王于漸：效法新加坡，讓公屋可自由買賣

香港樓價高企，很多市民的收入增幅遠不及樓價升幅，年輕人上樓困難，釀成不少社會問題。香港大學經濟學講座教授王于漸博士多年來醉心研究香港房屋問題，他指出不只香港，世界各地較先進的經濟體都面對同一問題。

「過去幾十年，經濟發展中國家如中國、印度等發展迅速，推動全球經濟發展。經濟好的時候，人明顯會基於種種原因消費、保值、儲蓄，把錢投放到資產裏，而眾多資產中，最保值的就是房屋。」他以法國著名經濟學家的研究作解釋：「皮格提的研究資料提及到英國、美國、法國、德國、加拿大等國家，在過去50年都出現了一個趨勢，它們資本累積的增加，比經濟增長快。房屋資本的上升，也是同樣道理。房屋與其他資本的分別在於兩者數量的變化。其他資本如衣服、手提電話等，購買的人愈多，製造商的生產數字也會相對上升。因此衣服在過去50年的成本，相對於經濟的增長，價格沒有上升，而手提電話、智能電話的實質價值，更是愈來愈便宜。房屋不是不會增加，而是因為種種市區重建、樓房加高的限制和規管，令供應增加的速度非常緩慢。同時，由於現在愈來愈多人希望能在都市居住，供應增長緩慢，趕不上需求的增加，引致樓價上升及都市擠迫等問題。」

在眾多城市中，香港的房屋問題特別嚴重。「在過去30年，香港剛好遇上全球經濟高速發展。同樣地，我們的鄰居中國也有很高速的發展，再加上香港的土地、房屋等種種規管的制度，在過去沒有放寬過，難以發展。而且房屋問題已經發展到一個地步，要改變土地的用途才可以找到新的土地，就是把農地、工業地變成住宅用地。但現在改變的速度非常緩慢，受到很多政治因素牽制。另一方面，郊野公園的土地亦有環保的考慮，導致政治上無法過關，所有土地的用途也改變不了。」

王于漸又指出，除了郊野公園等地，已發展土地的樓宇重建過程也碰上很大的阻礙。「因為市民有反對屏風樓等各式各樣的訴求。跟外國一樣，香港樓房的供應速度遠追不上需求增加的攀升，因此樓價升得很厲害，年輕人根本無法置業。這個時候出現了一個很頭疼的問題：年輕人很憤怒、抑鬱，覺得沒有前景，爭取排隊輪候公屋，希望可以及早『上車』。香港的房屋問題也因為阻力特別大、限制特別多，變相令香港不能前進，問題變得更為嚴重。」

王于漸研究香港房屋問題將近30年，17年前已在《南華早報》分析香港有產與無產的鴻溝。2年出版《香港長遠房屋策略和港人港地》一書，建議政府實行「資助房屋計劃」。「香港真的很有運氣，因為有一半人住公屋和居屋。香港有三分之一的家庭住在公屋，他們只是租客，不可以享有地價的升值。公屋可以解決居住的問題，但不可能解決到保值的問題。」以前的公屋住客儲夠錢以後，可以購買私營樓宇。可惜，隨着樓價不斷攀升，儲錢買樓的故事已經變成神話。「所以我贊成把日後香港的公營房屋，變為可租、可賣的單位。由於租金和樓價相對較便宜，租戶租了以後，未來也可以買。這跟新加坡的組屋很相似。新加坡所有的單位都是可租可買，也可以先租後買，住在組屋裏的九成人都是業主，而不是租客，因為他們可以先租後買，或是一開始就買。」

「香港有六分之一的人住在居屋。他們既不是租戶，又不是業主，買了居屋後，還需補一半地價，才能真正擁有該單位。」如果公屋改革以後，兩個類型的房屋不再分割，公屋、居屋居民都能有機會變成業主。但要改善房屋問題，除了在房屋類型上下工夫，補地價的制度上也需改善。「現在居屋居民補地價，是以出售當日的價格作標準，所以當樓價上升比收入的升幅快的時候，住戶就買不到樓。但如果他們能以購買當天的地價作準，政府又能扮演一個按揭供應者的角色，讓住戶在補地價之前，以按揭的形式，把地買下來，確保土地的擁有權，結果就差得遠了。」當政府不再是跟市民分享資產，香港立刻就會有六分之一的家庭可以鬆綁。「這樣香港社會就不會像現在一樣分裂成兩類人，剛好一半沒有屋，一半有樓。情況不改善的話，社會就出現不斷跨代的撕裂。」

香港房屋問題除了令社會撕裂，更間接影響香港的離婚率。「雖然我20年前已經建議公屋私有化，政府卻沒有怎樣推行。這20年間，我發現有其他問題的出現，包括離婚率上升。不只在香港，全世界普遍低收入家庭的離婚率是高於高收入的家庭。從一個很簡單的經濟原則可以解釋，收入愈高，離婚的代價愈高，主要是因為分資產的問題，所以高收入家庭都會想清楚才離婚。相反，低收入的家庭沒有資產分的時候，沒有什麼可以維繫，感情破裂的時候，就可以離開。」

「在香港，公屋住戶以低收入居民居多。申請離婚後，其中一方會繼續留在公屋，另一方就會搬走。搬走的那一方，很多時候會再婚。再婚夫婦可以重新申請公屋，成功機會也較單身人士高，有兒女的家庭，就一定會安插在隊伍的前方。離婚可以改善居住環境，公營房屋政策，變相助長離婚，這是一個很奇怪的現象。此外，由於中國開放的關係，境外的結婚對象可以說是無限供應，因此離婚的代價和再婚的成本都變得很低。」

系列文章：