政府委任的土地供應專責小組，展開為期5個月的公眾參與活動，邀請社會各界就18個土地供應選項及相關議題發表意見。小組期望這項廣泛諮詢可以就各選項的利弊、優次及取捨，凝聚社會最大共識，然後小組會提出一套完整建議，讓政府制訂開拓土地工作的整體策略。
我其實不明白，為何今屆政府要搞這場耗費1,200萬元公關開支的土地大辯論。房屋問題，無論是公屋短缺、輪候時間延長，或是私樓樓價飆升，納米劏房湧現等情況，都是逼在眉睫，需要政府分秒必爭去處理的嚴峻社會問題。今屆政府以尋求社會共識為名，先在去年成立這個小組，然後今年展開諮詢，再花上起碼幾個月時間整理報告，恐怕要待明年，政府才能制訂整體策略。3年轉眼便過，手握逾千公頃農地的地產商大可好整以暇，而水深火熱的小市民難免有人生有多少個3年的慨嘆。
小組列出的18個選項，除了一兩項，例如葵涌貨櫃碼頭上蓋發展，全部都是市民耳熟能詳的。這些選項能否實施的關鍵不在擺平爭拗（因為不可能），而是政府有沒有足夠的決心、勇氣和政治能量，為了大多數小市民的福祉，抗衡佔少數但極具政經影響力的金、權、貴階層的利益。以粉嶺高球場為例，講人數，社會最大共識是收回土地，改建房屋。不過，政府最後是否有決定和能力去跟隨這個共識，還是以其他表面言之成理的理由，解釋這樣做不符合社會整體利益？這正是我擔心這場貌似民主的大辯論會加劇富貧之爭和激化社會矛盾的原因。
小組將18個選項分成短中期、中長期及概念性。這令我想起之前「超人」長子李澤鉅的智慧之言。他說肚餓時不是先吃頭盤或湯，而是有什麼上什麼。這就像香港樓宇供應。關鍵是要快，有什麼可以做到的，中又好，短又好，盡量一齊上。回到選項上，以維港以外填海及岩洞發展為例，政府在曾蔭權時代已經提過。環保團體反對前者，可以依法處理，小組說後者成本高昂，但政府不是一早便知道這個事實嗎？
無論如何，我不願看到這場公關騷爛尾。所以我打算就小組的諮詢文件寫一系列文章，供當局參考。
不應否決收回農地
在上星期三立法會的行政長官答問會上，特首林鄭月娥提到某發展商反對城規會在改劃分區計劃大綱圖時，侵犯他的私有產權，因而提出司法覆核，結果事件拖了9年還未解決，讓一幅商業用地「曬太陽」。她以這個案為例，聲稱《土地收回條例》不可隨便使用，因為需要證明有公共用途，而《基本法》保障私人產權，受影響的業權人可以提出司法覆核。相反，「公私營合作」可以讓發展商拿出積聚多年的土地，既滿足社會須興建房屋的需求，又避免經歷一個漫長的司法程序。我認為這個說法有商榷之處。
第一，今次公私營合作是個史無前例的建議，涉及的土地是契約不容許興建房屋的農地（重複：農地）。假如地產商想把手上的農地作建房或商業用途，他需要向城規會申請改變用途，會否獲批，視乎申請是否符合整體或分區規劃。獲批准後，地產商要給政府補償合理的地價。上述繁複程序是千多公頃農地多年曬太陽的一個原因。另一個原因是囤地的地產商財雄勢大，加上樓價不斷飆升，他們不介意等到政府着急，前來要求合作，並解決相關的規劃及基建問題。
第二，公私營合作在私人農地起屋，是否一定較收地、拍賣等既定程序快很多，其實視乎地產商在合作過程中認為可賺取的利潤是否足夠。例如，地產商認為政府要求的補地價金額太高，或合作條款不理想時，可以無了期地商議，反正政府已放棄使用收回土地的權力。
第三，興建房屋（包括公屋）毫無疑問是「公共用途」。即使由回歸後計算，政府已為此動用《土地收回條例》百多次。我不知道為何在今次土地大辯論，為何專責小組的諮詢文件和林鄭特首的發言，竟然都質疑這不足以成為行使《土地收回條例》收回農地的理據。再說一遍：政府幾十年一貫的做法是先制訂發展大綱，然後收地，再把可供私人發展的土地拍賣出去（絕大多數與收回的地不吻合），讓發展商公平競爭，市民看得清楚。這是過去幾十年政府發展新市鎮和興建公屋的模式。我找不到擁有大幅農地的地產商為此與政府打官司，令大型發展拖延多年的例子。
公眾諮詢一開始，專責小組與政府便異口同聲貶低動用《土地收回條例》收回地產商的農地，並唱好公私營合作，難免引起更多疑慮。
關鍵是如何衡量公眾利益
特首林鄭月娥在回應議員有關土地供應的提問時，斬釘截鐵地說，她的施政沒有「既得利益」4個字，而她只是關心有沒有足夠的公眾利益，讓政府行使公權力去為社會辦事。這番鏗鏘有力的言詞，對政府如何決定不同土地供應選項的優次或取捨，以至在選定的項目上採取哪個措施落實，其實沒有提供一些較具體的想法。
強調政府施政只考慮公眾利益，而視既定利益為無物，是全世界所有官員都一定懂得說的話。現實是，所有既定利益者為了要保住自己的利益時，一定會以公眾利益為由向政府遊說，當然對「既得」二字絕口不提。
以最具爭議性的粉嶺高球會為例，支持保留現狀的人士提出的理由，全部都關乎公眾利益，如高球會提供國際賽地、培訓本地球員、維持香港的國際營商環境，以及容許公眾人士有限度使用等。
以數量計，保留高球場的公眾利益較興建房屋一項多很多。以人數計，保持香港營商的吸引力，可以解釋為令全體700萬人受惠，較只能安置幾萬或十多萬市民也多很多。因此，假如政府最終決定保留高球場，或只收回部分，作決定的官員完全可以問心無愧地說，這樣做「符合公眾利益」。
上述假設的例子不是質疑政府的誠意，而是指出，所有既得利益都有公眾利益這個元素。關鍵是有權及有責任解決問題的政府，最終是以什麼準則去衡量不同的公眾利益，然後作出決定。在土地供應上，社會最大共識的公眾利益是興建房屋，藉此縮短輪候公屋的時間，並壓抑不斷飆升的樓價，讓無父母支持的年輕人有機會置業。這項公眾利益應該凌駕其他土地用途的公眾利益上。這是在處理私人遊樂場地上，我建議建屋第一這個原則的原因。
此外，在決定採取哪項措施落實建屋計劃時，另一項重要的公眾利益是符合公平公正原則及被大多數市民認同的社會公義。這是我認為政府不應該因為擔心地產商可能興訟而放棄收地，甚至推銷公私營合作的原因。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
