恒基地產（012）力壓群雄，勇奪中環美利道地皮，傳統華資發展商保住中環陣地，換來是逾5萬元紀錄呎價。樓價、地價續創新高後，輪到金融管理局改為向發展商開刀。兩招收緊銀行對發展商融資貸款，包括地皮成本貸款上限由五成降至四成、建築費借貸上限由十成下調至八成，時間上揀在中環美利道地王及啟德地皮同日截標後，值得商榷。
樓市升溫的滾雪球效應
地價帶動樓價續升、樓市熾熱又續刺激地王誕生。按當局數字，部分發展商成功投地後，向銀行借按揭普遍相當於地價四至五成，如地價續升，發展商續如常輕易獲銀行貸款，樓市升溫的滾雪球效應只會持續。另外，在收緊銀行對發展商貸款時，因應經發展商提供予準買家的按揭貸款，去年底已升至逾270億元，按年急升九成幾，較15年底更急升近1.6倍，銀行需對個別發展商貸款提升風險權重，意味續限制銀行有關貸款審批。
新措施會有效嗎？市場即時說不。發展商可藉企業貸款或其他內部資源應付，尤其手頭現金充裕的地產商多的是，極其量對資金有限的中小型發展商影響較大。中資發展商影響似更微。大部分可繞道內地相熟銀行借貸，更多中資企業境外持大批資金頭寸，怕甚麼？本地銀行基於對近期冒起的幾家中資企業背景認知有限，審批相當審慎，相關企業的建築按揭很多只屬短期過渡貸款而已。
觀乎金管局最新對策證明兩點：一、土地市場的競爭，更多發展商加入本港物業市場，是有違競爭有利消費者的約定俗成想法；二、發展商二按，是金管局不斷收緊一手樓按衍生的問題，似乎是金管局有錯在先。
樓價從09年起，升勢踏入第八個年頭，撇除資金出路與環球量寬效應，市場出現的問題有很多源自辣招本身及政策滯後造成。本港為官者從來靠數字決定政策，但數字是滯後的，導致政策比已發生的市況更滯後。當局在資金氾濫、低息持續及中資經營者極進取態度入市上，如再用滯後數字決定前瞻政策，最後於事無補，直至出事才如夢初醒。老實說，政府庫房收益連年超標，明顯是唯一大贏家。銀行要埋單、準業主要捱更多時間才夠首期上車、發展商表面賣個滿堂紅，但承受不斷升溫的政策及過熱風險，僅是買中升市而已。樓市怎辦？其實政府跟普羅百姓一樣，大家都是在等運到。
原刊《am730》，獲作者授權發表。
