宇需求增長遠比供應迅速，樓價因而水漲船高，直接促進香港繁榮。
只要把有關資料稍作檢視，即見此言非虛。1981至2011年的三十年間，每十年期內的住宅單位供應量依次為722,427、 662,331及 423,182個，其中以1991至2011年20年期間的住宅單位供應量最低，但同期的創富額卻最高。
早於1991年8月12日，我在《南華早報》發表題為《打擊炒樓活動，要有更大的視野》（Greater Vision Needed to Curb Speculation）的文章，闡釋為何壓抑需求根本無法遏止樓價升勢，可惜聽者藐藐，政府啟動懲罰性印花稅、提高按揭首期付款、壓制「摸貨」交易（confirmor transaction）等措施企圖壓抑需求，隨後的招數雖然一再「加辣」，樓價依然飆升。
政府官員則為制止了本地出現類似日本和歐美銀行業危機而洋洋自得。這當然不無道理，但在持續供不應求的形勢下，「需求管理」（demand management）根本不能遏止樓價，採取此等懲罰性措施，只是讓政府在面對民憤與輿論壓力中暫作紓緩而已。
可惜政府的懲罰性「需求管理」措施發出了錯誤信息，誤導社會聚焦於樓價而非單位供應不足，而且對壓抑樓價升勢只有短暫效應，當樓價回升，且升勢不斷，就令市民更加不滿，喪失公信力，為求紓緩民怨，政府遂屢出「辣招」。
為何政府不致力增房屋供應？
問題是政府為何不致力增加房屋供應？應有下列幾個解釋，但我認為其中有部分言之成理，有些則存有謬誤。
首先，不少人聲稱香港政府採取高地價政策，無非為了擴大收益，如此輿論未免失諸偏頗；殖民時期，市民普遍認為英國政府為充實英國國庫而在香港大肆搜刮，此一說法我童年時就早有聽聞，以高地價政策略奪本地資源的想法，在本地社會已流傳近半個世紀之久。
作為經濟學者，我對此說不敢苟同，高地價政策肯定不是擴大收益的良方；達此目標的最佳辦法，莫如通過以廣闊稅基為本的低稅率，藉以推動經濟增長，然後才能充分擴大稅收，但香港的稅制向來並非如此。
本地有一半工作人口毋須繳交薪俸稅；其實徵收微薄的消費稅更為有效，此舉不但不會窒礙包括人力資本的資本上的累積，更有助經濟增長及擴大稅基。
若政府旨在增加收益而採取高地價政策，卻又同時推行公共房屋以及資助置業計劃，則未免自相矛盾！政府把每年土地供應量之半以市價在私人市場出售，又以免費或至少大額資助方式將另一半土地撥作資助低收入家庭的住屋和置業之用，是絕非爭取最大收益的明證。
二戰後土地供應一直落後
所謂「高地價政策」實乃大眾想當然的觀感，不合經濟邏輯，純粹是作為攻擊政府的口實。香港大部分土地屬政府擁有或由政府管轄，這是香港歷史遺留下來的獨有現象，自第二次世界大戰以後，土地供應就一直落後於土地需求。
大量移民戰後湧進香港，對房屋供應構成巨大壓力，1945至1951年期間，人口由60萬激增至230萬。隨後歷經整整40年，房屋發展才能滿足人口需求。但及至1980年代中期，隨着社會日趨繁榮，全球化及中國對外開放所創造的財富，對樓市供應再度造成壓力。
政府對增加房屋供應缺乏遠見
其次，政府政策目光極為短淺，基於政治考慮，不願花費心思籌劃增加房屋供應；這亦歸咎於英國殖民政府所謂「借來的時與地」心態，至少在麥理浩當政之前確是如此。
上世紀1980年代中期以後，社會日形開放，政治問責要求日高，通過發展項目所需的凝聚共識的過程艱巨，導致工程延誤，供應受限，樓價日高。自1980年代末期開始，發展的交易成本大增，隨後五年促使樓價躍升七成，自此偏高的交易成本已成為土地發展的難逃命運。
