林鄭月娥的房屋政策主打重建置業階梯概念，無奈，香港土地匱乏，加上前特首曾蔭權在任期間，有一段頗長時間不造地，形成政府土地儲備不足的現況，最終拖累公營房屋建成量遠遠低於長策會所訂下的供應目標。雖然，林鄭推出首置上車盤，但這只是門面工作，在缺乏麵粉下，根本難以滿足首置者，遑論成功重置置業階梯！
其實，從居屋申請者的家庭收入上限來看，符合資格的人士已觸及八成家庭，只是收入處於首20%的家庭被排除在外。從覆蓋率來看，大部分的本地家庭已納入公營房屋的福利網內，究竟是否有需要在八成覆蓋率之上，再加建另一個住屋階梯，尤其是從土地儲備特別抽取一幅土地來做首置上車盤先導計劃？這樣明顯有違整體社會利益，對大量市民仍然等候上公屋或居屋來說，政府絕對不是急市民所急，而且也令香港這個已經嚴重財富不均的社會變得更加不均。
另外，政府利用綠置居作為誘因，吸引富戶放棄公屋，轉買定價較傳統居屋低廉的綠置居，這亦可視為完善置業階梯的一個方法。但政府要注意，並非所有公屋富戶願意放棄公屋，富戶亦可以取消入息過高子女的戶籍來保留公屋單位。房委會去年12月通過收緊公屋富戶政策後，今年上半年已有接近22,000宗刪除家庭成員戶籍的個案，較去年同期高逾三成，這情況明顯指出有不少年紀較大的公屋富戶不希望離開熟悉的環境和鄰居，最終可能窒礙綠置居作為有效旋轉門的威力。
應注意人口增長速度
另一個問題是綠置居能否成為有效的退休保障，例如逆按揭也是一個問號。大家可以想想，即使住戶完成按揭供款部分，補地價部分便變成關鍵點，因為一個未補地價的居屋，即是表示戶主並沒有完整業權，銀行會否做逆按揭便成為有趣的問題。當然，相同問題是可以伸延至「白居二」的買家，這種不明朗因素對考慮綠置居和「白居二」的申請者來說是值得小心考慮的。
最後，筆者要忠告各位希望置業人士，無論是居屋、首置上車盤或私人住宅，由於人口老化，香港人口增長速度已逐漸放緩，而人口更將於2043年到達頂峰，之後便會回落。至於決定香港樓房需求的其中一個主要因素，新增家庭住戶數目，早在2001年見頂。而按政府統計處最新人口預測，在大約20年後（2036年）新增家庭住戶數目每年平均只有13,100戶，較現時的平均數28,200戶，大幅減少五成四。在這情況下，住宅需求會變得如何？大家應該心知肚明。
林鄭的鴻圖大計，重建置業階梯，根本是不可能完成的任務，除非她能夠突然找到大量土地，否則這條置業階梯只是爛梯，不值得寄予厚望。
原刊於《蘋果日報》，本社獲作者授權轉載。
