用家買不起 樓價照樣升
我一向以用家能否負擔得起樓價來判斷樓市的健康程度。當樓價已與大多數用家的購買力脫節，而只靠投資者入市去支撐的時候，我會認為這樣的價格是不可能長期維持得住的。因為，投資者的取態不穩定，很容易因為對後市有不同的評估而轉軚。原先是買家，很快就會變成賣家；一切在乎看升還是看跌。但用家的需求是剛性的；如戀愛成功要成家，或孩子大了要有獨立房間，或升職加薪後有條件改善居住環境，這類需求一日未滿足，一日都存在，都會在市場上反映出來。
在過去40年，我一直以這種觀點去分析樓市，發現十分管用，更助我避過了82年與97年的兩次樓市低潮，不過，近年樓價雖然已與用家的購買力脫節，但樓價卻升完又升，未有作出大幅調整。去年九月開始，住宅樓宇雖然有調整跡象，但下調了13%左右之後，於今年三月又再回頭上升。至七月份，更有升速加快的跡象，部分屋苑更有創新高的情況出現，以至賣方又在市場上佔了上風。以目前的趨勢來看，中原城市領先指數很有機會再次挑戰2015年的歷史高位146.92點（最新報130.47點）。
政府胡亂發鈔 資金流入房地產
出現這種異常的情況，不能責怪投資者不理性，更大的責任應在胡亂發鈔的政府身上。QE 的具體結果是導致利率長期處於似有實無的狀態，以至房地產市場上的投資者，可以接受的租金回報率變得愈來愈低。即是說，收租不多的樓宇，投資者卻願意出高價去買，原因是存錢在銀行的回報更差。結果導致資金不斷流入房地產市場，樓價於是升完又升。除非各國政府承諾不再 QE，並令利率恢復正常水平，否則都休想叫樓價掉頭回落。
現時，政府雖然已有效地增加了樓宇供應，但樓宇供應增加的速度似乎趕不上各國政府印鈔的速度。特區政府雖然沒有 QE，但香港市場自由開放，海外的資金可以隨意進出香港。當世界資金氾濫的時候，沒有人能阻止資金流入香港。很明顯，現時資金流入房地產市場的速度比興建樓宇的速度快，樓價焉能不升？
買家能力下降 用家只能租樓住
這樣發展下去，香港的住宅樓價會進一步與購買力脫節，買得起樓的用家會愈來愈少，但這並不代表樓宇會沒有人買，因為投資者會補用家的不足。結果是樓宇的業權陸續落入投資者的手裏，用家只能租樓住。
政府增加樓宇供應的努力，應可以令租金下跌，因為 QE 並不能增加租客。但我擔心，租金回落亦不一定能阻止投資者入市，因為租金回報率依然比銀行的利率高，令租金回落沒法對樓價產生足夠的遏抑作用。
現時，商業樓宇市場，業主多是投資者，用家多是租客；但在住宅市場，則主要是業主自用。如果各國政府不停止 QE 的話，住宅市場可能會變成大部分用家都買不起樓，只能租樓，香港要重回《七十二家房客》年代。屆時，社會的怨氣一定更多。
樓市會否「爆煲」？
由於全球 QE，大量資金流向資產市場，導致香港樓價亦該跌未跌。然而，凡是升起來的東西，終有一天要掉下來。當然，最好是降下來，而不是跌下來。但在歷史上，失控跌下來的機會比有秩序地降下來的機會多。
以前，我觀察樓市會否「爆煲」的一個方法，是看看身邊的人，究竟是錢多還是樓多？如果是錢多，那樓價還可以再升。如果是樓多，還借了不少債務，那樓市就命不久矣。現時，我身邊的人還有很多都手持不少現金，一旦樓市形成升勢，單是因資金追逐升值的本性，就可以讓樓市的繼續上升自我完成。
我粗略了解過一下，我身邊的人為何有這麼多錢買樓。有人是因為生意難做，把在大陸的工廠結束了，把廠地賣了給開發商，收到一大筆錢，又找不到甚麼生意可做，所以選擇投資地產，較為輕鬆簡單。又有人是投資股票連番受挫，於是從股市撤退，轉投樓市。亦有人原先把錢放在銀行裏收息，等子女長大後助他們置業，但現在銀行的利息這麼低，於是想先把樓買下來，暫且收租，將來再看子女是否合用。亦有人搞了一些時髦的新生意，未賺錢已被人收購，賺了一大筆錢，不想再冒風險，亦在考慮作地產投資。
這些收購新公司的錢，收購廠地作發展的錢哪裏來的？很多都是 QE 衍生出來的。 QE 的錢流入銀行系統，再流入銀行認為安全的大企業，大企業自己的生意已經產能過剩，不值得去增投擴充，於是只能去收購合併現有的企業。這樣做不會增加工作崗位，對實體經濟沒有好處，卻令被收購的企業的原來擁有者套了現，手上多了一大筆錢，可以用來作地產投資。QE 的錢就是這樣源源不絕地流入地產市場的。這個水源如果不被截斷，樓市就會升完又升。
全球經濟一體化 終極一跌時日未到
特區政府不是沒有設法去截斷這個水源，只是不太成功。辣招只是提升了資金流入的門檻，但沒有改變資金對地產投資的偏好。至於增加供應，本應是治本之道，但面對 QE 這種「詭道」，已顯得軟弱無力。樓要一間一間的建設出來，但現代 QE 連鈔票也不用印，只要在電腦上按兩下便是。
因此，要香港的樓市出現終極一跌，唯有等世界各國減少 QE。本來，美國在一年多之前已宣布停止 QE，但遲遲不敢加息（去年底加過一次），自從英國決定脫歐後，全球經濟的風險又再增加，美國更加不敢輕舉妄動。
全球的經濟已經一體化，美國的大企業，做的都是全球性的生意。如果日本，歐洲等地方的經濟動力沒法恢復，美國不可能獨自加息，這樣只會傷及自己。現時，歐日的 QE 效果不彰，看來還要繼續增加額度，沒有這麼快可以叫停。在這種情勢下，香港的樓市應不會這麼快出現終極一跌。至於歐日何時可以停止 QE，現時還完全看不到苗頭。
原刊登於《am730》，獲作者授權轉載。
（封面圖片：亞新社）
