港府推出逾1000億元的《北部都會區發展策略》，11月底提出「片區開發」模式建設3個試點，同時與逾80間企業簽署支持北部都會區的合作意向書外，本月內展開為期3個月的市場意向調查，邀請有興趣人士就個片區開發試點提交發展意向書，以便詳細規劃及敲定日後招標條款。擁有多年本港和內地發展項目經驗的城市規劃師林筱魯建議政府可以採取不同的方式與企業合作，有效去除各方融資和一些風險，讓更多企業降低入場資本門檻，增加合作發展機會，並以明快的決策和執行機制，提高片區發展的吸引力和可行程度；規劃方面，須從「共城化」角度着手，促進資金、人才、資訊、數據、貨物流通，才能有效推動北都區和香港發展。
產業帶動、基建先行能否應對挑戰
政府推出北部都會區（北都區），視為創科產業支援腹地，採用產業帶動、基建先行的模式，因應時地環境落實建設的計劃，在規劃、徵地、建設撥款方面已通過審批，並先推進建設，包括河套深港科技創新合作區香港園區、元朗南、洪水橋／厦村、古洞北／粉嶺北、新田科技城等地。
曾任西九文化區管理局董事、長遠房屋策略諮詢委員會成員及古物古蹟諮詢委員會主席的林筱魯說，片區開發在香港並非新概念，不過近年港府罕有採用。而開發片區涉及的資金龐大，現時市場氣氛影響投資信心或見不足，政府小心規劃發展片區時，更要敢於創新推行，政府先行做好必須的基本建設是踏出好的一步：「基建設施如排污網絡和污水處理廠，道路和幹道，本身是政府的設施和責任，不用等有興趣參與者提出的建議才設計取審批和興建；政府在北都區先盡量做好基建，是務實增加潛在投資者對仍處於前期階段的北都區參與意欲。香港經濟實力雖雄厚，要吸引現時觀望和審慎的投資者，需多種途徑積極爭取。」
有擔心指發展商和企業對政府推出北都區市場意見調查（EOI / Expression of Interest）都可能因為資訊和信心不足而客氣回應，繼續觀望，林筱魯指生意人都看成本和效益：地產商如認為這是未來15年低風險的土地儲備機會，相信會有興趣加入的。
對賭擔保：新合作方式降低風險 吸引夥伴
不過林筱魯表示，更重要的是政府須夠膽量能力和魄力打開門口，跟合作企業切實商討和採用對政府較新式的合作條款，也務求去除某些風險：「例如融資機會和成本，是中型公司項目常面對困難，有政府擔保借到錢，維持健康的現金流，項目融資就更易掃除障礙和爭取更好條件。」
林筱魯指如以10公頃總投入100億規模的片區發展項目，土地基建每公頃成本為6000萬至7000萬計算：企業或發展商並不是第一天就要100億全部立即全資付出到位，可以安排合理地分期投入，第一期可只需先付出10億至20億資金。這類銀碼並不是只有香港四大地產商才能承擔，可讓更多中型的企業有能力和資源參與北都區的發展。
「我投資基建並擔保夥伴你借到錢，最後就算你真的輸了，我仍不會蝕錢，只是刪減了一條現金路線：從政府營運的角度看，原本我今天要出100億的，我找了一個夥伴，這公司出20億，然後我擔保他借投資餘額的80億。假如3年之後夥伴輸了要負全責，而因為我擔保了他卻輸了，我就要替他投資下去，但我已先殺了那件貨回來，項目進展3年投了60億中的20億是他自己出資的，我殺光那20億成本是已然取走了的；至於借銀行的40億可以安排找再融資，我只需擔保那40億，然後我再找承建商或合作夥伴完成項目。原本的公司輸了20億，而我政府沒有什麼好輸的，同時又賺了現金流。」
「我們供樓的利息（default rate）0.02%，何況是更穩定的基建，我們拿着3萬多億儲備的儲備，全球沒有多少個城市有這條件，而做的只有幾百億的項目，從政府的角度不會輸，又一定先賺了現金流，我爲何不和你賭呢? 」林認為政府在有良好的資訊規劃和判斷，擁有足夠的底氣投入更多。
林筱魯認為這種對賭合作方式推行北部都會區項目，更實際有效。以當年法定機構與夥伴成立合資公司推動重建項目的方式並不聰明，因為政府機構要看實JV公司的每個員工、每項營運、每項開支，實地到各地盤看每項材料等，除了是聰明才智大比併，所投入的時間精神心思並不划算，成效也欠佳。
