今次談美國又一次量化寬鬆，且無限期，如何影響香港樓市呢？我認為這次量寬對樓市有支持，但不會大浪式推高樓價。真正影響樓價的最重要因素是實質利率，即利率減掉通脹率，所以要看這次量寬怎麼影響實質利率。上一次量寬一段時間是由高息慢慢去到零息率，這次量寬由零息率開始，除非美國實行負利率，否則純粹量寬，會否導致香港息率下跌？我想是比較難，因香港息率很少跟隨美國了。其次，這次量寬會否推高通脹呢？因通脹率推高得快的話，實質利率再次變回負數了，那便會推高樓價。
這次量寬與上次不同
但這次情況稍不同，因上次美國金融海嘯影響香港的程度並沒有這次疫情影響那麼深遠，且香港經濟不但受疫情影響，也受社會事件影響，加上先前經濟開始不景，令通脹率處於低位，如果希望美國印鈔刺激香港通脹率，再刺激樓價的話，這過程或需要較長時間。這次量寬與上次不同。第一，量寬貨幣沒減息效應，因息率由零開始； 第二，這次恢復，要透過量寬印鈔傳導通脹的過程需要較長時間； 第三，現今GDP無法作大幅反彈。
所以起碼未來一年，香港實質利率不太會變動，所以樓價只會在這位置有點反彈，但大升大跌機會較微，別期望這次美國無限印鈔會導致樓價無限上升，因傳導機制缺少利率下跌過程，亦少了通脹大幅反彈。
原刊於《頭條日報》，本社獲作者授權轉載。
