近年，內地為了落實「房子是用來住的，不是用來炒的」理念，鼓勵相關行業都來發展長租公寓──長期只用來出租的住宅公寓。因為出租就是用來住的，沒法拿來炒了。
為此，地方政府在批地時，限制土地上建出來的房屋只能用作出租，不能用作出售，逼開發商只能把房子用作長租公寓。由於內地住宅的租金回報率只有一兩厘左右，而資金成本卻要五厘以上，除非租金可以不斷上升，否則這門生意根本很難做，所以開發商對此並不積極，只寥作響應，以示支持，未成氣候。
反而是房地產中介行業，才真的對此熱情投入，為此展開了激烈的競爭。他們投入的方式是到處收房做二房東，食租金差。這樣就不用自行置業那麼大成本，只要付點租金、按金給小業主，簽一份年期較長的租約，把房子略作裝修一下，就有機會以較高的租金租出，賺取租金差價。如果膽子大的，還可以打擦邊球，把三房兩廳的房子重新切割，棄兩廳，變五房，分別出租給外來謀生的單身人士，那就有機會把租金收入提高三分二。這樣雖然違規，但利潤卻十分可觀。
此外，中介公司亦想透過做這種形式的長租公寓，與小業主建立長期的關係，控制房源，以建立中介業務方面的優勢。
另一方面，內地政府亦覺得中介公司的這種做法，有利於存量房的資源得到更好的運用，並有助於解決大量流動人口的居住問題，所以都願意在政策上加以配合，並鼓勵金融機構也來支持長租公寓的運作，令長租公寓可以借助金融槓桿去急劇擴展自己的業務。
長租公寓的營運公司於是把自己打扮成資產管理公司，然後在金融市場發行ABS（Asset-Backed Security）籌集資金。但這種做法既有成本，亦有難度，所以後來大部分改用更方便的租金貸款方式，來代替較複雜的ABS。
長租公寓要求租客一年交租一次，而他們自己則只需每月交一次租給業主，那二房東手上就可以預收一大筆資金作長租公寓的運作用途。在一般情況下，租客是沒有能力，亦不願意一次過交一年租金的，長租公寓的營運公司於是為他們安排租金貸款，讓他們可以一次過付租，然後以分期付款的方式，還款給金融公司。表面上，租客仍是每月交一次錢，與交租分別不大，但這裏面卻包含金融公司要收的利息及手續費，令租客白白增加了負擔。
更大的問題是很多租客根本不知道自己向金融機構借了錢，因為長租公寓公司根本沒有要租客簽一份獨立的貸款合約，而是把貸款的條文放在租約的條文裏面，讓租客在簽租約的時候，同時簽了貸款合約也不知道。
其實，貸款事關重大，理應簽署獨立合約，並讓貸款者清楚知道貸款的性質與貸款的條件，這才代表貸款者已給予Genuine Comment（真實的意見）。否則，這樣的合約應該是未必有效的。只是內地的老百姓法律知識不多，被騙了也不知道。
長租公寓本是一件值得鼓勵的事情，想不到一引入金融就走上了歪路。金融槓桿真是一把雙刃劍。
長租公寓的風險在哪裏？
內地近年盛行把二房東的業務企業化，規模化。一些發展得快的機構三數年裏已收了逾十萬套房子，再分租出去，賺取租差。內地稱這種業務為長租公寓。
長租公寓的業務能發展得這麼快，是因為借助了金融槓桿。經營機構以租客交租的可靠性，向金融市場貸款，助租客一次過付清一年的租金。而他們自己卻只是以一月一次的方式付租金給業主。這樣他們就可以提前收到一大筆租金作長租公寓的營運經費。只要業務擴張得快，提前收到的租金就愈多，手上的資金愈多，就可以加快向小業主收房──簽訂容許分租的二房東協議。
這種經營方式，在起步時就可以打破經營者的自有資金的限制，立即進入野蠻發展階段。為了搶佔市場，長租公寓的經營者紛紛在市場上搶佔房源。為此，他們不惜提高租金，以吸引業主與他們簽訂分租協議，導致競爭激烈的地區租金急升，令真正的租客負擔大增，引起了社會的關注。
經過傳媒的一番深入調查，發現內裏隱藏的問題非常多：首先，原來大部分三房客都不知道自己除了簽了一份租約外，還同時向金融機構借了一筆債；更不知道長租公寓利用租客的信用向金融機構借到該筆錢之後，並沒有即時拿來交租給業主，而是用作自己的營運經費。
