覓地成為近年政府的要務，旨在多管齊下以供應土地，新界棄置農地亦再次受注目。有見及此，持續智庫主席、嶺南大學香港與華南歷史研究部主任劉智鵬重新提出「新九龍」概念與土地債券，希望從新界覓得土地建屋，其中「新九龍」是參考港英政府70年前的規劃，將部分新界用地視為市區發展，而土地債券則旨在令廢置農地的業主願意將農地交給政府，藉此從新界吸納大量土地，以支援未來的建屋計劃。
曾因界限街以南的九龍半島面積不足，港英政府要開拓市區用地，故於1937年刊憲，將界限街以北至獅子山之南、原屬新界的平坦土地，劃作市區用地，統稱「新九龍」。劉智鵬形容當年港英政府很聰明，以獅子山為天然界線，索性將獅子山南方的平地納入九龍，統稱「新九龍」。
重用「新九龍」概念 發展今日新界
「用了市區的方式來發展土地，當然這裏還有很多零星問題，但就土地利用來說，這是高招到不得了。」劉智鵬笑言，現在大家都不記得九龍塘、深水埗等一帶原屬新界，「所以現在住在深水埗的人說：『我們住市區比住新界好。』對不起，這是新界來的。」劉智鵬認為，同樣概念適用於今日的新界地區，當作市區發展。
資深規劃師林筱魯指出，以往所有新市鎮都是新界一部分，現在新市鎮變成市區後，大家又很接受，但市區以外的，大家仍然當作新界。「你現在劃分的農地、綠化地等，其實在規劃概念中，大家認了它吧：我們從來沒有所謂鄉郊規劃這回事。我只有城市規劃。當你並非城市，土地擺在那裏，其實是長遠土地儲備來的。但你要我去找足夠人口去耕3000公頃的田，不要玩了，你找不到的，我也不能認真對待這回事。」劉智鵬補充，留下來的農村可在附近接上配套，當作產業發展。
林筱魯強調，保育與發展要做得分明，也要做得同樣認真，「新界的剩餘，不是劃入新發展區的地方，不是新市鎮的地方，我們要保育的，認真保育。政府也不要只說不做。保育不只是自然保育，也不只是古蹟保育，鄉郊村落到底有何地方值得維繫其一定的面貌或承傳人文保育，除此之外，認真發展。認真發展的時候，是否沒有足夠令市民信服的手段？這是需要做的。」被問到哪些地區適宜當作市區發展，劉智鵬認為是新界東北區如鎖羅盆等地，尤其平地可以發展，而山上土地本來就棘手，可索性保育山裏村落，況且該類村落比平地更值得保育。
面對今日很多爭議來自劃區，林筱魯提議劃界不必細緻，而是仿效外國的結構規劃。「譬如你到加拿大，這個在省的層面說，將來是就業區，那個是混合發展區，那個是住宅區，但它不會定下細節。它只說，將來大概在未來一個時段裏便應該開始發展了。那麼你便定那個區域，對嗎？然後大家儲錢、儲地、買樓。如果你已經有土地在那裏，是不用填海的，這種概念是可以想的。也不用每次去到一提起，大家就爭拗那幅地是否用來作住宅等。」林筱魯說。
兩種土地債券 收農地建信心
眼見土地問題在香港積重難返，劉智鵬與林筱魯都各自提出「土地債券」來紓緩，但兩者主張只是名稱一樣，內容截然不同。劉智鵬提出的土地債券，是針對新界廢置農地，方便政府收地；林筱魯建議的，則是容許年輕人月供土地債券，有如期權，期限前可選擇換取物業或套回本金，來鞏固年輕人對「上車」的信心。
現在新界有大片土地業權分散，故劉智鵬提出土地債券來回收土地，由政府發債予地主，用農地地契來換，「這一秒鐘有個很重要的意義是，地已經拿出來，釋放出來，這個最重要，交給政府用。」劉智鵬說，到時業主取得債券後，自行選擇套現抑或換地，目前仍是粗略的概念。
劉智鵬：債券土地要對等 旨在收農地
