什麼是補地價？不同的政府土地會有不同價值。例如農地，購買時土地受規限只能作農業用途，故會較便宜，住宅用地、商業用地價值則各有區別。當一個農地擁有人想將持有土地改作住宅用地，土地價值便會大升，這時就要補地價。要補多少呢？發展商和政府都有不同意見。現有採取談判機制，若一個擁有農地的發展商希望改變土地用途，便要向政府申請，一般來說，由地政署副署長帶同數名高級產業測量師，組成九人小組，專業評估該土地現時及將來的價值，最後出一個價。談判過程漫長，透明度卻低。
談判機制的弊病
我認為現時機制有以下問題：第一，補地價交易額愈來愈高，上百億的也有，這其實超出了一名地政署副署長應能控制的額度。政府不同官員都有其可以控制的財政額度，財政司司長固然控制全港財政，各局長也可能控制數百億的額度和資源。到了署級，他們能控制的行政資源其實很少。一般只有幾千萬到幾億，已是整個機構的資源。一名副署長能掌握上百億的交易，我認為是超出了應有的額度，要找出一個改善方法。
第二，現時一些大規模建設，例如是包括數千個單位的，發展年期很長，可達三至五年或以上。可是，補地價時的土地價值和三到五年後的價值已大不相同，可能賣貴了，也可能賣得便宜，但期間並無調節機制。一個大面積而長期的土地建設，其實需要調節機制。而且處理相關事務的委員會主要由測量師組成，並不包括經濟學者，沒人對經濟大勢作專業判斷。
調整機制實屬必要
針對這些問題，我有數個建議：首先，委員會人數可否由9人增加到15人？其一可增加公眾人士和學者，其二可讓政府其他不同的委員會成員輪流參與其中。這既能對諸如經濟大勢等有專業判斷，也可減少公眾的質疑。另外，應有加簽機制。上百億的交易，應由發展局局長加簽確認。
除此之外，應採用兩層的補地價方法，以應對補地價數年後土地價值大幅上升的問題。第一層是基本的補地價額度，例如一塊土地價值100億，便先補回固定的50億。此外，以該土地發展後的單位估值總額，抽取如十分之一作第二層的補地價，例如單位估值500億，便可抽取50億，當地價大幅上升時，政府也可收得更多。土地價值當然也可能會下跌，令收取的補地價額度比現時少，但這就是政府和發展商共同承擔風險，相信發展商也會願意。這個機制基本能拿捏市場調節的波動，因為即使對現時低價的估值有多準確，五年後的真實價值實難準確估算。上述機制能將補地價價值與將來的市場條件掛鈎，是一個較可行的機制。
原刊於《頭條日報》，本社獲作者授權轉載。
