財政預算案上周（25/2）出台，政府宣布將研究推出補價貸款擔保計劃，增加資助房屋在市場上的流轉。除此之外，預算案在應對樓市的措施上着墨有限，未有出招壓抑樓市。27日，金管局進一步收緊樓宇按揭，700萬元以下自住物業的按揭最高成數由七成，下調至六成，一眾準買家更是叫苦連天。政府前經濟顧問郭國全直言：「經濟好，樓價升，最無助的是無樓的市民。」
財政司司長的責任
香港社會及經濟發展，主要因素除了人力，就是土地。近年樓價高企，基層固然受影響，年輕人慨嘆上車無望，即使是中產也被水漲船高的租金逼得喘不過氣來。本年度的施政報告和財政預算案均不見有應對措施，郭國全指出，財政司司長的責任在於制定公共財政以及總體經濟的策略方向，而非制定個别政策範疇的内容：「財政預算案並不是用來應付樓價高企問題，關於土地及房屋的政策是陳茂波和張炳良兩位局長的責任。」他認為，財政司司長是由更宏觀的經濟角度看香港，必須注意經濟周期和物業市場對整體經濟的影響；而由財政角度看，他也要注意物業市場周期對金融及銀行體系穩定的影響。
郭國全是港大經濟金融學院名譽高級研究員，曾任政府經濟顧問，就香港宏觀經濟以及各類政府政策提供分析和意見。在加入政府前，他曾於渣打銀行任亞太區總經濟師及於匯豐銀行任高級經濟分析員。公私營機構的經驗令郭國全看到香港的現況和政府決策的思維。「應對香港的高樓價問題，長遠對策始終是增加供應，而增加物業供應首先要增加土地供應。」然而，供應不可能在短期內增加。「尤其於現今的超低息環境，政府在無奈的情况下能做的就是需求管理措施，但這些只是抑壓需求的短期措施，並非解決辦法，而且也有後遺症。」對於樓價高企造成的問題，政府可謂責無旁貸，如果處理不善，甚至會拖累本港經濟發展。
國際大都會樓價皆高企
現在本港樓價，不論住宅還是寫字樓、商廈還是商場鋪位，租金都居高不下，民怨漸生，有人會認為香港正步入發展瓶頸，郭國全卻認為這不是香港獨有的問題，「是全世界，尤其大都會所面對的問題。」那麼，倫敦的情況又如何呢？「倫敦政府現在也面對樓價升得太快和太高的問題，英倫銀行（Bank of England）早前已經表明為防止樓價泡沫形成，要考慮加息。」倫敦的地勢相對香港較平，空間亦較多，但郭國全指出：「倫敦有很大的公園、廣場、皇宮等等，但是這些地方跟香港的郊野公園一樣是不准發展的，所以倫敦在土地發展上同樣有很大局限。」
香港近年在灣仔利東街和上環永利街，以及新界東北發展的問題爭議不斷，各方都希望在發展與保育上爭取平衡，郭國全說：「今日倫敦仍然有很多舊樓，不少都有上百年甚至幾百年歷史，同樣不能拆。為要滿足持續發展和現代化的需要，很多這些舊樓都會保留外牆，但進行內部翻新，部分翻新得十分現代化，但外面的古色古香建築特色就保留下來。」他還留意到，部分內部經翻新的位於商業區的舊樓會被分成200多呎的單位出租或出售：「說到底，市場有這個需求，很多人想住在市中心較貴的區域，這些需求是來自日益增長的人口。國際大都會的商業、金融等經濟活動不斷在城市中心區域發展，吸引四方八面的人來居住。」
發展集中於城市中心
不過，隨着人口膨脹，市中心的租金和樓價就會被需求帶動而上升，郭國全指，為了舒適的居住環境，不少國際大都會都會出現一批中產階級喜歡搬到市郊：「十幾年前我在渣打做的時候到紐約公幹，同事邀請我到他位於 New Jersey（新澤西州）的家作客，睡覺的時候他告訴我，第二天早上大約5時半就要出發往市中心上班去。我有點驚訝，因為他已經是當地一個高級職員。那知第二天開車駛上高速公路就見到滿路都是車，這說明紐約人都習慣了這種生活，並非個別例子。而他們的私家車也不駛入紐約市中心，而是停在外圍的停車場，泊好車就轉乘地鐵進市中心上班，大概7時半到公司。因為紐約是金融中心，要接着倫敦的時間開市，所以很早便開始工作。」
他又引東京為例：「一個國際大都會的日間人口（daytime population）遠遠高過其夜間人口（nighttime population）是常見情況。大概20年前我就聽說過東京市中心的日間人口比夜間人口高近一倍，每天早上人們就從周邊地區蜂擁進市中心上班，班上就乘車回家，在東京偏遠地區居住。」由此可見，世界上的國際大都會都會有土地局限的問題，並非香港獨有。
然而比較之下，香港更欠缺向市郊推展的可能性。「雖然不是沒有，但確實很少香港人會住在深圳、珠海或澳門，每日來回香港上班的。因為我們有過關的因素，也有兩地很多差距的考慮。但在大陸今天都有人會由廣州乘高速鐵路到深圳上班，大約30至45分鐘就到。」
