環球形勢對樓市的影響

在本部分，講者將討論提升至宏觀層面，探討聯繫匯率、美國經濟及環球形勢對本港樓市的潛在影響。在最後，四位講者亦分享了他們對本地樓市的展望。

施永青：我曾經積極地於期貨買賣市場裏推行中原城市指數，因其功能可用作套戥。例如銀行做了很多按揭後，發現樓市下落、賣樓情況不理想，可以沽指數。但似乎當時本港期貨市場不太接受新產品。最近我與北大正在進行一項研究，討論深圳指數能否在期貨市場中買賣。當中的指數只作參考，而實際價格則由市場決定。

相比起金融危機時期，現在美元的走勢相對鞏固。現在港府依然緊抱美元與之掛勾，是因為政府認為港元仍處弱勢，未能承受匯率波動的衝擊，認為當港元弱勢時分離會造成市場恐懼；只有在港元強勢時分離，那至少美元升幅對港元的影響就會減少，但最少目前我看不到有這樣的趨勢。 由於港元與美元掛勾，美元大幅升值應該對香港樓市的影響不大。反而香港人會很高興，因以日元及歐羅匯率計算，香港樓價均有升值。

陳寶明：我與施先生持相同看法，香港政府不會輕舉妄動。金管局正等待人民幣國際化後，慢慢轉成與一籃子貨幣掛勾，而非單純與人民幣掛勾。假如人民幣流行，港元的功能將會類近於現在的澳門貨幣。不論美元如何變動，由於金管局的人不想承擔責任，他們都不會貿然決定和美元脫勾。

另外，當美金強勢同時代表港元也是強勢。在貨幣貶值的時候就需要干預，不斷拋售珍貴的外匯會使自己經濟受損，但在炒強勢的時候，金管局是「有錢落袋」，所以大家不用太擔心。至於期貨指數方面，經過多次技術性分析以及法規部門的意見，我們很難遊說按揭部門，說服他們中原地產指數可以達到對沖的功能。

施永青：社會上有很多看法是與事實不符的，例如是聲稱地產商有很多的土地儲備。所謂的土地，其實是未經規劃的農地，未可動用；若這些農地一經規劃，相信大部分發展商會即時開始建造工程。

就以新界東北為例，如果你一定要使之政治化、批評是否有官商勾結，香港就會停滯不前。政府已經諮詢了很多年，只是現在東北發展成為了熱門話題，才有大反響出現。其實我也贊成讓東北農地復耕，但問題是現在香港有多少農地讓他們復耕？大學生有多少人立志當農民？香港現在追求農業自給自足是沒有可能，而且成本很高。

另外我想回應另外幾個觀點，我認為建築費高昂的說法，某程度上是地產商過份誇大。因為建築費再貴，亦不會比地價貴。以目前市區樓宇呎價過萬為例，假設建築費由以往1000元加至3000元，減去了建築成本後，依然有6、7000元屬地價。現在香港人並不是沒有足夠的建築樓宇，而是不夠金錢支付地價。其實只要政府在批地方面對於土地用途上作出一些限制，就可以輕易避免外來資金影響樓價。我的「港人港地」主張，和梁振英最大的分別是，梁振英主張只賣給港人，而我是主張只賣給香港首次置業人士，只能自住不能出租、不能再轉讓給不符合資格人士。如此一來，年輕一代會知道未來最少有一些新建住宅只能售予他們。

另外就輸入外勞問題而言，我認為輸入外勞對基層市民依然有好處。事實上建造業提供了足夠的工作機會，香港有很多地盤等開工，仍等立法會的批准。

施永青：我對未來樓市的看法相對保守，影響樓市的主要因素都趨向負面：香港政治爭拗多，社會不穩定，經濟又因大陸開始放緩而無法分一杯羹，年輕人的定位又不願配合大陸發展。因此，我相信經濟方面會面對壓力，利息會加，供應亦有機會增加，純粹就投資而言，現在不是入市良機。

李思名：就算家長願意付至少4成首期，500百萬一個不夠500呎的單位，究竟有幾多家長可以拿出200至300萬給子女置業呢？我對此抱有懷疑。

陳寶明：從短期而言，我認為都是求安定，但長遠來說我會持悲觀的看法。供應方面，政府當然會想辦法增加「熟地」，反而需求再升就機會不大。另一方面，要留意環球經濟形勢，如美國應該不會加息，因聯儲局已宣布會按外圍環境作調整──歐洲油價不斷下跌，而美國通漲又一直走低至1.6%（聯儲局的目標是2%）；雖然失業率有改善，但長期失業者的數字無變。

歐盟國家（如希臘）將陸續舉行大選，若執政黨上台後不認帳，希臘又隨時退出，持有希臘債券的國家又不知會否承擔責任。今年加息機會微，但我們不是着眼於今年息口，而是環球經濟的通縮壓力愈來愈大的時候，不同國家都會採量化寬鬆，問題就是歐盟和日本進行量化寬鬆時，資金會否流入香港呢？實際上，香港政府都擔心經濟問題，現在全民就業，但之後呢？

以現在港息低於美金，我一直覺得這是非常危險的。或許有些人覺得暫時供樓仍算輕鬆，但當幾年後美國回復正常水平約3厘，香港的息口亦會提升至約3厘，那你的供樓負擔會升多少呢？這裏有一指標，當息口升1%的時候，供樓負擔會多12%。幾年後利息或會增加，想置業的朋友要考慮這因素。我擔心加息後，特別是小單位，300多呎，每呎1萬多元，年輕人用父母儲蓄去供首期，其餘五成靠自己。但大家有否聽過負資產呢？

李彭廣：特區不應因樓價跌，需求減少而停慢步伐去開發土地。

──圓桌會議專家論樓市（三）（系列完）

現場圖片：樹仁大學提供