根據金管局《住宅按揭統計調查》自2009年的數據，每月批出新樓宇貸款的數字和宗數皆穩定，分別在每月300億元和8,000宗附近徘徊。同期，樓價上升超過100%，發展商亦陸續有新盤推出。兩件事似乎有點矛盾！原來金管局這個調查，對象只包括其管轄範圍內的「認可機構」（持牌銀行、有限制牌照銀行和接受存款公司），不包括範圍以外財務公司之類的影子銀行。
這邊廂，影子銀行樓按做得興旺；那邊廂，傳統銀行按揭生意慘淡。看傳統銀行的數據，風平浪靜，金管局的政策似乎相當奏效，成功為熾熱的樓市降溫；看不清楚的影子銀行，從傳統銀行吸納生意，不知道隱藏著甚麼高危按揭，或會隨時爆出甚麼災難來。
當然了，金管局不是掩耳盜鈴，只是權力有限，對「認可機構」可以有八大輪的嚴格管制，對「持牌放債人」卻是束手無策，只能間接干預。例如最近實行的政策，限制影子銀行從傳統銀行獲得資金，以阻撓資金湧到影子銀行去。只可惜上有政策下有對策，財力豐厚的發展商大可供應資金給財務公司，甚至利用上市地位集資做按揭，完全繞過傳統銀行。
影子銀行／傳統銀行
關鍵的問題，是監管將按揭生意「大挪移」是好是壞？更準確的問法，是現有的監管程度是否有效率（efficient），是太多還是太少？這個問題複雜，要看影子銀行與傳統銀行的關係有多密切，也要看影子銀行實際上借錢有幾鬆手，風險有幾高。宏觀經濟學的理論分析，是平均槓桿比率愈高，每當可作為抵押品的樓價有變動，隨之而來消費、投資的波幅會愈大。
另一筆要算的帳，是買家被拒諸門外或要到影子銀行捱貴息的損失。這些牽涉數據搜集和理論模型，相信金管局的專家們已作研究探討。
影子銀行之為影子，在於監管者對其了解不深，掌握的數據有限也無權要求更多。金管局擔憂皆因被蒙在鼓裡。且假設金管局有權獲取更多資訊，假設以今時今日的技術（雖然香港的金融科技仍相當落後）可準確量度影子銀行的貸款行為。一切活動看得清清楚楚，有關的風險會否因而降低？也許會，只是「知識就是權力」，知得更多的金管局那會放過監管擴大規模的機會？將「持牌放債人」一併監管，金管局的權力更上層樓，按揭生意走到灰色或非法的地方去。到時置業門檻和成本大升，樓市一潭死水，不會是理想的結果。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
