租者置其屋計劃（租置計劃）在1988年推出，向現居租戶一共售出140298個出租公屋單位。初期售出單位約佔銷售單位總數57%，近10年來比率已增至72%。透過促進自置居所，租置計劃在增進這些業主戶的勞動參與率之餘，亦同時減低其失業率。此外，租置計劃還產生兩種重要效應：減輕房產財富不均和促進家庭穩定性。
家庭穩定性得以提升，實由於租置計劃能為租戶提供自置居所的機會。維繫家庭變得與經濟利益攸關，因為物業成為家人共同擁有的資產，只要家庭關係維持不變，家中成員即可隨日後物業升值而從中分享得益；一旦家庭破碎，也就較難有把握分享物業現時以至將來的價值。
公屋租戶有別於租置計劃下的業主，一旦夫婦離異，由於沒有共同擁有的居所，在經濟上損失甚微；離婚後，公屋單位通常由其中一方（多屬獲子女撫養權的女方）繼續租住。另一方（往往為男方）則須遷出單位，但可自行申請輪候另一公屋單位；期間若再婚並育有子女，更可縮短輪候時間。
上述情況意味租置計劃下的業主，因離婚會導致蒙受經濟損失，故具較強烈維繫家庭的誘因。相對而言，公屋租戶在這方面則毫無顧慮，反正離婚後仍可申請公屋單位；在一定程度上，這甚至會進一步擴大公屋住戶總數。因此，當前政府的公共房屋政策致力讓租戶躋身成為業主，實在值得表揚。
租置計劃在1982至1994年落成的99個公共屋邨其中39個推行至今已20年，且看看其對家庭穩定性之實質影響。
維繫婚姻誘因
首項實證是此期間的租置計劃屋邨住戶中，介乎18至54歲曾經結婚男性和女性的離婚率，均低於純出租公共屋邨住戶，差距幅度分別為1.3%和2.2%（表1）。
租置計劃屋邨和純出租公共屋邨住戶之中，曾經結婚男性的離婚率分別為：3.5%和4.7%（2001年）；5.2%和6.8%（2006年）；7.4%和8.6%（2011年）；8.4%和9.4%（2016年）。至於租置計劃屋邨和純出租公共屋邨住戶之中，曾經結婚女性的離婚率則分別為：6.4%和7.7%（2001年）；11.0%和13.6%（2006年）；13.0%和15.2%（2011年）；12.8%和15.3%（2016年）。離婚女性比率較高，大概因為男性再婚機會較多。
以租置計劃屋邨中的業主與租戶（即居於同類屋邨而選擇只租不買的住戶）比較，自置居所對離婚率的影響顯而易見。從（表2）可見，租置計劃屋邨業主戶之中，男性和女性的離婚率一律比同類屋邨租戶為低，差距幅度分別為3.7%和9.2%。業主戶和租戶中曾經結婚男性的離婚率分別為：2.3%和4.7%（2001年）；3.7%和7.7%（2006年）；6.0%和10.3%（2011年）；7.4%和11.4%（2016年）。至於租置計劃屋邨業主戶和租戶之中，曾經結婚女性的離婚率則分別為：3.6%和8.9%（2001年）；7.1%和17.0%（2006年）；9.3%和20.1%（2011年）；9.9%和20.7%（2016年）。女性離婚率亦同樣是比男性高。
單親趨勢緩衝
自置居所有助強化家庭穩定性的第二項實證，在於單親比率。租置計劃屋邨住戶中，年齡介乎18至54歲曾經結婚的男女單親比率一律比純出租公共屋邨為低，差距幅度分別為0.7%和2.4%（表3）。
租置計劃屋邨和純出租公共屋邨住戶中，男性單親的比率分別為：1.9%和2.3%（2001年）；2.1%和3.3%（2006年）；3.1%和4.2%（2011年）；3.5%和3.6%（2016年）。至於租置計劃屋邨和純出租公共屋邨住戶中，女性單親的比率則分別為：5.8%和6.1%（2001年）；6.4%和9.0%（2006年）；6.2%和10.0%（2011年）；7.0%和10.0%（2016年）。在離婚與單親比率方面，女性均較男性為高。
