我撐朱凱廸

 

某天筆者路過新界東某燒烤場和檔主大飛成（僞名）閒聊，原來這片慘淡經營的燒烤場在30年前港英時代已經被香港某大地產發展商落了釘。大飛成向筆者訴苦說自已的別墅車場泊了數部以百萬計名車，每次出車時都非常麻煩。

 

作為環球金融中心，在香港真正識賺錢的「叻人」其實不只在中環行走的金融雲端尖子或雲咸街之狼（Wolf of Wyndham Street），也有不少好像大飛成這些外表如《竊聽風雲》中的陸金強之徒。早於上世紀80年代中國改革開放之初，大飛成已經經營中港左呔車「貿易」。當年大飛成和他的村民號稱成家班（僞名），專用「大飛」（一種當年改裝後配以四至六部250匹馬力舷外發動機的防彈大馬力快艇）把左呔車走私上中國。當年大英皇家海軍多次利用海空軍配合地面跟蹤突撃隊追捕其黨羽。可是當年大飛成及同期的「行家」除了「大飛」船隊外，還有一隊器材比英軍情報單位更先進的反竊聽反跟蹤支援組。結果駐港英兵的快艇根本鬥不贏這夥亡命走私客，傳聞有次某英軍外籍尉官更在行動中被其中一夥走私集團的鐵甲「大飛」活活剷死！當中國開設不少中外合資的車廠後，大飛成亦金盆洗手進軍金融和地產這兩項香港支柱產業，在自己的地頭發展村屋兼營相關建屋貸款業務。

 

 

香港從來沒有地少人多的問題，因為新界農地本來是香港未來建屋和發展的惟一和主要的來源。但扣除約佔43%撥作郊野公園等法定保護區域後，其餘的土地資源早於香港回歸前不少已被私人屯積或被規劃為非住宅用途令政府覓地建屋難。恆基地產在近年的上市公司年報披露坐擁4500萬平方呎新界土地儲備；新世界發展也披露持有合共約1700萬平方呎待更改用途之應佔農地土地，其中主要集中於新界西北；至於新鴻基地產在年報中也披露擁有逾3000萬平方呎農地，此外還未包括其他沒有上市的地產商的農地土儲。

 

 

 

這些農地究竟可代表有多少潛在供應呢？以新鴻基地產在2010年落成的元朗區指標樓盤「YOHO Midtown」為例，其地盤面積三十一萬八千平方呎，共建的住宅及商場總樓面面積分別是一百四十萬平方呎及二十四萬九千平方呎，其中單位數目共1886個。以新鴻基地產擁有的三千萬平方呎（相當於約279公頃）農地若全數建屋可建築約94個「YOHO Midtown」規模的屋苑共約17萬單位數目。不過現實中這些農地未必可能全數開發如「YOHO Midtown」規模的高密度屋苑。以政府公佈的古洞北新發展區這個《新界東北新發展區》重點項目為例，其涵蓋的規劃區佔地約447公頃，乃新鴻基地產農地土儲約1.60倍，發展後該區可容納的總人口約為10.55萬人。

 

 

上一任行政長官曾蔭權爵士任內推出《香港2030：規劃遠景與策略》，其中新房屋供應主要來自北發展軸的洪水橋、洪水橋北、古洞北、粉嶺北及錦田/凹頭五個新發展區，以容納約35.30萬的人口。自2007年10月推出報告後，差餉物業估價署的「全港私人住宅 ─ 各類單位售價指數」由108.50上升至2016年8月的287.40，升幅竟高達2.65倍！為了顯示其増加房屋供應的決心，現屆行政長官梁振英先生早於其《2015年施政報告》中便倡議透過改變洪水橋、元朗南和新界北的「棕地」的土地用途，香港西面水域填海（例如屯門龍鼓灘填海）及「東大嶼都會」等非常進取的計劃以大幅増加土地供應。梁特首的愛將發展局局長陳茂波先生更推出《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》以進一步落實梁特首的鴻圖大計。

 

 

 

2016年香港立法會選舉，土地正義聯盟（Land Justice League）的中堅份子朱凱廸先生以84,121票成功當選為立法會議員，成為香港地區直選的票王。無獨有偶，同樣是朱議員緊密戰友，中大地理及理學系城市研究課程副教授姚松炎也以2,491票擊敗角逐連任的梁特首戰友謝偉銓（2,009票）和全國政協委員兼資深建築師林雲峯（1,235票）。朱議員和姚松炎教授等保育人士的冒起對未來香港樓市又會有甚麼影響呢？

 

根據灼見名家早前一篇鴻文「學者專家探討土地供應與房價 — 理大論壇」，便如此記述了一些關於姚教授對土地政策的看法：

 

「…假如政府決定移山填海，並發展郊野用地，這些工程勢必對環境構成重大的影響。…填海工程會迫使中華白海豚等海洋生物遷離其棲息地，即使牠們能避開填海工程，被破壞的棲息地卻無法修復。…樓價和土地供應根本毫無實質關係。…增加土地供應不但無法有效壓抑樓價，甚至能夠證明相反的因果關係：由於樓價高企，反而激勵發展商發展更多住宅項目。從供求定律的角度而言，並非因為增加土地及房屋供應而令樓價下跌；反而是由於樓價不斷上升，令發展商增加其房屋供應量，以謀取更多利潤。…」

 

且不論姚教授的地價和供應關係見解是否合理，反正他和朱議員基本上同連聲同氣，反對香港土地發展以保育生態環境。坐擁八萬票的朱議員和專業界別的姚教授連成一線，推動新界北開發的阻力可想而知。

 

 

 

在曾爵士和大地產商的貪污疑雲當中，其《香港2030》難免令人聯想為官商勾結的藍本。且看恆基地產於2015年報的賣點便是擁有政府規劃新界北重點開發區域的農地，包括新界東北（如粉嶺北的坪輋及古洞）、元朗南（如錦田南及八鄉）、洪水橋及南生圍等。梁特首的《香港2030+》也許真的有機會打亂大地產商因應曾爵士在《香港2030》框架的下的建屋部署。近日橫州棕地事件，似乎代表新界北不同利益持份者向梁特首及陳局長的《香港2030+》對着幹之意。

 

 

就筆者粗略估計，新界北近六個月鐵路沿線上車盤大概由低位反彈近三成。「利益是檢定真相的惟一標準」，難道市場先一早已經預知朱議員會高票當選？作為一個物業投資者，筆者卻非常高興見到特區政府的在開拓新住宅供應上被朱議員和和姚教授等保育捍將拖後腿。擁有自己物業的小業主，不但希望限制供應令樓價保值，也不希望發展破壞自己居住環境。因此上至大地產商，下至新界北的小業主，這些房地產的持份者或明或暗支持他們其實不足為奇。一直以來以赤子之心為香港保育抗爭的朱議員和姚教授，在利益錯中複雜的土地開發中，也許萬萬想不到他們竟然反成「打着紅旗反紅旗」幫了地產持份者一把呢？