如果你認為香港瘋狂的樓市有一天會神奇地恢復理性，不要屏住呼吸，你只會透不過氣來。趕快忘記擁有房子的夢想，除非你是不擇手段的有錢人，或者有富爸爸、富媽媽，再不就是中了六合彩，否則仍然不過是夢想。如果中美沒有展開全面的貿易戰或軍事衝突、大陸攻台、或者類似沙士（SARS）的致命疾病，本地樓市只會朝一個方向──向上升。
樓價難以降下來
如果你相信上升的樓價必然會降下來，那你就錯了。我之前說過，這種萬有引力定律不適用於香港，它已經一去不復返了。近年的樓價下挫，不是因為市場過熱，而是因為亞洲金融危機、2003年沙士爆發疫情，以及2008年的環球金融海嘯。
香港的物業市場從2008年的金融海嘯迅速反彈，從那時開始便一直過熱，每一屆特區政府的降溫措施均沒有效果，這清楚證明了我們有一個非理性的房地產市場。
前特首曾蔭權曾推出措施試圖遏抑樓價，但發展商和買家對此不以為意；他的繼任者梁振英對本地和外地買家加強了這些措施，但樓價仍然繼續攀升。
現任特首林鄭月娥本月繼續推出新「辣招」，包括把私人住宅市場和資助房屋脫鈎，然而新措施推出沒幾天，發展商照樣加價推盤，而趨之若鶩的買家依然蜂擁認購。在剛過去的星期日，新鴻基地產推出的新盤，便吸引了買家花幾小時排隊搶購。
在現行的「辣招」之下，本地買家須支付15%印花稅，才能購買第二個單位，而外地買家和公司買家更需支付額外15%印花稅，而在購買後三年內出售物業的業主，須支付起碼兩成印花稅。然而，香港仍是世界上樓價最貴的地方。
這正是財政司前司長曾俊華2013年2月宣布推出樓市「雙辣招」時所指出的：「資產泡沫的風險正在增加，如果我們任由資產泡沫增長，最終將影響宏觀經濟和金融體系的穩定，這將對社會造成極大的破壞。」
非理性泡沫難以爆破
這已是五年多前的事了，沒有人會否認我們的房地產市場正處於危險的非理性泡沫中，但也沒有跡象顯示泡沫會很快爆破。當發展商不斷在推高樓價的同時，想方設法繞過政府的降溫措施吸引人們購買時，泡沫怎會爆破？當買家相信樓價將繼續飆升而政府無力制止時，他們怎會相信泡沫會破滅？
財政司司長陳茂波在電視訪問中曾多次跟我說，買家在決定置業前應仔細考慮過熱的樓價、他們的負擔能力，以及美國加息的趨勢。然而，言者諄諄，聽者藐藐。作為一項政策，降溫措施多年來經過一再測試而無功，我們的政策制定者需要打破他們的單線思維，他們需要徹底改變思維方式。
我之前也說過，香港的房地產市場已不再只是服務這城市的700萬人，我們現在還必須服務一個擁有13億人且愈來愈多富人急於轉移財富的國家。香港炙手可熱的房地產市場，是富裕的內地人和國際投資押注的好地方。他們的熱錢，加上本地人覺得樓價會繼續攀升的心理預期，意味着泡沫將不會爆破。
我在此再次呼籲政策制定者一定要有勇氣去阻止除香港身份證持有者之外的任何人進入本地樓市，或至少利用稅項或其他措施令香港樓市對外地人不再具有吸引力。這將立竿見影，產生降溫效果。中原地產創辦人施永青提出分開一個更實惠的本地人市場和一個外地人市場的建議，也值得嘗試。
急需要短期解決方案
除此之外已沒有可行的解決方案，開徵單位空置稅只是治標不治本，沒有持久的效果。填海、利用郊野公園邊陲地帶、興建更多公屋、利用粉嶺哥爾夫球場、終止丁屋政策等等，都是遠水不能救近火，我們急需要的是短期解決方案。
讓資助房屋價格與私人住宅市場脫鈎，並將用於私營住宅的土地轉為興建資助房屋，而不是幫助那些合資格獲得住房的人，對於那些沒有資格獲得資助房屋卻買不起私營住宅的人來說，這將使私人住宅變得更加昂貴。用我繳納的稅金來補貼其他人買較便宜的政府資助房屋，然而一個單位對我來說，是否仍然負擔不起？
隨着大灣區的形成，更多內地和海外公司將在香港設立辦事處，意味着我們將看到更多內地人湧至，他們也需要住屋，正如我們已看到的，他們並沒有受到不理性的樓價窒礙，這也意味着私人住宅市場對於沒有資格獲得資助或公屋的香港人來說，將變得更加遙不可及。
這是最後的機會了。林鄭月娥、陳茂波、發展局局長黃偉綸、運輸及房屋局局長陳帆，以及其他涉及房屋政策的官員，必須承認現行的樓市降溫措施已經失效，目前只有一個解決辦法──香港的住宅只能供應香港人！
原刊於《信報》EJ Insight，本社獲作者授權翻譯刊登。
