中美之間的磨擦愈演愈烈，很多人都問我有何看法。我的基本看法是不會沒有影響，但短期裏不會很大，之後就得看形勢如何發展。
美國看來已下了大決心，要制約中國的發展速度，以免中國有機會威脅美國的「一哥」地位。以美國的實力，若是有心要制約中國，是不會沒有成效的。
然而，直到目前為止，美國對香港的態度還是有別於對大陸。因此，我預期貿易戰對香港造成的衝擊應不如內地。不過，如果大陸的經濟真的受到貿易戰的影響，香港無可避免會被拖累。原因是香港的服務業，無論是高檔的專業服務與金融服務，還是低檔的零售與旅遊服務，都是以內地作為銷售對象的。內地的經濟若是放緩的話，對香港服務業的需求亦會逐步減少，最終對香港的經濟與民生都產生影響。
這樣的理性預期很快會在很多人的腦海中出現，所以不用經濟實際受到影響，地產市場的表現亦會因人們的心態轉變而改變。自七月上旬開始，無論是問盤量、睇盤量與還價量都全面下跌，而二手市場上的成交量更少了接近一半，衝擊實在不少。
中國香港投資偏好有異
買家入市意欲下降是不難理解的，他們擔心中美關係進一步惡化，覺得這個時候入市的風險很大，所以寧願謹慎一些。不過，樓價似乎依然不肯往下調，原因是業主的價錢依然企得很硬。他們擔心，在這麼多的辣招下，交易成本實在太大了。若果樓價下調不超過三成的話，他將來想重返市場很難會有着數，所以業主亦十分謹慎，非常惜售，導致二手市場的價格依然企得很硬。
從另一個角度來看，之前香港樓價上升的動力並非完全來自經濟增長。經濟增長每年只不過3至4%，但樓價的升幅常超過10%一年。這顯示，過去香港樓價的上升與經濟增長的幅度關係不大，而是更視乎固有的累積財富會如何配置。如果樓價過去的上升與經濟增長關係不大，樓價將來亦不會因經濟放緩而下滑。
香港人手上的現金依然很多，他們在作資產配置時仍對投資房地產有強烈的偏好，因為他們在房地產市場上所取得的回報遠比在股市多。因此，我預期未來仍不斷會有資金流入地產市場。
香港市場上的資金，很多都來自內地。內地經濟若出現放緩，這些來自內地的資金會有兩種不同的取向。屬於企業的資金，可能有需要調回內地作周轉；這要視乎生意是否有得做。如果是生意難做，那就不一定會增加生意上的投資，反而會把資金投放在其他更可靠的投資上。香港的地產可能是其中一個選項。
至於那些屬於個人的內地資金，一旦已成功轉移到香港，就很少會回流返大陸。中國人對投資房地產有偏好，對持有鈔票卻有恐懼。所以我認為這類資金繼續流向房地產市場的機會很高，令香港樓價不易大幅下跌。
綜合而言，中美磨擦對現時過度熾熱的房地產市場有冷卻作用，交投會回落，價格會調整，但幅度不會太多。當衝擊被消化之後，樓價重拾上升軌的機會依然很大。
原刊於《am730》，本社獲作者授權轉載。
