縱使香港人對於不同議題各持己見，但若說房屋短缺是最棘手問題，則諒無異議。不少論者認為，增加房屋供應乃唯一根本解決辦法，亦即有必要覓地建屋，其中或包括擴大填海範圍，增建高樓，為更多市民提供居所。
問題在於遠水難救近火。首先，填海需時，要為期十年以上才能建成住宅單位。其次，將低價土地改為高價住宅用地，亦需差不多的時間。現時新界農地普遍屬原居民與地產發展商所有，原是改變土地用途作發展住宅用地的最佳之選，但觀乎現行規管程序與政治關卡障礙重重，需時也要近十年，才有望完成。
訴求含政治色彩
在支持多建房屋的倡議者當中，亦對應興建那類房屋持有不同意見，部分團體認為，面對房屋供應不足，政府政策應以增建公屋單位為主要目標，以扶助他們所謂最飽受煎熬的低下階層。他們針對公屋輪候冊名單愈來愈長，尤以單身申請者更日益增多；力言增建公屋是唯一能一舉解決由房屋短缺引起的經濟、社會、政治問題的辦法。
另有部分團體憂慮中產階層置業無望，要求政府增建居屋，提高申請入息及資產門檻，並將樓價定於市民可負擔的水平。此等團體以每逢推出居屋與「綠表置居計劃」（「綠置居」）單位發售時，合資格申請者總是為數眾多作為理據。
此外，亦有其他團體既不滿地產發展商自恃其在市場上的強勢，利用銷售手法推高一手市場樓價，亦不滿業主收取高昂租金及改建劏房，是以要求政府管制租金，並擴大公營房屋的供應。
這些不同團體都是在不同程度上，各自為其所代表選民爭取利益而發聲。但我們應以廣角視野，找出有效地解決嚴重房屋短缺的方法。
此消彼長趨勢
我利用政府統計資料，研究2006至2016年期間公、私營房屋及租戶與自置居所住戶之間人口變化，結果發現極為重要的證據，顯示本已稀有而寶貴的房屋資源調配一直失衡。此十年期間公屋單位雖然增建不少，但整體居民數目卻大致維持不變，可見每租戶平均居住人數有所下降。同期私營房屋租客整體人數反而大增，每戶平均人數亦有增加。
上述十年間，新增住宅單位合共255,458個，其中138,959個為公屋單位，7,245個屬資助出售單位，109,254個為私營房屋單位（表1）；亦即57.2%為公營房屋單位，42.8%為私樓單位。數據顯示出租公屋單位最多，資助出售單位數目嚴重偏低，是2002至2011年暫停居屋計劃所產生的效應。
出乎意料，這十年期內，公屋租戶總人口由2,096,126增至2,100,126。在房屋極度短缺的形勢下，即使落成138,959個公屋單位，整體租戶人數僅僅增加4,000而已！與此同時，公屋輪候冊人數卻由97,300增至288,300。
同一時期，資助出售單位的情況更加惡劣，住戶總人數由1,204,324減至1,144,774。換言之，雖然期內推出新建居屋單位達7,245個，資助出售單位住戶整體人數卻減少59,550 （其中或因部分資助出售單位已補地價，變成私人屋宇）。
同一期間私人住宅情況則大相逕庭；私樓住戶人數由3,278,708大幅增加至3,789,474，即使新落成私樓單位僅得109,254個，住戶總人數卻增加了510,766。
圖1顯示2006至2016年按房屋類型分類的住戶與居住人口分布變化。深入檢視不同類型房屋和居住權對解決房屋問題的作用。
此十年期內，私人住宅租戶佔全港住戶百份比由15.3%增至19.9%；反觀公屋租戶則由31%減至30.4%。至於公營房屋業主住戶由16.3%下跌至15.3%；私人住宅業主住戶亦由36.4%降至33%。
從統計數據可見，期內私人住宅業主住戶由810,277增至829,270（增幅為2.3%），公營房屋業主住戶由362,439增至384,006（增幅達6%）；私人住宅租戶更由339,675上升至500,652（增幅高達47.4%），而公屋租戶亦由690,788增至761,905（增幅達10.3%）。
