內地房企近日逐一陷入債務危機，繼恒大與花樣年之後，佳兆業與世貿地產亦相繼出事。這幾間已是規模相對大，知名度相對高的公司，如果連一些知名度略低的地方公司也算進去的話，真可謂不計其數，絕非個別現象。
讓公司規模幾何級數增長的秘訣
出現這樣情況的原因，是內地市場競爭太劇烈，開發商被逼要大不要命。大家為了鬥規模，鬥市場佔有率，鬥市場主導能力，皆不惜大量借貸。否則，不夠進取的公司就很快會被進取的公司淘汰。
不夠進取的公司會買不到地（出價不夠對手高），招聘不到人才（工資沒有人家高），籌不到資金（前景不及別人亮麗），很快就會被進取的公司排擠出局。
在房地產市場興旺，樓價基本上在拾級而上的日子，進取的公司當然獲益至巨。這類公司既向自己的股東集資，又向銀行及債券市場集資，還透過理財公司發行信託投資產品，向小投資者集資。
同一個項目，用同一個故事，向不同的人訴說一遍，就可以不等項目出售套現，便可以把原先投入的資金逾本收回；然後再拿這些資金去投資新項目。這套方式只要反覆使用，公司的規模就可以以幾何級數增長。如果同期樓價是升個不停的話，這類公司當然賺到盤滿缽滿。許家印就一度成為全國首富。
內地房企陷困境的背後因素
然而，當國家的政策改變，不再容許更多的資金流入房地產市場時，這種遊戲就沒法玩下去。銀行不願借太多錢給樓宇買家的結果，是樓價沒法上升，甚至掉頭回落。那房企即使能把項目套現，收回的資金仍不足以還債。因為這些債在借回來的時候，是建基於樓價是會有更高升幅的。
如今樓價升幅不足，房企立即變得資不抵債，如果國家不願意施以援手的話，他們的資金鏈很快就會斷裂，一系列他們的下游公司都會被牽連，甚至連處於他們上游的地方政府也會跟着出事。
內地房企把他們的營運模式，說成是薄利多銷的高流轉模式，好像他們在更好地為人民服務；現實是他們的營運模式債務沉重，風險極高，只要樓價輕微下跌，他們就會資不抵債，無法繼續營運下去。
很明顯，恒大問題並非個別公司的經營不善問題，而是整體行業都存在的結構性問題。要解決這樣的結構性問題，已不可能靠解決個別公司的具體問題去達致，而是要從調整行業的生態環境著手。不把這個問題處理好，明年的經濟很難可以「穩中求進」。
現實是內地的一些房企已大得不能倒，一倒就會像雷曼兄弟公司那樣，產生骨牌效應。房企的老闆可以不救，但房企作為在社會中仍在扮演角色的機構，必須全力挽救，以免出現負面的連鎖反應。挽救的方法留待下一篇文章再談。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
