自梁振英上任特首至今，樓價已升了五成，從樓價的龐大升幅來看，政府在過去推出的樓控措施是失敗的。當然，政府高官會為自己開脫，假若沒有多輪樓控措施，樓價肯定會較現時高更多。至於市民信不信，政府根本不關心。
筆者認為政府及金管局在調控樓市的表現絕對有改善空間，尤其是在補救現時聯匯制度的缺點和政策的期望管理兩方面，均需要做得比現時好，否則本地樓市只會炒到爆煲，香港經濟也會陪葬！
金管局手法無效
現時銀行結餘接近2,600億元，反映銀行水浸非常嚴重，同時令銀行拆息（HIBOR）持續低企，由於大部份銀行按揭息率與HIBOR掛鈎，HIBOR不上升，按揭息率自然也沒有上調壓力。
讀者可能會問：「美國聯儲局在過去年多已加息三次，為甚麼港息仍然按兵不動呢？」答案是金管局沒有有效方法處理過多的銀行結餘（或HIBOR過低），因為金管局的貼現窗是不設存款機制，即使銀行有過多的資金，也不能存放於金管局的貼現窗內，惟有將資金放在銀行同業市場拆借。
聯儲局在2008年12月也面對類似問題，由於量化寬鬆的影響，銀行的資金量暴升，令同業市場水浸，聯邦基金利率竟然跌穿零水平。為了解決負利率（或管理短期利率走勢）問題，聯儲局決定支付銀行存放於中央銀行的儲備利息，變相為聯邦基金利率設下最低水平。金管局不妨參考聯儲局做法，容許銀行透過貼現窗存入資金可得到利息，金管局也可利用貼現窗存款利率來調節銀行同業息率，推高HIBOR。
辣招的後遺症
聯繫匯率只是今次本地樓價瘋升的主要原因之一，政府的需求管理措施（辣招）所帶出來的後遺症也不能忽視。需求管理的主要精神是增加置業者入市成本，從而壓縮樓宇住宅需求，然而，當政府實施措施而忽略市場反應時，這可以令措施失去效力。
辣招是針對需求，無奈，其副作用窒礙部份二手樓業主賣樓的意欲，最終令二手住宅供應量大減。按政府公佈二手樓宇買賣宗數為例，2010年是122,132宗，但2016年已急降至37,908宗，跌幅高達六成九。因此，新政府必須考慮取消部份辣招，理順二手房屋市場運作，相信可鼓勵二手業主放盤，增加整體樓宇供應。
最後，新政府需要盡快增加土地儲備，尤其是熟地。規劃署上月公佈採用18個空置校舍作為興建房屋之用。從增加土地儲備來看，這是正確方向，但這個政策決定其實是滯後於形勢，因為早在2013年筆者已提出利用空置校舍地皮發展住宅，如果能夠早些決定這種發展模式，樓宇供應是可以多一些。
政府手上不是無地，只是缺乏決心去搶地，從來政府手上已握有發展權，猶如尚方寶劍，但政府有沒有用到這尚方寶劍，大家心中有數。
原刊於《蘋果日報》，本社獲作者授權轉載。
