林鄭月娥是否敢於做歷任行政長官未做過的事，一勞永逸地解決香港房屋不足的問題？她的政府有膽量拒絕所有外地人進入香港房屋市場嗎？財政司司長陳茂波稱研究對囤積空置單位的業主開徵空置稅，是否「講完就算」呢？
空置單位徵稅計劃 恐不了了之
陳茂波在今年2月發表財政預算案後，提出研究釋放空置單位，表明空置稅屬考慮之列。他又在電視訪問中告訴我，去年底大約有9500個空置單位，他暗示，隨着空置數量增加，開徵新稅是其中一個選項。
我們都明白為什麼一些發展商和業主會囤積空置單位──他們想要進一步推高已經高得離譜的樓價。陳茂波誠懇地告訴我，他已要求運輸及房屋局研究如何制止這種做法。
香港房屋短缺的隧道盡頭並沒有亮光。事實上，甚至連隧道都沒有，所以，忘記它盡頭的光亮吧！地產商對欲置業者漫天索價並沒有違法，儘管大多數人或許會認為不道德。徵收空置稅並不能緩解住房短缺的問題，但這是義所應為的事情。
地產業者的貪婪與政府的無能，在我們的文化中根深柢固。這就是為什麼香港樓價是全世界最貴的原因。如果市民實際負擔得起，樓價高並不可恥。但大多數普羅市民早被摒除於市場之外，無論政府的政治意願，抑或地產業者的良知，都不會很快得到改變。
自從陳茂波提出對空置單位研究徵稅的想法，至今兩個月過去了。這個想法也沒有人再提起。我聽到消息指，行政長官林鄭月娥可能不太熱衷開徵空置稅。如果這是真的，最可能的原因，若不是她承受了壓力，便是害怕承受來自地產業界的壓力。
向這些壓力屈服是錯誤的。地產商以普通市民的福祉為代價，已經得到太多好處。現在空置單位數目約為9500個，開徵懲罰性新稅儘管不能消弭住房危機，但起碼向市民和發展商傳達出強烈的訊息，即林鄭對解決住房短缺問題是非常認真的。
範圍遍及全港的公眾諮詢正在進行，目的是要找到覓得土地的最佳辦法，來因應我們未來的住房需求。這肯定是一場充滿爭議和分歧的辯論。選擇範圍包括在維多利亞港外進行填海工程，以及使用郊野公園邊陲地帶、棕地及粉嶺高爾夫球場。但事實上，沒有多少土地可以用來緩解住房短缺、興建普羅香港市民都能負擔得起的住宅。
向外地人落閘禁入市唯一辦法？
我們的樓市不僅服務香港740萬人口，還要服務來自中國內地14億人口當中，正在增長的超級富豪們的熱錢。價錢對他們來說不是問題，他們只是想把錢弄出境外。
他們認為，香港的物業是很理想的投資。無論我們建築多少個單位，價格永遠都不會降下來，總會有熱錢不管任何代價追捧這些單位。這意味着擁有負擔得起的私營住宅，仍然是普通香港市民的夢想。
若香港的住宅只准讓香港人購買，無疑違反了我們珍視的自由市場原則，這個原則長久以來就是香港繁榮的基石，然而，愈是艱難的處境，愈能磨練出強者，應該勇敢追求大膽而非常規的想法。不僅是要向中國內地，而且要向所有外國買家關閉本港地產市場，這無疑是非常規的，並且會引發地產業界為首的既得利益者強烈反對，但這卻是令香港人負擔得起香港房屋的唯一辦法。
那麼，外國人住哪裡？這是一條好問題，因為香港在國際上聲名顯赫，其實答案很簡單：他們可以向本地買家租用。儘管這不是一個完美的解決方案，我們的住房危機也沒有完美的解決方案。
前行政長官梁振英採取了大膽的措施，限制出境旅客只能攜帶兩罐嬰兒奶粉。內地人「掃貨」令供應緊張，激怒為人父母的香港人，限制措施便來了。這無疑違背了我們的自由市場原則，收緊內地遊客「自由行」的次數以打擊水貨交易也是如此。但這兩項措施卻運作良好。
「港人港地」不成功 漏洞太多
在危機時期，違背原則是「必須之惡」。難以負擔的樓價是香港最大的危機，遠大於缺乏民主改革。這是香港年輕人最大的幻滅感和不快樂的根源。這是一個滴答作響的定時炸彈，如果不解決便可能會爆炸。
林鄭的前任特首均曾嘗試用常規手段來解決住房危機。他們都沒有成功。傳統的辦法是行不通的，因為我們負擔不起的住宅單位不是傳統的危機。我們是一個小而自由的社會，是中國的一部分，超級富豪把此地視為賺錢的天堂。
梁振英任內推出的啟德「港人港地」計劃失敗，是因為有太多漏洞，買家可以出租或轉售給外人，這使得買家很容易違背計劃的精神。香港人等待特區領導人大膽思考的時間太久了。
如果林鄭有膽量徵收空置物業稅並禁止外地人購買香港住宅，她的民望勢將上升並贏得連任。禁令不必永久，只需要保持足夠長的時間，以恢復樓市健康，但她敢這樣做嗎？
原刊於《信報》EJ Insight，本社獲作者授權翻譯刊登。
