治港必先治樓

 

踏入2017年前夕，政府在上周五公布差餉物業估價署的最新數字：2016年11月樓價指數升至306.6點的歷史高位，已經連升8個月，反映過去3年政府為治理樓市而推出的「辣招」毫無作用，既冷卻不了樓價，反而令有意置業者更難「上車」（住宅物業印花稅15%令置業成本大增）、發展商推出的單位更細。置業難而居住質素變得更差，本屆政府自誇房屋土地政策有成績，到底成績何在？

 

1997年之後歷經3任特首，在房屋土地政策上都無法交出一張合格的成績表。董建華以八萬五供應量希望達到七成港人有自置物業，但遇上金融風暴令樓價暴跌造成大批負資產苦主。結果到曾蔭權任內厲行緊縮，房屋和土地供應都壓在低水平，樓市終於喘定。但到經濟復蘇之後需求回升，政府卻沒有適時回應，結果供應和需求脫節，令樓市迅速升溫。到梁振英上任，標榜施政重點設在房屋土地問題，為了貫徹增加供應的承諾，政府四出覓地，但勞而少功，可以建屋的都是小地皮，還因過於勇進而被批評為「盲搶地」。不少人應記得梁振英在競選特首期間經常說香港「大把地」，只是沒有認真開發應用，這跟他上任後覓地的狼狽情狀，似乎顯示出他對房屋土地問題的認知和現實有頗大距離。

 

 

特首選舉如箭在弦，參選人對解決房屋土地問題有何良方，將仍是選戰的其中一個焦點。已經宣布角逐的葉劉淑儀上周六在香港電台的節目中表示，她的政綱主打將是房屋土地政策，希望在市區重建上着手，解決供應問題。胡國興政綱的房地政策太簡單，但他跟鄉議局見面時，認為應研究靠近市區的丁屋可以「起高啲」，也是解決供應的一個方法，而且新界土地有龐大發展潛力，胡官循這方面入手，也是一種新思維。

 

另外兩名有意角逐特首的人選，皆有處理土地的經驗：林鄭月娥在曾蔭權政府內當發展局長，是掌管土地供應的主要官員；曾俊華以財政司長身分，身兼土地供應督導委員會主席，對土地問題也不會陌生。他們在房屋土地問題上有沒有什麼新思維，以及是否令人相信他們有足夠執行力去落實政策，將是下屆政府管治成績的一次考驗。如果在房地政策上一事無成，社會怨氣將難以消弭。

 

土地供應不足，是房屋問題其中一個死結。原因之一，有分析認為是可用土地都集中在發展商手上，他們持有的土地面積加起來比政府更多，可以調控市場供應，而政府的土地儲備不足，無法抗衡地產商，結果房屋供應滿足不了市場需求，樓價也就拾級而上……此說是否成立？大陸最近的樓市「新說法」，也許可以作參考。

 

上月召開的中央經濟工作會議，特別提出了內地樓市的發展方向，強調「房子是用來住的，不是用來炒的」，大陸評論界都認為是點中了問題要害。內地自2009年起一直主張買房是為了住，不是為了賣，但效用不大，內地樓市繼續被炒得熱火朝天，中央也束手無策。按道理，大陸不像香港，土地資源完全掌握在政府手中，發展商成不了「地產霸權」，政府更有不同政策工具可以調控樓市；為何大陸的房屋問題也一如香港，樓價大上大落，年輕一代同樣嘆「上車」難、置業難！

 

對土地供應有足夠控制權的內地政府，同樣「馴服」不了樓市，人民對住的問題也是怨聲載道；說特區政府因土地儲備不及發展商而無法治好樓市，明顯欠缺足夠說服力。土地供應固然直接影響樓宇供應，但要「解決好」房屋問題，除了土地供應，還要配合其他政策。

 

 

房屋政策背後除了有民生的考量（住屋基本需要），也有社會目標，例如照顧基層、社會安定等等。經常拿來跟香港比較的新加坡，房屋政策甚至有強烈的政治功能，就是以相對廉價、面積寬敞的組屋（政府以低價出售的平民住宅）爭取人民支持執政黨。新加坡政府每發展一處組屋，就會派人民行動黨的幹部進駐，發展基層組織，培植組屋成為執政黨的票倉。為了達到這個目標，新加坡八成人口住在政府補貼的組屋，成為新加坡政府有效管治的重要基石。

 

香港很難抄新加坡模式，但大幅提高港人自置物業比率，是安定民生且有經濟效益的政策，更可在短期內見到成效，做法包括以極低價出售公屋，及以成本價把居屋「賣斷」給業主（王于漸教授有專論），這些都是在單靠覓地增加新樓供應以外的新辦法。走不出一條新路，香港房屋土地問題仍會是下屆政府的計時炸彈。

 

中國大陸常說「治國必先治水」。在香港特區，則是「治港必先治樓」。

 

原刊於《明報》，本社獲作者授權轉載。