政府上周五公布房屋政策6項新措施。到底可以收到什麼效果？市民會有什麼得益？
第一項，修訂資助出售房屋的定價，與市價脫鈎，以參考市民負擔能力為主。居屋定價是調低了，對買家來說更吸引，結果是更多人有興趣入表申請，令成功認購機會更低。
第二項，邀請市建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」項目，為居屋以上但仍未有能力購私樓的「高端」夾心階層而設，即兩人家庭月入介乎57,001至74,000元，受惠家庭為450個。首置盤數目不多，對整個房屋市場影響極微，成功與否尚要視乎市場反應，一來馬頭圍道項目定價估計在每呎1.4萬至1.7萬元間，一個400呎單位仍需560萬至680萬元，財政負擔不輕，政府可能仍要「提供協助」。此外，首置盤會有較居屋更嚴格的轉讓限制，首5年內單位不得轉讓，業主的靈活性較低，遇上樓市上升時不得轉手獲利，樓價跌又不能放售止蝕，買家要小心評估利弊和箇中風險。
第三項是改撥9幅私樓用地用作興建公營房屋，可提供1.06萬個單位。最新消息，輪候公屋時間已超過5年，需要的單位27萬個。一萬個的數目顯然是杯水車薪，只能表示政府「有誠意」盡快增加公屋供應。可是私樓土地改劃用途，私樓供應將會減少，高企的樓價更難紓緩。顧得「公」來又顧不了「私」，新措施更顯政府在房策上左支右絀。
第四項，成立專責小組協助民間主導和推行過渡房屋計劃。運房局長陳帆透露，政府有意在一些停車場建上蓋，然後再興建過渡房。過渡房的主要用途是協助劏房戶改善居住環境，地點則主要在市區，方便上班上學。然而市區能提供這種地皮的數目有多少？一般多屬於未正式動工的地皮，如果閒置時間太短，「過渡」一段時間住户仍未能上公屋，這批住戶的處境將十分尷尬。換言之，居住過渡屋的時間應與公屋上樓時間配合，避免過渡屋住戶要四處「流徙」。
第五和第六項都是針對私樓銷售，包括徵空置稅及修改「預售樓花同意方案」，每次推售一手樓數目不能少於預售樓花同意書涵蓋總數的20%。關於空置稅和發展商售樓手法，我在6月20日本欄已說過，發展商上有政策下有對策，化解政府新措施的辦法多的是，而且以目前空置的9000個單位即使全數推出市場，對私樓供應和樓價都不會產生什麼實質作用，做了也是白做。
林鄭6招 改不了樓市大局
不是潑冷水，也不是故意唱反調，林鄭月娥6招中有5招的實際作用非常有限，在供應方面能提供的單位數量十分「濕碎」，改變不了樓市「大局」。對於本屆政府提出建立置業階梯的目標，6項措施同樣是小修小補，只能說是政府想盡量表達決心和誠意，但效果有限。
6招中真正對置業市民有實際幫助的，是居屋售價與市價脫鈎。此一「脫」令居屋售價回到中產收入階層可承擔的範圍內，有助他們「上車」。然而「上車」容易了，又有意見認為轉手限制要收緊，免得居屋變成炒賣工具。一直以來有一種說法是，政府資助房屋的售價應跟住戶入息掛鈎，轉售時要設嚴格限制，甚至要規定不得在私人市場放售，換言之是把資助房屋變成一個封閉系統。據陳帆局長表示，政府目前無意限制居屋在私人市場放售。
牢不可破的磚頭文化
香港人買樓置業，除了為安居，很多人也視之為投資保值的最佳方法。大部分港人的財富主要就是手上物業，而「歷史經驗」告訴我們，樓價雖有反覆，但長期而言物業都會升值，造就了港人牢不可破的磚頭文化。林鄭上任特首時表示要重建港人置業階梯，也是沿着這條路徑逐級而上，由購買政府資助房屋開始逐步向上游，最終成為私樓業主。擁有自置物業，對大部分港人來說是安居兼可持有一項重要資產。
向來支持發展私人房屋的王于漸教授，對置業階梯最頂層，即擁有自置私人物業的重要性表示「世上大多數政府已認識到，人民自置物業對政治和社會穩定性的裨益 」；對於公營房屋，他認為政府增建可負擔公營房屋，租金及售價都定於低水平，但禁止此等單位在市場流通，或設嚴格規限，抑制流通量，只會逼使居民坐困「悲情城市」（參考王于漸〈公營房屋、房屋階梯與公眾利益〉，2018年5月30日《信報》）。
當前樓市興旺期超過了10年，很多人或許已忘記，九七金融風暴之後樓市一片慘淡，政府推出居屋發售時竟然無人問津。如果買樓純為居住用，當時居屋價格低廉，為何入市者反而稀少？答案很明顯，就是市民當年對樓市前景悲觀、對物業前景失去信心，因此有便宜貨也不買！今時今日即使居屋價格隨私樓不斷上升，反而吸引大批市民爭購，原因是他們預期樓價會再升，現在不買，以後將會更貴。這種心態正是把置業作為投資的反映。
以買樓作保值、增值的心態正是重建置業階梯的基礎。而置業階梯的條件是不應把公營房屋視為階梯頂層，也不應扼殺資助房屋流入市場，因為沒有市場的資產，價值必會大減。
房屋問題離不開土地供應，行政長官林鄭月娥在七一酒會後與傳媒聚會，談到土地問題時說「要增加土地供應，可以大膽說也要靠填海，如果土地供應專責小組也得出這個結論，有關撥款申請可以立即重新『上枱』」。
這次應是自土地小組運作以來，行政長官首次如此明確提出土地供應要「靠填海」。其實得出這個結論不難，香港能大規模取得土地的方法有哪幾種？何須再浪費時間研究？這是為何我一直認為土地小組最後都是白忙一場，因為香港如何開闢土地的答案早就寫在牆上，欠的只是政府的決心和執行力。
填海造地、重建置業階梯，假以時日，香港的房屋問題是應該可以看到曙光的。
原刊於《明報》，獲作者授權發表。
