這是我第三篇談房地產投資屬性的文章，今次想談房地產的不一性，所謂不一性，源自英文的non-homogeneous，是指欠缺同質性的意思。
地產不同質 交易成本高
人類大規模生產出來的商品，很多都一模一樣的。譬如，同一型號、同一牌子的手機都是接近完全一樣的，買哪一部的差異不大。這種性質叫做homogeneous，中文叫做同質性，而房地產欠缺的，正是這種齊一性。
香港人住高樓大廈的多，同一座大廈裏的單位比較接近，但不同的樓層，不同的座向，都會造成一定的差異，可引致不同的人有不同的喜好，可以在不同情況下，賣到不一樣的價錢。
在外國，很多人住的都是獨立屋，那更是間間都不一樣。它們坐落在不同的土地上，按不同家庭的不同需要而建造。它們的大小、外觀、內櫳設計、用料、景觀、新舊、交通的方便度等，都欠缺齊一性。
房地產正是因為欠缺齊一性，所以一直都不能像股市及商品市場那樣，形成中央市場，亦不可能有標準價格。房地產的買家，通常都需要先作實地視察，並與業主進行討價還價，經過一段時間的爭持，才會達成買賣協議。
因此，房地產的交易成本會比較高，成交的難度亦比較大，碰上不同的對象，或可能成交到不一樣的價錢。這種複雜性，常導致有些做慣股票或外匯的人，不喜歡投資房地產，因為要買賣起來太麻煩。
有地產經紀 回旋空間多
這種麻煩，令進行房地產買賣時，除了要拿捏好價位外，還要把握好時機。尤其是一些獨特性強的房產，走失一個機會後，可能要等一段時間，才能遇到另一個合適的買家。
香港人喜歡買大型屋邨的房屋，原因是這類單位的同質性較高，不同單位之間的價差不大。作買賣決定時，容易找到類似性的成交作比較，買賣雙方較容易在價錢上取得協議。買屋邨樓的最大好處是套現能力比較強。
此外，房地產的不一性亦造就了地產經紀行業的存在價值。也有些地方政府想利用互聯網作平台，讓買賣方可以自行配對，省回佣金，行起來並不容易。作出這樣構思的官員，可能對房地產的不一性不太了解。
假設有一個人想在鰂魚涌區買一個單位，他會發覺在鰂魚涌區放盤的同類單位，可能有過百個，如果這個人要逐一約業主看清楚才作決定，他可能要花上幾個月的時間才看得完。待看完最後一間時，之前看過的單位，有些可能已經賣掉了。這樣搞法，花費比付經紀佣金更高。
為什麼不從一開始就找一個在該區有經驗的經紀，他可能已看過該區大部分的樓盤，亦了解過不同業主的心意，由他推薦合適的樓盤，好過自己去逐一研究。再者，由買家直接與業主討價還價，很容易鬧僵，中間有個經紀就可以有回旋的空間。此之所以，即使有了互聯網這麼多年，全球二手市場的樓宇，大部分仍是由經紀促成的。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
