團結香港基金日前發表了首份土地房屋研究報告，倡議政府推行補貼置業計劃，提出新建公營房屋以置業為目標，讓合資格香港市民可租可買，並提出新補地價安排，冀糾正補地價與市價掛鈎的政策失誤。中原集團創辦人施永青接受專訪時表示，基金會的補貼置業計劃和他建議的首置用地，各有優劣。
採訪：廖美香
廖：廖美香
施：施永青
廖：你認為團結香港基金倡議的補貼置業計劃是否可行？
施：如果政府推出補貼置業計劃，有人就會質疑政府為何要補貼置業。對於建議公屋住戶應以入住價購買，要是入住多年才補回另一半補地價，政府須收取利息，否則說不通。我認為，貸款利率要跟隨市場利率。但是，資助房屋鎖定入住時價格，將來樓價下跌時有潛在風險。
廖：報告中提出了三個解決時間成本的方法，其中一個正如你所說，按照市場利率在補地價時收取利息。王于漸教授建議的補地價方案中亦包含對沖機制，用以對沖樓價上升和下跌的風險。
施：我認為計劃讓更多人擁有物業，能提升市民的歸屬感，有助減少社會分化問題，促進社會穩定和諧。但是，公居屋住戶在未付清全樓價之前，便可得到全屋使用權以及全面的升值權，這與港人對業權的慣常理解不一致，這一定會有人沒法認同。報告建議一旦推行，也將對市場產生巨大衝擊，擔心市場能否承受得起。
廖：現在的公營房屋政策有什麼缺點？
施：我認為公營房屋應該人人都可以買，比例自己訂，多有多買，少有少買，業主自己要承擔風險。買的比例愈大，將來樓價上升，就賺得愈多。而現時居屋的缺點在於跟隨市場定價，價格受私人市場拖累。
廖：你認為香港應有怎樣的房屋階梯？
施：簡單來說，房屋應分三個階梯：第一個階梯的人的收入連建築費都負擔不起，我認為他們是不應該買樓的，只能入住公屋，由政府補貼租金，因為其經濟能力未符合；第二個階梯是那些收入足以支付建築費及發展商的合理利潤的人，政府應給予土地政策支持，讓他們買到首次置業房屋（下稱「首置房」）；第三個階梯是能力超過買首置房，並且可以在公開市場和投資者一起競爭的人。
廖：你構思的首置房有何優點和特色呢？
施：首置房是面對全港市民，每個人一生中都有一次購買「上車盤」的機會，未能買首置房的人可等待將來有財政能力才購買。首置房單位面積約400方呎，一廳兩房設計，剛剛夠住。首置房的質素大小一樣，但在不同區域的定價就不相同，以適應不同收入人士的需要。
廖：買首置房的門檻是怎樣的？
施：首置房只賣給合資格的買家，限制銷售對象為首次置業的港人。首置房只能作自住用途，即使轉售，銷售對象亦受同樣的限制。由於對象一致，不會出現綠表、白表的情況。首置房沒有封底限制，按我粗略估算，家庭入息約25000元以上，又願意住小一點的人，就適合買首置房。
廖：買首置房的誘因是什麼？
施：誘因是價格比市場上的私樓低，因為私樓沒有銷售對象的局限。物業本身有使用和投資功能，所以我認為買樓的人同時考慮兩個因素。在公開市場，投資因素會扭曲樓宇價格。提供首置房是為了先解決基層住屋問題，它只針對用家，排除了投資因素，所以價格不會上升那麼多。但首置房本身也值得投資，只要香港經濟向上，港人收入增加，預期價格會上升，當然升幅一定不及私樓。
廖：政府的功能是什麼？你預期對政府收入會帶來多大影響？
施：政府透過每年劃出土地，規定只能用來建首置房。不過，首置房不經房委會興建而公開拍賣，讓私人發展商投標，發展商根據售樓對象的購買能力定價。私人發展商參建首置房的利潤不及私樓，前者跟隨人均生產值，後者則跟隨資金流向、投資偏好而波動，後者的可塑性自然大得多。問題是政府收取多少地價，若政府肯少收一點地價，讓發展商賺取利潤，發展商就願意建樓。
關鍵在於政府撥多少地興建首置房，如果優先解決首置房，例如每年提供兩萬個單位，而私樓單位只有5000個的話，政府賣地收入可能會減少70%。政府要推出優惠政策，自然要付出代價。
廖：如果推出首置房，對物業市場會有什麼影響？
施：短期對私樓市場沒有影響，因為這批買家本來就買不起私樓。但長遠來說，基於供求關係，私樓市場上車盤將消失。情況就好像新加坡，發展商興建的都是豪宅，做上車盤沒有競爭力。由於首置房已能達到居屋同樣的目標，估計居屋會陸續被取消。
廖：你如何評析首置房和補貼置業計劃的優劣？
施：首置房最大缺點是土地收入大減，需要社會和政府作出取捨。首置房在邏輯上合理，但達不到即時性的政策效果，而補貼置業計劃如果在現有的公營房屋推行，就有望馬上達到人人做業主的目標。
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