在這個過程中，租客明顯是被騙了，因為沒有人告訴過他們，所簽的租約裏隱藏着貸款的安排。其實，金融機構也一樣被誤導。金融機構誤以為是借錢給租客交租的，所以他們稱之為「租金貸」；由於租客交租的信用可靠，所以他們徵收的利息不高；但現實是這筆錢並沒有被用來交租，而是被長租公寓挪用作自己的營運經費。長租公寓的風險可比租客的交租風險大得多。所以在某個角度來說，長租公寓一樣在騙金融機構，否則他們哪有可能借到那麼低息的營運資金。
小租客被騙，值得同情，有關部門應為他們主持公道，但金融機構理應是專業的，精明的，竟也會被誤導，應好好作自我檢討，看看問題究竟出在哪裏？
近日，內地已出現多宗長租公寓的「爆倉」事件。經營不善的長租公寓，發現租回來的房子，裝修好之後，租不出去，或收回來的租金原來不足以抵銷成本。結果資金鏈斷裂，業主沒法按時收到租金，於是要求收回房子。但租客卻是每月都有交租的，當然不肯交回樓宇。於是釀成社會衝突。
這時，租客才發現，自己每月所交的根本不是租金，而是還給金融機構的分期付款。由於二房東沒交租，業主當然有權收樓。業主與租客沒有合約關係，自然沒有任何保障。只是在租樓時，地產中介與長租公寓都沒有把這風險向租客解釋清楚。
所以，一旦長租公寓出事，租客的結局最悲慘。他們的住所會被業主收回，除了要另覓居所外，還要繼續還金融機構的欠款；變成會有一段時間要交兩份租金，肯定不是每個租客都能負擔的。由此可見，長租公寓現時這種運作，根本風險很大，政府若不及時堵塞漏洞，將來有可能釀成社會事件。
內地房租會見頂回落嗎？
內地住宅市場的租金回報率很低，一般只有一厘至兩厘左右。這並不代表內地的租金水平低，而是因為房價升得相對比房租快得多。在一線城市，租金開支常佔家庭入息的三成以上。
內地很多城市都宣稱，擁有自置居所的家庭已達八成以上，相比香港卻只有一半左右。然而，內地城市有大量流動人口，比例佔常住人口的1/4到1/3左右。這些外來人口大部分都沒有能力置業，於是成了租賃市場的龐大需求來源。所以，大陸雖說自置居所的比例高，但租賃市場卻遠比香港活躍。
近期，內地一線城市的租金升得很快，原因是多方面的。城區土地供應有限是主因，加上不少城市都在拆除違章建築，直接減少了存量的供應。再者，長租公寓為了搶佔市場，不惜以高租金爭着與小業主簽訂分租協議。現時，長租公寓已發展至有壟斷性規模，租客已失去議價能力。
不過，長租公寓的問題已引起政府的關注，經營者被政府約談。他們已向政府承諾，會立即把他們手上的數以十萬計的單位放出市場，訂價不會超出現有水平。不過，由於租賃市場的房源質素不一，政府不容易監控租金水平。但這並不重要，只要長租公寓肯釋放手上的房源，租金上漲的壓力當可以減少。
據聞，政府已察覺到，金融機構提供的租金貸款，實質上已被長租公寓用作營運資金，風險已不是租客會不會依時交租的問題，而是長租公寓的營運風險問題。今後政府一定會加強監控，起碼利息水平一定會大幅提高。長租公寓的營運成本必會增加，發展速度必會減慢。今後，他們會着力把手上的房源分租出去，而不是繼續去搶盤源。這些都足以令住宅的租金見頂回落。
另一方面，中美的貿易磨擦無可避免會對中國的經濟造成一定的負面影響。美國加徵關稅後，有部分中國產品可能難在美國市場立足，必須尋找次一級的買家。這些買家能出的價錢一定不及美國的買家高，否則中國的產品早就輸往這些國家，不輸去美國了。
出口產品可賣到的價錢降低了之後，就會令部分生產商無法經營下去，起碼需要裁員減薪。這都會削弱受影響行業的成員負擔租金能力，造成租金上升的壓力。
此外，內地城鎮化的速度亦有放慢跡象。我名下的慈善基金會一向有做內地的農村工作，近年發現，農民出城打工，已不如以前那麼風光。以前是出城打工幾年，就可以回鄉蓋房子，娶媳婦。現在城市的生活水平高了，工資收入僅夠自己的開支，回鄉時往往兩手空空，甚至受了工傷或患了職業病；導致農民出城打工的意欲大不如前。
中國城市化的空間雖有不少，但發展的過程中無可避免是會有反覆的。要吸引農民往城市走，前提是城市裏有大量好的工作機會。若然，經濟出現下行，工作機會減少，工資僅夠生活，農民就不會像以前那麼積極往城裏鑽。城市人口增速放緩，租金自然沒法持續上升。因此，不能排除，內地房租有見頂回落的機會。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
