1998年，政府推出租者置其屋計劃（租置計劃），作為達致七成市民自置居所目標的兩大核心政策之一；另一核心政策為在其後10年之內，每年興建85000個房屋單位。但經九七亞洲金融風暴之後，在通縮持續和經濟停滯形勢下，兩大政策同遭擱置。
時至今日仍有不少人深信，此兩大核心措施只應暫時擱置，不宜撤銷。
增加住屋供應的需求從未停歇，當前政府力求增建房屋，以補歷來供應短缺不斷累積之數，但未見有恢復施行租置計劃的打算。
回溯租置計劃在20年前於1998至2005年期間實施，把公屋單位售與現居租戶，2018年9月錄得合共售出140298個公屋單位，價值最少3000億港元，比港鐵沙田至中環線的興建成本還要高，實在是極為龐大的公共資產。
如此龐大金額，自是令人咋舌，但較少人會意識到租置計劃對勞動市場的影響。
就業數據變化始末
租置計劃在1998至2006年期間推行，包含了39個在1982至1994年期間落成的公共屋邨， 同期落成的還有其他60個公共屋邨，可作比較。
根據1996年中期人口統計顯示，納入租置計劃的39個屋邨有186000個住戶，另外60個出租公屋屋邨的住戶數目則為209000。當年租置計劃尚未實施，且把這兩組屋邨住戶的一般適齡工作（18至64歲）男女的勞動參與率和失業率在租置計劃實施前後作出比較。
1996年，居於上述39個屋邨的適齡工作男性，其勞動參與率估計為0.973，略低於另外60個純出租公屋屋邨男性居民0.975的估計數字。至於適齡工作女性，居住於未來租置計劃屋邨者，其勞動參與率為0.578，而另外60個公共屋邨的相應比率則為0.601，後者的勞動參與率明顯較高。
是以 1996 年的統計數字顯示，两組屋邨的情況相差不大。租置計劃推出 之後，根據 2001 年人口普查資料，情況有所改變， 租置計劃屋邨的適齡工作男女性居民，都錄得顯著較高勞動參與率和較低失業率【表 1】。
表一：租置計劃屋邨與純出租公屋適齡工作男女住戶勞動參與率
適齡工作男性之中，居於租置計劃屋邨的勞動參與率2001年為0.950，2006年為0.952，2011年為0.934，2016年為0.938；均高於同期另一組純出租公屋屋邨2001年的0.945、2006年的0.941、2011年的0.924、2016年的0.931水平。2016年，租置計劃屋邨男性居民的勞動參與率高出0.7%；即等同男性工作人口增加了1,230人。2001至2016年期間，適齡工作男性的勞動參與率平均上升0.8%。
租置計劃屋邨的適齡工作女性之勞動參與率，2001年為0.675，2006年為0.742，2011年為0.771，2016年為0.758，均高於同期另一組純出租公屋屋邨2001年的0.673、2006年的0.719、2011年的0.742、2016年的0.746水平。2016年，租置計劃屋邨女性居民的勞動參與率高出1.2%；從工作人口而言，即等同女性工作人口增加了2,000人。2001至2016年期間，適齡工作女性的勞動參與率平均上升1.6%。
表二：租置計劃屋邨與純出租公屋適齡男女住戶失業率歷年變化
在失業率方面情況亦相若。適齡工作男性之中，居於租置計劃屋邨的失業率2001年為0.083，2006年為0.073，2011年為0.053，2016年為0.049；幾乎都低於同期純出租公屋屋邨居民2001年的0.080、2006年的0.083、2011年的0.062、2016年的0.056水平。2016年，租置計劃屋邨男性居民低出的失業率為0.7%；從工作人口而言，即適齡工作男性的增加數目為860人。2001至2016年期間，適齡工作男性的失業率平均下跌0.5%。
適齡工作女性之中，居於租置計劃屋邨的失業率2001年為0.047，2006年為0.077，2011年為0.057，2016年為0.048，幾乎都低於同期純出租公屋屋邨居民2001年的0.044、2006年的0.077、2011年的0.060、2016年的0.053的水平。2016年，租置計劃屋邨女性居民低出的失業率為0.6%；從工作人口而言，即適齡工作女性的增加數目為680人。2001至2016年期間，適齡工作女性的失業率平均下跌0.1%。
為何居於租置計劃屋邨與純出租公屋屋邨的一般適齡工作男性與女性，在勞動參與率和失業率方面會有如此差別？
勞動人口增長動力
在勞動參與行為上業主往往被視為與租戶有所不同。經濟理論亦告訴我們，無論住戶抑或個人，隨着財富增加，自會要求較多閒暇和較少工作。
租置計劃下的業主雖然需要支付相等於購入單位時巿價一半的地價，但對大多數人而言仍是必賺的投資，且所持單位亦會日益升值。
由是隨着財富增加，按理租置計劃下的業主應會出現較低勞動參與率和較高失業率的情況。但從上文有關兩類住戶的相關數據分析可見，實情卻正好相反。
原因在於出租公屋政策。
公屋租戶住滿十年，必須接受入息審查，發現屬富戶者，就得繳交雙倍租金。此一規定足以提供誘因，令住戶中部分成員不時暫停或索性停止就業，以免淪為富戶。這種投機取巧行為產生下降的勞動參與率與上升的失業率。
反觀租置計劃之下，業主毋須走此捷徑，因為入息審查只適用於租戶而非業主，這亦足以解釋為何1998年之後，出現租置計劃屋邨業主的勞動參與率較高而失業率較低的現象。
如此投機取巧行為相信十分普遍而且為數眾多，才足以抵銷樓價飆升帶來的財富效應，打擊住戶參與勞動意慾。這可證諸人口統計錄得租置計劃屋邨中業主與租戶的勞動參與行為【表3及4】。注意這些屋邨裏仍有選擇不購買單位的租戶。
表三：租置計劃屋邨適齡工作男女租戶與業主之間勞動參與率歷年對比
2016年租置計劃屋邨中，一般適齡工作男性業主與租戶的勞動參與率相差0.018（或1.8%）；而女性則相差0.028（或2.8%）。2001至2016年的15年間，男性的平均差別為0.022（或2.2%）；女性的平均差別則為0.041（或4.1%）。
表四：租置計劃屋邨適齡工作男女租戶與業主之間失業率歷年對比
2016年，租置計劃屋邨中，一般適齡工作男性業主與租戶的失業率相差0.018（或1.8%）；而女性則相差0.010（或1.0%）。2001至2016年的15年間，男性的平均差別為0.027（或2.7%）；女性的平均差別則為0.021（或2.1%）。
上述分析結果顯示，1998年推出的租置計劃，排除了入息審查和雙倍租金造成打擊租戶工作意欲的障礙，令成為業主的住戶繼續就業；結果2016年勞動參與率上升而失業率下跌，男性和女性就業人口分別增加1,270人和2,070人。
假使租置計劃在所有220個公共屋邨全面推行，相信男性和女性就業人口或會分別增至6300人和10400人（增幅分別達1.0 % 和 1.8 %），有望大大減輕本地勞工短缺問題。此外，更有助減少公屋租戶為免加租而投機取巧的行為，促進就業，鼓勵透過在職培訓加強人力資本投資。這實在是筆者屢在本欄所論房屋市場帶來種種有利因素的又一明證。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