「我拿着兩樣東西，我只是看top line（頂線，即賬目的總收入，總銷售額或營業額），我拿着stakeholders’ account（監管託管戶口）的運作，即是賣多少錢你沒得逃走吧，我又不信你會做到令自己公司倒閉，就算偷雞摸狗都限於一定程度，至少已產出件貨，你賣多少的，我就分指定這麼多，有事就按條款扣多少錢。這個是最粗暴，最簡單直接的做法。」
端賴政府的魄力和膽識
「最緊要是政府別只想着一定要完全收回每呎樓面多少錢，那裏建了10萬平方米，每平方米我要收多少錢才肯跟你商討合作，這樣就很難談下去了，現在最重要是多一些發展商，或者承建者和合作夥伴，多一些人過來分一杯羹，一起做也好，那它可以拆得細一點。」
林筱魯以內地開發區或地方政府通常對市場和投資者的需求反應快，多能迅即主動調較方向，甚至調動資源和拍板落實商談的條件，這對推動項目十分有效和重要，也對香港主事者而言是一大挑戰：「要快速商討時，有些事情怎樣去提供指引，怎樣去調動市場，我們始終香港，不是內地政府直接作主。就算我的處理方向是對的，但是要埋枱講數，主事人又懂不懂呢？」
林亦表示擔心政府人才不足：「如不認識這個遊戲，對方可以玩得更加爛；就算你認識這個遊戲，也未必敢衝出去講數。如政府部門和專責辦公室只協調和推廣，欠缺識見和快速決策和落實拍板的能力和賦權，很難廣吸合作夥伴和成功推動北都區發展。」如的士提供電子支付方法討論經年，也在在需要官方行動才成事，利益和固習當前，不能單靠鼓勵，所有的士就會自動安裝實施。
共城化規劃 解決兩地資源問題 發揮深港潛力
被視為本港創科發展後園的河套深港科技創新合作區香港園區，是林筱魯形容為最大的前瞻和突破，肩負創新要素跨境互通的先行先試責任，河套的突破將在於深港這個範圍內的人流、資金、貨流、資訊，即是數據全部都通，意義重大。
「很多資金是很想下來的，一個關口就是中央政策放不放行，第二個關口就是我們的銀行開戶口搞的很嚴。河套先行圈住那筆指定資金和人可以自由流動，會成功的。這是量和速度的問題，當我們監管有信心，如北部都會區擴展到其它範疇的時候，就可以全流通了。」
林認為現在人流東進東出、西進西出，但是如果白名單裏的人在深圳園區工作又住在南山，是不是還要他經皇崗出入？他提出本港如能提供條件或搞對規劃發展方向，兩地可互補解決生活資源問題，皆可發揮更佳表現。
「南山區是深圳最旺和人均GDP最高的地方，建設得很漂亮的，但是勞動人口，特別是創科的人要求什麼？可能是方便拿着手提電腦，甚至電話都可以工作；最重要就是，置身一個很舒服的環境，最好是自然環境，但這些要有配套支援。」林指出香港北都區規劃遲開發，仍有大片自然環境和規劃配套空間，反而是一大優勢。在香港很多海濱和水上活動選擇，深圳就可能只有擠逼的小梅沙。
林強調香港是一個自由流動的城市，河套先行逐步拉開閘門，人流貨流有很多寬鬆的位置可以處理，兩制的象徵意義體現在一定要留下軟件分別，否則系統上別人就不認同。
「變相同城化可以補充到我們最不足的地方，可能有人仍不喜歡，但香港人盛行北上深圳玩樂買餸，其實已經發生了。」
高材專才南下找工作，除了想選擇小孩教育和香港稅務優勢之外，林筱魯認為是補充本港勞動力和專才不足，也會向香港庫房交稅，創造現實的收入；開放往返自由補充生活方便，是香港發展的機遇：
「近日傳媒以至朋友都有說來香港買東西還是信心高一點，東莞的甚至投訴不能自由行來港！設想深圳和東莞，加上廣州3個地方共4000多萬人口，其中的2%來港購物，已經不是說笑的數目。當然我們的商界零售業也要提升營運手法，注意消費者要求，不能僅以淘寶貨再調高數倍加價賣給內地人為生意之道。」
林說北都區重點不是放在空間規劃，而是規劃了這些產業土地在這裏，產業在哪裏呢？為什麼這些產業在這裏：「那個河套塔地在這裏很久了，什麼叫支持鼓勵，你一直在旁邊啦啦隊，那些人很難會自己走下去的。現在北都協調辦一樣，協調和積極統籌位置並不是拍板的，與內地那些片區主任權能不同。」
