有地產商問我：「你認為政府真的會徵收空置稅嗎？」我說機會率很高，大家應有心理準備，我有這樣判斷的原因，是今次有關空置稅的討論，並非民間起動的，而是由高級政府官員主動提出的。而且在提出的時候，還主動向社會提供有關的數據，可見政府是有備而來。再者，政府提供的數據都是支持徵收空置稅的。政府似乎要給社會一種感覺，社會上的確仍有未能充分利用的房屋資源，而徵收空置稅將有利於釋放這些被凍結的資源，短期裏就可以令房屋供應增加。
其實，今次政府已連空置稅的具體徵收對象，也已定下來，就是要向地產商開刀，而不打算波及香港的小業主。香港有一半家庭擁有物業，得失這麼多的小業主，在政治上要付出很大代價。所以政府一早出來派「定心丸」。但地產商的人數少很多，政府得罪得起。況且，地產商在社會上的形象並不好，對地產商嚴厲一些，應會得到普羅大眾的支持，並有助於洗脫官商勾結的罵名。
地產商聽了我的分析之後，亦覺得有道理，說會在下一階段先把那些陳年貨尾盤拿出來推售，至於那些新盤樓花則遲一些推也沒有問題，因為樓花是一定不會徵收空置稅的。我擔心推出空置稅的實際後果，是導致新盤發售要讓路給清空置單位，反令買家的選擇減少。
阻嚇作用 非常有限
現實是大部分香港的新樓，絕大部分都是未入伙已開盤，並常在入伙前已賣出七至八成單位；若以2017 年底計，入伙剛滿一年的新盤，有超過九成的單位都已出售。這個成績顯示，香港已比世上絕大多數地方都更能善用房地產資源。地產商覺得自己做得這麼好，竟然還要受到懲罰，真是沒有天理。政府今次為了討好民粹主義的政客，不惜把地產商確認為奸商，只會助長民間的仇商情緒，令香港社會更加分化。香港是一個資本主義社會，香港的發展與進步，極需要商界的參與，若把商界隨便拿來「祭旗」，又處處為公私營合作設限，香港的前程一定會打折扣。
我估計政府很快會推出空置稅，對象是入伙一年而仍在地產商手上未出售或出租的樓宇，相信稅率會與現有的差餉估值掛鈎。現時差餉的徵收率是差餉估值的5%。若果空置稅相等於要交多十份差餉，聽起來已很嚇人，但算起來亦不過是差餉估值的50%。差餉估值以單位的年租收入來推算，而租金回報率則只是樓價的3%。所以，即使徵收十份差餉作空置稅，亦只是收樓價的1.5%左右。其阻嚇作用會非常有限。
2018年的上半年尚未過去，樓價已升了近一成，全年預計升15%絕不為過。若是只收1.5%的樓價作空置稅，樓價的升幅完全足以抵銷有餘。在樓價依然看升的當下，地產商會寧願交空置稅，作為保留選擇何時賣樓自主權的代價。政府如果要增加阻嚇作用的話，可以考慮把空置稅的徵收率，每增加一年就倍增。但即使這樣，可能亦要三年後才有阻嚇作用。這對增加新樓供應的作用不大。
因此，我預期，開徵空置稅的最大功能只會是增加庫房收入，對解決房屋問題幫助不大。唯一的作用是證明政府敢損害地產商的利益，並沒有與他們勾結。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