不過，港英政府上世紀60至80年代曾推出Letter B（乙種換地權益書），卻令發展商藉Letter B來囤地，引致炒風熾熱，終於1983年取消制度，全面改以現金賠償。劉智鵬認為，當年問題是數字計得比較隨便，結果無法將地換回來，現在汲取教訓後，須按土地本身大小來發債，債券與土地對等，「不會說債券多了，土地少了，結果不能分給他人……最重要是債券不多於發展區內私人房屋土地，數目不可以多了出來，多了出來後到時無法償還給他人。」劉智鵬補充，債券換地不宜跨區，否則惹來爭議，而債券雖可自由買賣，但原則上發展農地的話亦須補地價。
林筱魯：月供債券 可揀套現或置業
至於林筱魯提出的土地債券，則是讓年輕人每月受薪後撥款買入債券，期間可收取年息，期限前債券持有人可向政府申請置業，政府便物色承建商或市建局建屋，債券持有人繳清建築費後，即可擁有物業，中間可考慮由香港按揭證券有限公司擔保；即使最後決定不置業，仍可套現當作儲錢。他補充，行政細節是因時制宜，有待斟酌。林筱魯認為，這種債券至少讓年輕人心裏有底，覺得正逐步「上車」，「最重要是給你一個希望，你肯乖乖儲錢的話，最後一定上到樓。」
「你認領了500呎（單位），那刻我建完這幅地的物業，有個互換基礎，你拿着350呎的債券，但你看中500呎的單位，那你就補回那150呎，以市價補回。如果你那時儲到600呎（的債券），你說不介意換取500呎的單位，那就在central pool（中央資金池）裏兌換你那100呎，把它套現。」林筱魯說：「最緊要有算式，將來對你有利。」
他解釋，如果用上這種土地債券，有意置業的普羅大眾便可與樓市掛鈎；既然大家都有份得益，即使政府收地時用上《收回土地條例》這把尚方寶劍，也變得合理。若然現在貿然動用「尚方寶劍」，便容易讓外界就土地分成有爭議。林筱魯說：「我不是講社會福利，我是講大家真的為未來投入一個權益，但你投入時，你支撐土地發展，你就肯定自己有這個權益在其中。」
「重點不是技術問題，不是概念問題，而是你如何重新去建立互信基礎。互信基礎是，你說那麼多，我不相信最後我會得益。那你如何令市民去相信那回事呢？」對林筱魯來說，這個土地債券旨在恢復市民信心。為此，林筱魯亦強調不想債券太市場化，因市場化必然帶來投機，連累一些人無法置業，故單位落成前不能轉讓債券；換成單位、出售物業後，便不得再儲債券。劉智鵬補充，這個方案有望做到人人都有「居屋」可住。
填海省卻爭拗 可作談判籌碼
要數市民不信任政府的例子，莫過於「明日大嶼」填海構想，民間隨即有不少人反對。新界是否沒有足夠土地，才令政府要冒着指摘來走這條路？林筱魯指出，如果將新界每一寸地都用盡的話是足夠，甚至有很多居所是超低密度，「假設其地積比率原本是0.2至0.4，如果你確信土地經濟是那麼活躍的話，你一讓它放寬至五倍，你看看有沒有人收地，立即建屋？但這些手段，還是要很多統籌與協調。」他認為，填海對政府來說是最簡單，因為免卻很多爭拗。
其二是填海有助與新界地主談判。林筱魯分析，當政府決定填海後，手持絕對控制的土地，到時新界地主來談判，聲音自然沒那麼大。「這個在政治手段來說，無論填大填小，政府都應該在那裏取得一定的主動權。」他憶述當年從事市區重建時，明明法例齊備，有些居所分明沒有業權、僭建，但仍長年佔用土地，致使政府無法動工。「這是政治現實來的。政治現實是現實。正如我們說軍事用地，一樣的。政治現實是現實一部分。如果我們要花那麼多時間去拆解這些地方的時候，是否可以多一條腿走路？但那個是否絕對選擇？不是，因為我們要多一條腿走路。一齊行走。」林筱魯說。
劉智鵬形容填海為用作增大談判籌碼。「你看看第一代新市鎮發展，全部都有填海的元素。因為有一件事他（政府）一定掌握到，然後才走過來向你說收地。如果你每次收地來做新市鎮，那對方怎會理會你呢？一定提價到很高，才會與你談判。」劉智鵬說。
