香港樓價高昂，坊間有不少解讀，包括一般常聽到的地產霸權和政府高地價政策等。但歸根究柢，其實是香港的樓宇供應長期供不應求。
翻查過去幾十年的樓宇建屋目標，由柏立基、戴麟趾、麥理浩、尤德、衛奕信、彭定康，不同年代的港督管治下，其實最後樓宇的建屋成果，都是低於當初各自所做的政策文件中的目標（詳見《香港長遠房屋策略和港人港地》，王于漸，2013年，頁7）。為甚麼香港的住宅市場長期供不應求？這要從其機制談起。
政府低估市場土地需要
香港的住宅市場是否一個有效的市場機制？答案：表面上是。無論是發展商發售的一手單位，或是二手市場的交易，都是以市場原則進行。不過問題是，住宅的原材料——土地製造——並非市場行為。當然，土地發展，無論是勾地或是拍賣，都是市場機制，即價高者得，不過，計算需要多少土地，卻並非市場行為，而是政府推斷未來市民的需要，然後根據這些推斷，而推出土地做建屋的原材料。這是一個計劃經濟（planned economy），而非市場經濟；試想想，全球糧食，如種多少稻米和小麥，都是由政府推斷而做，全球早已陷入糧食饑荒危機中。事實上，歷史上，不少計劃經濟中，都曾經出現糧食饑荒，因為政府透過行政手段，根本沒有可能完全掌握市場的實際需求！Milton Friedman 曾經講過一個笑話：”If you put the federal government in charge of the Sahara Desert, in five years there’d be a shortage of sand.”（如果政府負責管理撒哈拉沙漠，5年後，這些沙漠連沙都短缺！）
由於製造土地根本是個計劃經濟，就算是出名英明的新加坡政府，有大規模資助的組屋配合下，市民對住屋需求和樓價飛升，仍有諸多不滿，可以想像土地是一項難度何奇高的規劃。
但為甚麼政府要控制造地的過程，而非盡量開拓無限的土地儲備，然後透過市場信息，只要有需要，就推出土地？在香港有其歷史因素，也有其他社會因素。
加入市場元素減少錯配
首先，歷史因素緣起1984年《中英聯合聲明》，聲明內容限制了本港每年50公頃的土地供應，以及特區政府的賣地方式。因此1985至1997年期間，這些因素令香港的土地價格不斷攀升。
另一個原因是，當市場知道政府如果有無限土地儲備，樓市價格自然下跌，因為現在的價格並非一個實際的市場價格，而是土地計劃經濟，再加上之後的市場拍賣和銷售機制，綜合得出來的結果。
因此，討論土地計劃經濟這個問題，要聚焦問題的癥結所在，就要在整個造地規劃的過程中，能否加入多一點市場分配的元素，使錯配減少，這是本港長遠土地政策必須反思的一件大事。
原文刊於《iMoney》，獲作者授權刊登。
