不要做樓的奴隸

這篇評論您不可不看。不看的話，您將會終生遺憾。香港樓市正處於前所未見的瘋狂泡沫市頂部，泡沫爆破後最少下跌60-70%。盲目地在目前水準以分期付款方式購入物業將會損失慘重。不要做樓的奴隸。

荷蘭鬱金香狂潮的教訓

翻查歷史，每一個瘋狂升市的下場都是恐慌暴瀉，而且下跌至瘋狂升市起點之下。

投資（投機）大眾失去理智地追捧獵物，上升的時候不可理喻，下跌的時候，也不用問為甚麼，要下跌的時候自然狂跌。舉例說，鬱金香有甚麼投資價值？但荷蘭1634/1637年的投機狂潮令人聞聲喪膽，焦頭爛額，見Harry Dent提供的附圖。你有信心在市況下跌的時候及時脫身嗎？

波浪理論分析

據差餉物業估價署最新數據顯示，本港6月份整體住宅樓價指數報249.8點，按月升幅達1.05%，屬去年2月以來錄得的最大單月升幅，指數更已經連續上升3個月，並且創有紀錄以來的新高水準。但由於成交疏落，與1997年高峰比較，膛乎其後。這是典型的不規則形B浪反彈，C浪將會跌個不亦樂乎。下跌目標直指2003年的低位。

香港樓價與市民收入脫節

值得注意的有三點:

第一，與市民收入比較，香港樓價全球最昂貴。

第二，香港中大全球經濟及金融研究所常務所長莊太量更指，港人負擔購買物業的能力持續下跌，以現時樓價和香港家庭入息中位數計算，一個家庭要不吃不喝不買14.19年才可買到九龍區一個400呎的單位。而較健康的年期應為5年，他形容數字誇張，相信14.19年期為全球最長。

第三，按揭樓宇平均還款年期由2000年的15.58年上升至歷史新高，25.92年。平均按揭金額則由2003年的1.12百萬港元升至歷史新高，3.14百萬港元。換言之，已到了市民負擔的極限。為了一層樓，您願意放棄一切，終生為奴嗎？

未來私樓供應增加

2014年7月26日《經濟日報》報道：「3項數據確認私樓供應增加，未來3至4年私樓潛在供應7.3萬伙，達歷史高位；另上半年施工量1.23萬伙，創10年新高；而上半年落成量有7,500伙，為6年半新高。」未來樓宇供應多的是，盲目高價追買物業，智者不為。

利率看升

聯儲局2014年10月將會停止購買債券，利率看升。以美國30年樓宇按揭定息貸款為例，目前利率與1980年代初期有如天壤之別，見附圖。但這種不合理情況將會隨著聯儲局停止購買債券而改變，利率極有可能回升至正常及合理的水準。以鐘擺效應分析，倘若利率由極低水準回升，最低限度要回升至平均水準：8%。倘若成為事實，香港樓市危矣。