今次的《施政報告》，聚焦土地與房屋問題，開出的藥方內容很多，照顧面亦很闊，每個已出現的病徵都有專門的藥去應對，反映特首的確在這個問題上花了不少心思。很可惜，市民看完政府開出的藥方後，卻依然不相信，食完這麼多的藥之後，一定可以藥到病除！
相信大家都有看醫生的經驗，醫生不能光靠給病人食多幾隻藥，就可以令病人相信，醫生有能力醫好他。病人最關心的是醫生有沒有斷錯症。如果連病因醫生都未弄清楚，那麼開得藥太多，反而會令病人恐懼。
通常，一個斷症高明的醫生，在對病人作出診斷之後，儘管病人還沒有把所有的病徵都告訴他，他也可以把病人的其他病徵也一併說出來，令病人確信醫生已作出了正確的診斷。這時，病人就會對醫生有信心，相信食了醫生的藥之後，一定會有療效。
相反，如果醫生在斷症上不能給病人信心，病人覺得醫生對病情的描述，與他的實際感受有距離，那即使醫生開了很多藥，病人也會擔心醫生在藥石亂投，未必能夠對症下藥。今次的《施政報告》，就予人一個這樣的印象。
政府似乎還不明白，要想私人市場的樓價回落至普通香港人買得起的水平，是沒有可能的了。因為，香港已發展成一個國際大都會，香港的樓價就難免會受到外來因素與投資因素的影響，以致私人市場的樓價水平所反映的主要是投資者的偏好，而不是本地用家的負擔能力。
這些投資者不單來自本地，還有來自境外的，其中大部分來自中國大陸近年高速富起來的人。他們覺得香港的法治健全，產權有保障；市場效率高，套現容易；而且外匯自由，隨時可把資金調去自己喜歡的地方。這是現時沒有一個中國大陸城市可以做得到的。因此，若容許這些資金來香港投資，必然會把香港的私樓價格搶高至香港普通人買不起的水平（這正是現時香港的情況）。但香港又不可能進行全面的資金管制，因為這會令香港沒法成為一個自由港，亦沒法成為一個金融中心，香港人將沒法維持現時的生活水平。
因此，香港必須設立一個獨立的、專為本地用家首次置業而設的、可以不受外來因素與投資因素所影響的住宅市場，並優先劃撥土地供應這個市場，以解決香港人自己的置業需要。政府應承諾給香港人，一生中必有一次機會，買到一間由政府提供的，符合香港一般人負擔能力的上車盤，將來要換更好的單位就得靠自己。這些上車單位只能自住，不能出租；轉售時亦只能售予未有樓的香港人。
如果政府真是明白這一點的話，就不必花心思去用按揭上限的調整，去協助香港人在私人市場置業，因為這根本解決不了一般香港人的置業需要。政府要努力做的，應該是大幅增加對港人首置單位的供應，不是每年只提供幾千個居屋，搞幾次抽籤算了。專供港人的首置單位，應以輪候的方式出售，讓所有香港人都知道，大概輪候多少年之後，自己就一定可以置業。這樣的《施政報告》，大家一定會覺得「有料到」。
放寬按揭成數的效用有多大？
剛發布的《施政報告》聚焦土地與房屋政策，其中最快可以落實的是放寬樓宇按揭佔樓價的比例。受惠的只是手上沒有其他物業的私人（非公司）置業者，只要他們願意買按揭保險，就可以有機會獲得銀行更多的貸款（過去是即使銀行肯做，政府也不許銀行做）。過去，只有樓價在400萬元以下的交易，才可以做九成按揭，現在提升至800萬元以下的交易都可以。過去400萬元至600萬元的交易可以做八成按揭，現在不超過1000萬元的樓宇交易都可以做八成按揭。
這項措施令一批手上現金不多，原本未符合入市要求的人，忽然間發現原來自己也有資格買樓了，市場的潛在需求理應大幅增加。不少在二手市場放盤的業主，在獲悉這項新政後，紛紛反價（把叫價提高，不肯按原先答應接受的價錢出售手上樓宇）。買家方面亦因擔心樓價還會進一步回升，而較願意接受業主的要求；市場上的交投因而轉趨活躍。社會上因而有聲音指控政府刻意托市，以維護大財團的利益。
我覺得這樣的指控並不成立。首先，這項措施未必足以扭轉現時樓市向下調整的大趨勢，把它說成有托市效用，有些言之過甚。此外，受惠於這項措施的，主要是二手市場的小買家，過去他們因為首期不足，只好幫襯提供高成數按揭的發展商，只能買一手樓。現在買二手樓也可以有高成數的按揭，令他們多了很多選擇。因此，這項措施實質上是令發展商要面對更多的競爭，怎可說是在維護大財團的利益？
其實，這項措施只惠及手上未有物業的用家，而首次置業者買的都是中小型單位，所以不可能對整個房地產市場都有承托作用。再者，減少了首期，等同需要增加每月供樓的金額，亦會令一部分人即使有首期也沒法供得起樓，托市效果未必如坊間所說的那麼強勁。
說到底，放寬按揭成數你可以視作有利樓市的技術因素，並非對樓市有實質支撐能力的基本因素。如果一個地方政治穩定，管理有效，而經濟又增長快，人民收入不斷上升，這才能對樓市產生基本性的支撐作用。如果以上的因素都是負面的，但用少點首期就可以買樓，不代表樓價會因這樣的技術因素而上升。九七後，曾有發展商提供零首期的付款方式，只要肯在買賣合約上簽個名，就可以拿鎖匙入住。但樓價仍從97年下跌至03年。可見這類技術因素的托市功能有限，而地產商亦不一定有能力左右市場的力量。
其實，原先把九成按揭的上限放在400萬元以下的樓宇交易，根本不切實際，因為市場上根本很難找到400萬元以下的交易，令措施很難惠及首次置業者。以前政府一直沒有提升這個上限，是擔心一提升，樓價亦會因需求增加而上升，有違要遏抑樓市的大方向。所以才一拖再拖，在現場樓價回軟的時候，才敢改動九成按揭的樓價上限，以避免讓更多人覺得樓價高不可攀。因此，我認為政府只是乘機修訂一項過時的措施，以幫助首次置業者入市，談不上藉這項政策托市。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
