有份投票議息的聖路易斯聯邦儲備銀行主席布拉德（James Bullard）早兩日發表演說，話聯儲局有三大理由減息：貿易戰陰影下，美國經濟增長很可能回落，通脹久久未達2%的指標，孳息曲線倒掛反映市場悲觀。
一向被視為「鴿派」的布拉德，認為就算衰退是虛驚一場，美國維持良好的經濟表現，單單為了通脹達標都應該減息，情況就如九十年代中期經過一輪加息之後，利率稍為回落，接下來就是美國經濟九十年代後半的強勁表現。與此同時，美國長債息率再創新低，利率期貨近期亦有巨大變化，根據最新推算今年減息的機會，由1個月前的一半半升至接近百分百，市場似乎預料今年減息在望。
香港人最關心的，是減息會否令樓價升得更勁？
除非你是樓市「一元論者」，亦即認為樓市只由利率水平影響，否則都會明白有好多供求因素同時在影響樓價，好難單睇今次預期減息的影響。又貿易戰又修訂《逃犯條例》，又起人工島又減息，如何綜合這一大堆的因素，預測樓價走勢？
傳媒廣泛報道樓價指數急升，奇怪的是少有人報道同樣重要的租金指數。根據本科生程度的金融理論，樓價等於折現後的預期未來租金收入，預期租金上升，樓價就會跟隨上升了。本科生程度以上的實證研究卻告訴我們，實情完全是另一回事，樓價變化跟未來租金走勢無甚關係，反映的其實主要是預期回報的變化。
簡單一點講，就是樓價比租金愈升得快，未來買樓回報就會下調。一大堆雜亂無章的因素，其實已經反映在租金樓價比例之上。
我用很簡單的計量方法分析過去十幾年香港官方二手樓樓價和租金指數，發現比率跟未來樓價變化的確關係密切，尤其是未來一年左右的變化。由去年年尾開始，租金樓價比率跌得厲害，預測的是樓價升幅將會下降。若果怕二手樓交易量太低數據欠準，也可以參考同樣反映市場智慧的中原經紀人指數。指數在過去一個月內，由80急跌至60，走近好淡分界線，跟租金樓價指數的預測吻合。
比率不難計算，有一定的學術根據，為何沒有傳媒關心？也許是娛樂性欠奉，不夠樓市KOL轉軚又轉軚、一時估升轉頭又估跌的表演有趣吧。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
