財政預算案上周（25/2）出台，未有出招壓抑樓市。兩日後，金管局收緊樓宇按揭，700萬元以下自住物業的按揭最高成數由七成，下調至六成，令一眾準買家大失預算。政府前經濟顧問郭國全直言：「經濟好，樓價升，最無助的是無樓的市民。」
可是，他認為這並不能歸咎於財政司司長及地產市場，這些在上一篇文章〈郭國全：評財政預算案與土地供應（上）〉已有討論，而這次郭國全要提出的是一些可行的辦法。
長遠增加土地才是上策
公眾對政府的樓市「辣招」已見慣不怪，但短期措施只能止痛，長期來說對經濟是不健康的。「市場上的交易成本提高、買家不願入市、賣家不願放盤、成交量大幅萎縮。成交量細小會令價格資訊不可靠，有關資訊可能只是個別單位價格，更有可能被造市。市場有一個重要功能叫 price-searching，就是說市場上無人知曉價格，但當有大量的成交，市場就會尋找一個可以平衡到需求的價格，而市場上不同的資訊都能在價格上反映出來。也就是說，愈活躍的成交，就代表市場上的價格愈真確可信。」故此他認為政策是有代價的，而長遠成效則要視乎政府如何增加土地供應。
根據本年度財政預算案，在2014-15年度，政府推售20幅住宅用地，可供興建6,300個私人住宅單位，加上鐵路物業發展、市區重建局、私人重建和發展項目，預計一共可提供20,000個單位；未來10年，政府的公營房屋供應目標為29萬個單位。然而政府能否達標卻是疑問。「現在政府用的其中一個方法就是所謂『插針式』建屋，可以改變土地用途的就改。這對中期供應當然有幫助，但也要小心處理相應的城市規劃問题，例如該區的交通、環境等等的問題。」
本港對土地需求急切
無論如何，土地供求失衡、樓價高企都是事實，如何長遠增加供應才是大家所應考慮的。「長遠始終要增加新土地，牽涉到的很可能是開山填海。香港人口大約15年左右便增加100萬人，即使發展新界東北一帆風順，十多年後亦只能供20多萬人居住，這就顯示未來仍然需要考慮如何大幅度的覓地。另一方面，香港不同於倫敦和東京，不能向外擴展，甚至如澳門般與橫琴共同發展也不大可行。這是很現實的問題。」
郭國全認為樓價上升是經濟向好的表現，問題只是如何令香港人在這個過程中分享經濟成果。「經濟好，樓價升，最無助的是無樓的市民。今天香港有三成多的人口住在公屋，樓價隨着經濟繁榮而上升對他們沒有好處，相反可能因物價同時上升而受影響。從現實考慮，中產最希望經濟繁榮穩定，除了因為工作、子女等考慮，更加上因為經濟好，樓價升，財富跟着上升。因此，樓價上升，最大的得益者不是地產發展商，而是大量有樓的市民。」然而，在今日的香港，對年輕人來说，要「上車」談何容易？
公屋政策的不足
年初新一輪居屋申請，房委會接獲逾12萬份申請，屬歷年之冠。有市民形容，申請如同抽獎。加上公屋輪候人數眾多，無樓人士紛嘆上樓無望。對於公屋政策的問題，社會上一直以來都有不同意見，一方面房委會連年赤字，而且未來供應恐怕追不上需求，三年上樓的承諾正面臨巨大壓力，另一方面，公屋富戶的問題又令人擔心浪費公帑。「現在的公屋『租金』，在扣除管理費等雜費後，連維修保養都不夠，政府長期補貼，對庫房是很大的負擔。但因為政策旨在照顧基層，租金距離市價相當遠，以致房委會財政長期緊絀。以前是靠出售居屋來賺錢，以土地來補貼公屋，減少居屋對房委的財政有很大影響。」
王于漸教授於1998年寫了《公屋私有化評論》，是公屋私有化最早的倡導人之一，在當時曾指出公屋政策引致的資源錯配。「他建議將公屋免補地價賣給住戶，這樣社會就多了三成多人成為有產一族，樓價升跌影響到他們的財富，他們自然關心經濟。再者，政府不但免除長期津貼的負擔，更能增加庫房收益。」不過，公屋私有化是否意味着公屋的意義將會消失？「現在的政策將住宅的部分價值——即是市價與公屋價的差價——毀滅了，不論政府還是住戶都得不到。若賣給住戶並容許自由買賣，當中的價值就會被釋放出來。但住戶會否即時賣出單位？當然不會，因為他們仍要居住。其中分別在於私有化後，住戶為了資產保值，會着重樓宇維修保養和管理。若情況許可，他們會搬到方便上班或更舒適的地方去，這樣就容許公屋單位通過市場來重新配置，達到物盡其用的效果。」事實上，早於九十年代，時任特首董建華便嘗試推行「租者置其屋計劃」，希望令香港有七成人有自己的物業，只是因為爭議太大而中途擱置。
資本比勞力遠賺得多
「法國學者 Thomas Piketty 的著作 Capital in the Twenty-First Century 指出，有財富（wealth）的人因財富可以賺錢，將來會比沒有財富的人更有錢。而仔細一點看的話，會知道現代經濟對財富的影響，很大部分都是樓房資產。郭國全認為，現在香港的問題是有三成多的市民享受不到經濟繁榮的好處：「如何令大家都有份？就是要把財富分配做好，讓市民從經濟穩定發展中得到資產升值。當年公屋政策的推行造福人群，讓居民免於木屋區火災、盜賊橫行等的威脅。當年香港很多人住在臨時的居所，但30多年後的今日，社會仍沿用80年代大致不變的公屋政策，是不能配合今天整個社會和不少市民的要求的。」
個人簡介
郭國全自2008年11月起岀任香港大學經濟金融學院名譽高級研究員。2004至2008年間出任香港特別行政區政府經濟顧問，為特區政府的經貿、金融、財政及社會政策提供全面的宏觀及微觀經濟分析及建議，並推動方便營商工作。在加入政府前，曾先後出任渣打銀行亞太區總經濟師及匯豐銀行高級經濟分析員。
郭氏歷任多個香港政府及其他專業諮詢委員會委員，範圍涵蓋經濟、工貿、金融、創新、房屋土地、城市規劃、環保、建造及教育等領域。曾任香港服務業聯盟主席、香港總商會經濟政策委員會副主席，以及香港英商會名譽經濟顧問。現任外匯基金諮詢委員會轄下貨幣發行委員會委員、港口發展局成員、航空發展諮詢委員會委員、特區政府獎學基金督導委員會及投資委員會委員、新意網集團有限公司和星展銀行（香港）有限公司的獨立非執行董事，並擔任香港大學畢業同學會教育基金副主席。
