有人說過有些東西價錢很高，但價值其實不高（類似Oscar Wilde的說法），我懷疑那正中人們的熱門話題：港樓。
樓價高得不合理
它的價錢很高是無可置疑的了。你月入2萬，年入24萬，然後面對市場上700萬港元的物業，連同供樓利息開支將是1050萬，再加上交易雜費總共1100萬。粗略一看，已知非常難負擔。（即使你曾懂得投資領展股票獲利幫補，但政府賤賣資產只有一次。）
但它的價值卻有點可疑。首先，在九年前的2010年（不要用海嘯價那麼極端），這個物業其實只需要四成的價錢，而它的價值在這9年裏不可能變成2.5倍──它甚至還反過來老化了9年。（以4%的通脹計算，9年後樓價也應該只成為1.4倍。）
第二，看你買的是新樓還是舊樓了。那些十大屋苑嘛，不少樓齡都屆三四十，美孚新邨第一期更是1968年落成的。先不說你傾家蕩產買的物業其實殘舊不堪，更甚者據說這些鋼筋混凝土結構的壽命為50-70年不等。因此其實你買回來也只能撐二三十個寒暑，比你的血肉之軀更為稍縱即逝（局長說如今的人都有120歲）。只是大家都像在集體玩層壓式遊戲，都期待現在買了，在它坍塌之前仍一定會有下一手接火棒，又或最後必然有田生之類進行高價收購。但我們應該心知肚明，這是沒有保證的。我們背負巨債去甘冒奇險，還不是價錢與價值不成比例？
至於新樓嘛，有趣的是看驗樓節目，就發現往往未入住已經充滿瑕疵，甚至令人覺得新不如舊，很難想像10、20年後的屋況，那肯定不應該是你孤注一擲的好選擇。只是買樓者又是那個想法：總會有下一個高價接手吧。你唯一較可靠的做法是買信譽良好的發展商建設的較新物業──如果你負擔得起。
再從租金回報的角度看，扣除物業稅、管理費和差餉等等，港樓的回報可能不及2%，許多股票的派息都比它高一倍。只是港樓過去除了收租，還有升值回報，但這升值回報如果不再長存，它的價值就遠遠不如股票。
且不要說，香港的生活環境、生活素質和施政品質每況愈下，理應令這裏的物業價值更低。
別隨便買樓
那麼，為何港樓的價錢與價值愈來愈脫節呢？人所共知，因為人愈來愈多，愈來愈擠。那一方面推高了物業的價錢，與此同時降低了生活素質也就是物業的價值。另外，造地和建築成本高漲也是致命傷。例如明日大嶼，測量師學會為求達到收支平衡，建議日後人工島的樓面地價應以10000至12000元/呎出售，計及建築成本和發展商利潤，屆時物業售價肯定劍指18000元/呎以上，也就是500呎（14坪）的單位要價900萬元以上，如前所述計及供樓利息和交易雜費，為了東大嶼這500呎，你最少要撥出1400萬大元！
假如你覺得一件事物的價值遠遠不如它的價錢，那應該怎樣辦？最好當然是別買。但勸買的聲音仍然很多，認為遲買還會愈來愈貴，價錢還會進一步與價值脫鈎。由於樓價的確依舊向上，這些建議無可否認一直正確。歡喜的是買樓的人，悔恨的是沒買或賣樓的人，只是後者仍然在堅守着自己的某些原則而已。
筆者並不相信價錢會與價值一直脫鉤甚至加速脫鈎，所以不會勸你買；但筆者亦不知道樓價會否繼續向上爆發，所以也不能勸你不買。我只能說，如果你能夠不做這個幾近生死攸關的決定，應該會比較幸福。