這也是香港社會逐步開放與政治問責帶來的代價，今時今日，無論原因是否合情合理，任何人士或機構都能對發展項目提出異議，左右有關項目的發展。到底誰能從這些延誤中受惠？是擁有物業者。
業主是阻礙發展的最大得益者
在民主政制下，決策既以大多數意見為依歸，選民到底會贊成加快抑或減慢房屋供應？自然取決於是否業主佔大多數；若選民中有51% 為業主，則社會難免會為本身利益着想，贊成減少供應，令樓價因需求增加而上升，這樣民主制下的大多數就能從中得益。
2001年，全港住戶中有50.8%為自住業主，與現在的比率相若。單從經濟學角度分析， 自2001年以來，房屋供應受制、樓價趨升，致令較能負擔高昂首期的現有業主較易另置物業，反之一直未能置業者就更難支付高昂首期置業了。
若從政治角度出發的經濟分析，不難推論現有業主大有可能會基於私利贊成限制房屋供應，雖未至於公然主張，但也會支持這論調。
投資反對發展城市可保障自己
甚或可能採取間接、較名正言順的做法，例如打着環保及保育使命的旗號，支持維護郊野公園、保存建築遺產、遵從昂貴建築守則等，又或主張採取層疊的公眾諮詢程序，假藉開放與問責之名而拖延發展進度。
保護環境與文物都是冠冕堂皇的因由，要求開放與問責也是出師有名，於是成為要從高樓價攖取利益者的最佳藉口。
世界各地的精明物業投資者都明白，投資於有大多數選民反對發展的城市可保障其物業投資，這類大多數甚至會不惜支持小眾激進組織，帶頭反對發展。
利潤並非純粹來自售價，發展項目愈多，利潤亦愈大，發展商自然不想發展進度受阻，也不願見繁複的諮詢及審批程序。
當然有部分發展商或因通曉如何處理繁複的諮詢及審批程序，在競爭之中佔得優勢，甚至認為程序繁複反可讓不諳此道的對手吃虧；但若箇中程序過於繁複，難保變成一把雙刃劍，反而阻礙發展商獲取最大利益，又或使之成為無物業選民的抗衡對象。
租戶優勢的今昔對比
假如將公屋私有化，則超過三成的香港選民隨即搖身變為業主，本應大受歡迎，卻偏偏有小眾大唱反調，部分反對者聲稱此舉等同為租戶提供「雙重福利」；此說未免牽強，因為從另一角度看，廉租亦大可看成「不完整」福利。是以如此論調純屬政治上的語言偽術，實質上毫無意義，目的是誤導公眾。
若從公屋私有化有損何方利益的方向分析，則更能反映出箇中重點，看來較合乎邏輯的推斷是：生計有賴公屋選民的一群。公屋租戶往往長住於獲分配的單位，彼此有相同利益，易於成為有意從政者構建選民基礎；而負責管理公屋的政府僱員，事業前途同樣仗賴公屋計劃的持續。
眾所周知，房屋供應問題實非自今日始，雖然二戰後大量移民湧入香港，但可供房屋發展的土地極為不足，1945至1958年期間，可供發展的市區土地面積不足200英畝，其中少於30英畝經拍賣而撥作房屋用地。當時《南華早報》一篇社論敦促「政府向建築商發售土地，以解房屋短缺之急，因為不少寮屋居民其實有能力負擔正規房屋租金。」（1958年12月31日）
結果當然也是聽者藐藐。1947年，正當大批移民湧入香港，英國殖民政府通過租金管制條例，以保障舊式唐樓中的租戶，但卻變成助長他們將單位分租給新移民，從中獲取厚利，業主反而未能得益，可見當時在政治上最具影響力的是租戶，而非業主及發展商。
政治上的結盟形勢確實變幻莫測，於此可見一斑。
原文刊於《信報》，獲作者授權轉載。