全港住戶總數增加283,188（增幅達12.7%），其中179,970戶（所佔比例達63.6%）為私人住宅租戶，在四種居所租住權中佔最低份額，結果導致增長主要集中於整個房屋市場中的一小環節。
若把按房屋類型與居住權分類的人口分布互相比較，上述變化就更見劇烈。私人住宅租戶佔全港人口百份比由13%增至18.8%，而公屋租戶百份比則由31.6%減至29.5%，而同期落成的公屋單位卻較私人住宅為多。
再者，此十年期內，住客平均數目在公屋租戶中由3.03降至2.75，在資助出售單位住戶中，則由3.32減至2.97；在私樓自置居所住戶中亦由2.96微降至2.93；但在私樓租戶中，反由2.64增至3.07。
對症下藥轉機
這正好解釋劏房在私人租住單位市場激增的原因。據2016年中期人口統計估算，全港約有91,787劏房戶（佔私人租住單位住戶18.3%）。整體私人住宅中大概三分之一屬租住單位，其中27,112個單位（約6.2%）已分間為劏房。
上述各項變化清楚顯示，中產階層是香港房屋嚴重短缺下的最主要受害者，既難望在私樓市場租住單位，更遑論自置居所，過去十年，一眾中產受困於負擔能力、單位供應、可用空間，處境每況愈下。居住環境日形狹窄，中產階層首當其衝，是以行政長官建議推出的首次置業先導計劃，倍受此一階層歡迎。
低收入家庭仍有望申請出租公屋，而獲編配單位，甚或有幸以綠表抽中資助出售單位，獲得樓價合乎其負擔能力，而且稱得上寬敞的居所。
由此可見，房屋政策（尤其公營房屋政策）實為房屋問題日趨嚴峻的罪魁禍首。但從另一角度觀之，這亦反映當局若能在政策上改轅易轍，及時作出補救，則仍有望扭轉房屋短缺的劣勢。
究竟有何辦法？
公屋單位一律由政府編配，有關房屋資源並非租戶所有，租戶自然缺乏善用資源的經濟誘因，況且多屬單人或雙人住戶，且以長者居多。
公屋資源未盡其用的另一原因，在於單位不得轉租的規定，以及為免繳交雙倍租金，令成年子女遷出的誘因。
至於資助出售單位業主，亦不得在未補地價之前將單位租出。
隨着人口老化，公屋住戶成年子女輪候公屋人數日增，對公屋的需求有增無已，情況更加嚴峻。2006至2016年，公屋申請人之中，居於某類公營房屋者百份比由35%增至41%（2014與2015年百份比更達46%）；申請總數中多達半數為單人申請者（約有5%為長者）。平均輪候時間或未能準確反映合資格申請人對公營房屋的真正需求。
近年來，私樓樓價持續飆升，置業首期日高，已令中產階層難以購買或租住私樓，餘下選擇只有：以大概三分之一入息，在私樓市場中租住劏房；或申請租金遠低於私樓而面積較寬敞的公屋單位。
按常理推想，公營房屋業主和租戶中，應有不少人樂於將單位（至少其中一部分）出租。本港現時之公營房屋單位逾120萬個。即使只有低至5%住戶將單位租出，亦隨即可為房屋供應增添來源，而私人樓市的劏房租值將應聲下跌。
將市場力量引進公營房屋界，可立刻促使公營房屋住戶善用其房屋資源，並可將私樓劏房需求轉移，大大紓解私樓出租單位不足的困境，私樓業主將不用再將單位改裝成劏房。
鑑於填海與改變土地用途困難重重，在增加房屋供應上屬中、長期策略；若要立竿見影，必須在公營房屋界釋放市場威力，以解決老大難的房屋問題。公營房屋資源錯配只要及時予以矯正，就能修正公私營房屋界的失衡現象，彌補供應量極度短缺之弊，讓大部份市民的生活得以改善。
這個方案可謂失少得多。採取此快捷方法，並非說不用進行中期及長期策略，但若能在現階段就此即時應急辦法取得進展，我相信可恢復市民對前景的希望，有助社會各界共商未來發展之計。
要在公營房屋釋放市場威力，必先將現有公營房屋私有化，以及重新聚焦公營房屋功能，以置業為主導。至於如何以公平有效的方式實踐此一方案，本欄會再作詳細探討。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
