有老友無事不登，專程到公司話畀我知近日甲級寫字樓的呎租已經跌到40多元，我們揸咁多甲廈應該好慘。我叫老友毋須先天下之憂而憂，在封城之下，整個樓市都向下調整，住宅因為有本土需求，跌幅比較小，甲廈租金雖然下跌，亦未至於跌至呎租40多元。
老友當然話報紙報道，唔通仲有假；我就話，報道當然沒有假，但問題是關於建築面積，現在呎租40多元的甲廈，建築面積的實用率是非常之低，大約只有60%，正常的實用率是80%，如果將偏低呎租的實用率回復正常，呎租大約是60元，雖然比高峰期仍有下跌，但仍未至於跌到殘，大多數業主都明白這個道理，所以，這段新聞的迴響不大。
發水面積是業主搵自己老襯
老友問點解商廈建築面積如此參差？我話，其實這是自欺欺人，業主將單位建築面積發水，令到租客以為租到平樓，其實條數都是一樣，表面上是「銅銀買病豬──兩家偷歡喜」，其實是業主搵自己老襯。因為如果有其他租客要租甲廈，就會要求呎租40多元，發水面積就變成給予租客一個減租藉口，如果打算租用的單位不是發了水，業主一定唔肯，最低限度要呎租60元以上，就算可以租出，租客一定不會開心。
換句話說，建築面積根本是擾亂商業樓宇市場運作，雖然可以加上實用率作為調整，但不是每個人都明白，政府並沒有作出管制，或者這是香港商業樓市的一個特色。
業主蝕錢往往因被建築面積欺騙
如果政府對商業樓宇建築面積與住宅樓宇的要求一樣，不少買了商廈的業主就會發覺，他們所買入的單位是很貴，這個情况在住宅樓宇方面可以見到，不少在10年前買了住宅樓到今日賣出仍然要蝕錢，但那些業主環顧同區同時間買樓的業主已經賺了不少錢，點解他們反而要蝕錢？
其實很簡單，就是被建築面積欺騙了，當時以為買入的呎價很平，但如果經實用率調整，其實是貴得很，好彩政府已經立例管制，否則對外來買樓的人不公平，他們又點知建築面積要用實用率來調整。
原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。
