倡港人首置定呎定價計劃

香港樓市的新常態是政府每次推出遏抑樓價的辣招，隔不久樓價便再創新高。日前有地產商推出一個在港鐵荃灣西站的新樓盤，平均實用面積呎價為1.7萬多元，較年初一批相若新樓的售價再高出4%。結果首批開售的500伙吸引逾萬個準買家登記，部分人表示替子女買樓，亦有人打算購買多個單位。這個情況又一次證明今天香港排名世界第一的樓價是有龐大的購買力支持的，而每輪辣招向買樓意欲強烈及有財力的市民顯示今天不買，明天樓價更高的道理。

首先討論一個原則性的問題：既然香港奉行自由市場經濟，政府只要確保銀行借貸的風險能夠承受泡沫爆破的危機，同時向居住環境惡劣的基層提供足夠的公共房屋，政府何須緊張私營樓價上升？況且，自由市場的產品價值，包括樓價，有升有跌正常不過，而大升大跌的循環也出現幾次。以往事實證明，政府干預市場的力量從來不是主宰價格升跌的決定性因素；與其再推出新措施，政府不如繼續從增加供應着手，讓供應逐步追上需求，更避免政府用力過猛，令樓價重挫，重現當年董特首「負資產」的民怨。

關鍵是上述經濟原理不能解決現實的政治問題。政府不能不想辦法遏抑樓價的原因，是今天遠遠超越一般中等入息人士能夠負擔的樓價正在不斷加劇有樓人士與無樓人士的矛盾，更把沒有父母協助買樓的絕大多數年輕人的居住空間壓縮至公屋的水平。（政府批出人均面積少於單人囚室的納米新樓，難辭縱容發展商藉此托高樓價的嫌疑）。當今天不少大學畢業生的生涯規劃只是等上樓（公屋）時，他們會對有權力改變現況卻袖手旁觀的政府，和只懂叫他們不要做「樓奴」的「上岸」人士愈來愈不滿。不解決或紓緩這批香港未來新世代的怨憤情緒，政府如何取得他們的信任？香港如何能夠走出困局？

20年內只能原價轉售政府

記得林鄭月娥在競選特首前，以「香港新願景」為題發表演講，其中提到她不甘心香港的經濟表現落後於新加坡。她應該知道，新加坡經濟表現持續優於香港的其中一個原因，是新加坡年輕人毋須為買樓日思夜想，可以安心工作，繼而對未來有期望。例如一名新加坡大學生畢業後便可購買一所1000方呎的住宅單位（組屋）。相比之下，今天香港大學畢業生約20000元一個月的人工只可以用來買一方呎實用面積。現時一個400方呎的納米單位定價約700萬元，該名大學生須捱多少年才可以成為業主？

遏抑樓價上升的最佳方法是政府定期推出大量定價較市場樓價低很多的住宅單位。為了減低對市場的即時衝擊，這批新樓必須附帶購買和轉讓限制。看到這裏，心水清的讀者便會想起今屆政府的「港人港地」政策。讓我首先分析這項政策失敗的原因。

根據時任發展局局長陳茂波在2014年6月11日的立法會上的解釋，「港人港地」政策目的是優先照顧香港永久居民（無年齡限制，也毋須是首次置業），而不是遏抑樓價，這個公開宣示的政策目的是徹頭徹尾的大錯。港人買樓何須政府照顧，市場有大把一手二手樓讓他們選擇。大多數人，特別是年輕人的問題不是沒有合適的單位去買，而是沒有或很少單位的價錢能夠符合他們的資產和入息的承擔能力（這是納米樓愈建愈多的原因）。

當年政府不言而喻的如意算盤是期望透過購買和轉售限制（只賣給港人及30年內只能轉售予港人），「港人港地」單位的定價會低於市場水平，從而產生壓抑市場樓價的作用。結果是，「港人港地」單位的定價是貼近市場水平，原因是港人的定義寬鬆，令轉售限制對買樓需求的影響微不足道。於是這批1200個「港人港地」單位，像其他新樓一樣，是愈賣愈貴，而最受惠的是振振有辭指政府沒有要求他們「平賣」的內地發展商。政府這個怕腦袋又欠周詳的計劃到頭來是賠了夫人又折兵！

我現在建議的「港人首置定呎定價計劃」有兩個政策目的：第一是讓中等收入的青年人（例如起薪約20000元的大學生）可以置業；第二是透過計劃提供的大量單位，遏抑現時不斷飆升的樓價，特別是小型單位，讓更多年輕人能夠有機會置業。