自改革開放後，中國經濟蓬勃發展了近40年。這是其他國家少見的。那究竟是什麼原因，令中國的經濟發展有如此非凡的動力呢？
中國經濟在起步的時候，主要靠工業化。改革開放容許外資來中國設廠，令中國的廉價勞動力有機會發揮經濟效益。與此同時，亦讓中國有機會接觸到先進的生產知識與國際市場，令中國可以逐步地建立起自身的本土工業。
房地產龐大潛在需求
這種情況其他國家在工業化的時候同樣出現過。中國較幸運的，是剛好碰到全球化的浪潮，令中國的產品可以行銷全世界。中國的人口多，勞動力不會像其他國家那麼快枯竭；加上全球市場又夠大，不會一下子飽和，如是令中國經濟增長的時間持續得比其他國家長。
除此之外，中國經濟受助於房地產發展的動力亦遠比其他國家多。原因是解放初期的頭30年裏，中國政府嚴重忽略了民生所需的住屋建設，以至大多數中國人的居住環境都亟待改善，為中國的房地產發展積累了龐大的潛在需求。
本來，其他國家在從農業社會轉向工業社會的過程中，一樣會出現城市化，一樣可以借助房地產發展作為經濟發展的新一輪的動力，但他們主要靠新生的需求，而中國還有龐大的累積需求。
再者，中國人對投資房地產的偏好遠比其他國家的人強烈，加上中國的金融市場發展相對滯後，以致先富起來的中國投資者沒有太多的其他選擇，導致資金擁有者不得不把較多的資金投放在房地產市場。這亦令到房地產發展可以在中國產生較高的經濟效益。
過度興建存在隱憂
然而，經過這麼多年的積極建設，中國的住房需要基本上已得到滿足。中國的存量房的總數已超過中國的家庭總量；但中國在新房的建設上並未有慢下來。長此下去，必然會造成資源浪費，資金被套死，甚至引發金融危機。
現時，除了個別人口尚在增長的一二線城市外，很多三四線城市都已出現過度興建的問題，有人預期，即使再過兩三代，亦沒法消化掉這些已經興建出來的樓宇。本來，在這種情況下，地方政府應該暫緩賣地，引導資源流向更有需要的地方才是。但在中國，房地產發展已成了經濟發展的途徑依賴，無論地方政府還是商營企業都不知道還有什麼可行的途徑。
地方政府的財政收入靠賣地，GDP增長靠地產投資，老百姓就業亦得靠與地產相關的行業。而這些行業可真不少，除了建築業之外，還涉及建材、裝修、傢俬、電器、中介、銀行、保險、法務……真是數不勝數。而更要命的，是一旦房地產市場的升勢逆轉，資產價格就會大量蒸發，負面的財富效應足以引來通縮，把經濟拖往衰退的深淵。
中央政府其實已經很明白，中國經濟的往後發展，一定不能再依靠房地產，所以正在不同的層面加以壓抑。但在經濟尚未找到新的動力之前，又不敢一棍子把它打死。結果，地方政府仍在積極賣地，地王仍在不斷誕生，企業仍熱衷轉行做地產，資金仍在集中流入房地產市場。中國經濟似乎至今仍未能擺脫對房地產的依賴。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
