筆者相信沒有太多市民會否認香港樓價已升到癲，形成資產泡沫。根據經濟學的定義，資產泡沫是資產價格已升至不可以持續的水平。無奈，每每泡沫出現後，部分投資者仍堅信價格高處未算高，在更高的價格仍有接貨者，就是這種不理性期望和貪婪持續提供助燃劑。
本地樓價早已形成龐大泡沫，一般家庭根本難以置業。然而，中原城市領先指數繼續創新高，更有迹象顯示升浪將維持一段時間。
過去幾年樓價瘋升，政府需要負上責任。剔除曾蔭權年代沒有造地外，政府的辣招和金管局過分收緊按揭為二手樓帶來嚴重後遺症，二手樓的流動性大減，最終拖累樓宇的整體供應量。現時政府和金管局卻沒有勇氣去改變現行措施，變相助長樓價繼續攀升。
最近林鄭月娥竟然公開否認，曾說過要扭轉樓價不斷上升的局面。她在上年10月公布的施政報告，的確白紙黑字寫出要扭轉房屋供不應求、樓價飆升的局面，作為特區首長，竟然公開不認賬，令人憤慨。而最壞的是林鄭釋出非常負面的訊息：政府不太着急去壓低樓價。香港有這位女特首，真是前途「似咁」！
美國加息對樓價影響
低息環境也對樓價產生支持作用。雖然美國的加息周期已啟動，但本地的主要息率，例如港元最優惠利率（P）卻維持不變，即使H按（與銀行同業市場利息掛鉤的按揭）的息率已升至封頂價，本地銀行仍然拒絕加P，這又是什麼原因呢？
熟知銀行運作的人士應該知道同業市場利息是有季節性變化的，中小型銀行在年底為了應付港元需求便會加大從同業市場拆入資金，所以通常在12月時短期拆息會上升。不少評論員錯誤將上年12月拆息急升視為港息將會被上調的先兆，但在過去五個交易天，一個月的同業拆息已由高位1.2106厘下降至周四的1.0561厘，筆者估計一個月拆息在今個月中將會跌至低於0.9厘，反映中小型銀行業同業市場的資金需求逐步減少，在此情況下，大型銀行根本沒有誘因去加P！
假若美國聯儲局在今年年底前加三次息，香港銀行又會否加息呢？聯儲局加息三次，即是年底前聯邦基金利率將會升至2.25厘，這會構成本地銀行加息的壓力。但即使銀行加息或甚至追加，在聯匯制度下，同業拆息例如一個月拆息，也只會升至接近2.25厘，即是P只會加大約1至1.25厘，以這加息幅度，是否能夠將樓價壓下來？筆者認為機會頗低。
最後，買樓「靠父幹」已成為支持樓價的新資金渠道。根據金管局對傳媒的解釋，父母透過抵押自身物業或將物業加按仍是少數，但筆者要指出，不少中產家庭有豐厚儲蓄，大有可能利用儲蓄幫助子女置業，金管局不應低估這部分的資金。
華人社會中，家庭成員互相借貸時有出現。內地一項關於借用資源購買房屋的調查顯示，在2011年有大約四成的置業者資金來自父母、兄弟或親戚，反映這個資金來源是非常重要的。
以上幾個因素為樓市注入不少購買力，看來樓價瘋升狂潮都是要炒到爆煲才會回歸正常，屆時又不知會有多少市民陪葬了。
原刊於《蘋果日報》，本社獲作者授權轉載。