租置計劃屋邨中的業主戶男性和女性的單親比率一律比同類屋邨租戶為低，差距幅度分別為2.1%和8.8%（表4）。業主戶和租戶中曾經結婚男性單親比率分別為：1.0%和2.5%（2001年）；1.4%和3.3%（2006年）；2.3%和4.6%（2011年）；2.9%和5.6%（2016年）。至於租置計劃屋邨業主戶和租戶之中，曾經結婚的女性單親比率則分別為：2.6%和9.2%（2001年）；2.7%和12.0%（2006年）；2.5%和12.7%（2011年）；4.4%和13.2%（2016年）。同樣，女性單親比率亦一律比男性高。
闔家同住條件
自置居所促進家庭穩定性的第三項實證，在於與父母同住而年齡介乎18至39歲的年輕單身男女比例。租置計劃屋邨住戶中，與父母同住的年輕單身男性和女性比率大都比純出租公共屋邨為高，差距幅度分別為3.0%和4.3%（表5）。家庭環境穩定有利於維繫家庭，並且鼓勵年輕單身成年子女與父母同住。
租置計劃屋邨和純出租公共屋邨住戶中，與父母同住的單身男性比例分別為：74.1%和74.5%（2001年）；85.8%和79.8%（2006年）；85.1%和79.8%（2011年）；78.7%和77.6%（2016年）。至於租置計劃屋邨和純出租公共屋邨住戶中，與父母同住的單身女性比例則分別為：60.5%和62.5%（2001年）；76.4%和67.7%（2006年）；77.5%和69.9%（2011年）；69.6%和66.8%（2016年）。其中與父母同住的年輕單身女性比例一律比男性低，大概因為女性年紀較輕便結婚，婚後即不再與父母同住。
同樣，租置計劃屋邨業主戶中，與父母同住的單身男性和女性比例大都比同類屋邨租戶為高，差距幅度分別為2.4%和7.3%（表6）。業主戶和租戶中年輕單身男性比例分別為：75.2%和68.3%（2001年）；87.4%和82.7%（2006年）；85.6%和83.6%（2011年）；77.8%和81.9%（2016年）。至於業主戶和租戶之中，年輕單身女性比例則分別為：63.7%和49.9%（2001年）；80.4%和69.0%（2006年）；79.6%和72.3%（2011年）；68.8%和72.3%（2016年）。同樣，其中年輕單身男性比例亦比女性高。
樓市減壓效應
根據2001至2016年香港人口普查統計數字中的實證顯示，政府1998年在39個出租公共屋邨推出租置計劃，隨之產生的3種效應，有助減低家庭不穩定性。此等效應包括：一、39個租置計劃屋邨的住戶離婚率，顯著低於同期落成的60個純出租公共屋邨。二、租置計劃屋邨中的單親家庭比例，亦顯著低於純出租公共屋邨；三、租置計劃屋邨中與父母同住年輕單身成年子女的比例，顯著高於純出租公共屋邨的比率。
在租置計劃屋邨中業主戶和租戶之間作出之比較，亦顯示類同之結果。離婚率和單親比率較低，而與父母同住年輕成年子女的比例較高，造成的一個關鍵後果，就是租置計劃屋邨的平均住戶人數上升，高於純出租公共屋邨。在2001至2016年期間，租置計劃屋邨的平均住戶人數為3.2，高於純出租公共屋邨3.0的水平（表7）。
這些結果重要之處在哪裏？它們反映出推出租置計劃已減低房屋需求。計劃下的業主戶成員自願同住，彼此分享同一房屋單位，較少成員為另覓居所而遷出，間接紓緩私人租住市場──尤其「劏房」的需求壓力。
39個租置計劃屋邨增添的居民人數，2001年為23900，2006年為19300，2011年為15600，2016年為3500。以這4個人口普查年度計，平均增添人數為15600。假若租置計劃在所有220個公共屋邨全面推行，平均增添居民人數預計達50900，足以減輕當前本港房屋短缺問題的嚴峻程度。
離婚和單親家庭的平均比率亦受影響。在以上4個人口普查年度中，39個租置計劃屋邨的18至54歲年齡組別中，已離婚者和單親家長分別平均減少3400人和1700人。假若租置計劃在所有220個公共屋邨全面推行，估計可分別減少11800人和8000人，相信大大有助於促進家庭穩定性，由此減輕有關跨代流動乏力的疑慮。至於提升勞動參與率和降低失業率另外兩大效益，我上期已在本欄詳加解說，在此不贅。
原刊於《信報》，本社獲作者授權轉載。