香港缺乏向外推展的可能性
儘管如此，郭國全認為主要經濟活動往往都在市中心，城市持續發展的情況下，市中心的土地一定會短缺，而不少市民便會愈住愈遠。「經濟發展會吸引人口走入城市，而且從工商業發展的角度來說，愈集中就愈有效率。一間公司，與它的產業鏈（industry chain）及其他行家愈接近，工作就愈有效率，故此全世界的發展都是大家向中心靠攏。中心地方因而地價昂貴。以前不少人做過預測，指出資訊科技的高速發展會改變人們對大都會的土地需求，然而事實卻是大都會的土地需求在過去20、30年間不只沒有減少，反而大幅增加。」
郭國全解釋，一個城市地點的地價是由市中心的最高位，隨着與市中心距離增加而相應下降，而下降的幅度因城市而異，這取決於城市的土地分布、效率等等，若距離市中心遠而效率仍佳，該地價曲綫的坡度就會比較平坦；相反，若一離開市中心，通訊、互聯網就不暢順，該曲綫的坡度就會比較陡峭。「一般來說，發展水平較低的國家，這個幅度會較陡峭，例如河內、馬尼拉等的中心商業區（CBD）相對外圍的租金差距就十分大。」
高昂樓價是經濟發展的標誌
郭國全認為，首先，參照世界各大都會的發展，可見香港的樓價昂貴是無可避免的。而且，樓價昂貴的原因與所謂地產霸權和高地價政策無關，反而是經濟成功的標誌。「從一個宏觀的角度看今天的香港，我們不只滿足本地700萬人的需求，而是滿足來自世界各地，尤其是中國的需求。無需求支持的樓價高昂是站不住腳的，而我們現在的樓價是有需求支持的。」需求支持價格是市場經濟的基本原理。「本港房地產市場相當自由、透明，若空置率上升，租金就會跌，高樓價也不能持續而相應下跌；反之亦然。這在每一個地產的周期都是顯而易見的，因為香港房地產是以市場為導向的。」
郭國全指出，香港的地產市場之所以是市場導向，是由於透明度夠高：「例如本港的土地交易，只要到地政署查詢，樓房單位的很多資料也能獲得，而且最新交易的資訊也很快可以知道。這個高度的資訊流通不是必然的，全世界很多地方都沒有，即使是一些發達國家如美國。美國現在一個通用的樓價指數就是 Case-Shiller Index，其中只取用了20個城市的樓宇交易作參考。以前沒有這個指數，看美國公布的數據說美國 Single Family Home 的平均價錢是多少錢，但並不會詳細說明所謂 Single Family Home 是多大的房子，分布在甚麼區、素質如何等等。而香港公布的資料就有相當精細的分類，公開的細緻程度和資訊發布的速度在全世界來說是非常高的。」
樓價是被炒起嗎？
地產霸權所指的是香港經濟被地產商壟斷，從而牟取不合理暴利的現象。然而，郭國全有另外的看法：「香港大地產商只有數個，這是事實；但香港市場規模和土地供應少，也是事實。」地產商建樓的原料之一是土地，市場供求限制了商家數目：「現在香港一年大概興建1萬多個私營住宅單位，而對地產發展商來說，每年興建不到4,000個單位，就沒有規模經濟（economies of scale），在龐大的公司架構下，平均成本（average cost）高昂，沒有一定數目的產出就沒法達致高效率。因此市場的局限令地產商的數目不多。不能單單是因為香港僅得幾間大地產發展商就說官商勾結和壟斷，當然政府也要因應本地市場的特點，想辦法加強市場競爭。」
那麼，炒風是否樓價飆升的原因？郭國全相信影響有限：「很多數據均指出，本地物業的主要買家是香港市民，而且香港樓房的空置率長期都比較低。最近政府實施了那麼多辣招，炒賣活動應該很少。」
個人簡介
郭國全自2008年11月起岀任香港大學經濟金融學院名譽高級研究員。2004至2008年間出任香港特別行政區政府經濟顧問，為特區政府的經貿、金融、財政、及社會政策提供全面的宏觀及微觀經濟分析及建議，並推動方便營商工作。在加入政府前，曾先後出任渣打銀行亞太區總經濟師及匯豐銀行高級經濟分析員。
郭氏歷任多個香港政府及其他專業諮詢委員會委員，範圍涵蓋經濟、工貿、金融、創新、房屋土地、城市規劃、環保、建造及教育等領域。曾任香港服務業聯盟主席、香港總商會經濟政策委員會副主席，以及香港英商會名譽經濟顧問。現任外匯基金諮詢委員會轄下貨幣發行委員會委員、港口發展局成員、航空發展諮詢委員會委員、特區政府獎學基金督導委員會及投資委員會委員、新意網集團有限公司和星展銀行（香港）有限公司的獨立非執行董事，並為香港大學畢業同學會教育基金副主席。
