人不傑，地安得靈？
新特首李家超上任不久便宣布成立土地及房屋供應統籌組及公營房屋項目行動工作組，好讓「基建先行」和「創造容量」兩大發展方針得到落實。成效如何？拭目以待。但不要忘記，土地及房屋問題是香港老問題。
回歸以來，哪一位特首沒有試圖解決這個老問題？問題是，這個老問題似乎一直惡化。過去幾年這問題出現可能是結構性轉變。社會運動加上新冠肺炎疫情，導致另一波移民潮。這一波移民潮，對經濟的影響可能比97移民潮更深遠，這個影響亦可能改變往後政府土地及房屋政策的成效。
移民潮或改變人力資本價值
外行人有所不知，移民經濟學（Migration Economics）是勞動經濟學（Labor Economics）中一個分支。現代移民經濟學，主要是從人力資本（human capital）角度分析。人力資本與其他資本不同地方，是資本跟人力是分不開。人力在前，人力移動，資本跟着移動。移民，樓房生意可留下來，但人力資本難免隨人遠走他去。
要注意的，當人才外流，人力資本價值可能隨之改變，將可升可跌。移民導致人力資本價值上升，固然是移民一大理由。移民導致人力資本價值下降，則反映移民同時導致消費享受上升。全球現約有3%人口居住在非出生地方，氣候變化、政治衝突、發展中國家教育提升等因素，將增加移民人口。傳統研究發現，新移民在勞動市場起初較吃虧，因人力資本價值往往在移民後下降。隨新移民落地生根後投資人力資本，他們和子女最終會順利融入勞動市場。
土地及房屋需求減少
新移民如何影響勞動市場，是爭議性很大一個題目。據傳統理論，移民帶來的新勞動力令工資受壓，生產成本和產品價格隨之下降，尤其勞力密集行業。倘新移民和本地工人能力各有所長，勞力互補經濟含意是本地工人會受益。再複雜點的可能性，是傳統國際貿易理論中著名的「羅伯津斯基定理」（Rybczynski Theorem）。在自由貿易下，移民不一定會令工資下調，因市場可透過經濟轉型拓展依賴勞動密集行業增加出口；相反，移民潮導致人才流失，對香港勞動市場造成的打擊如物價上升、經濟被迫轉型等。
較少行家留意的，是移民潮對土地及房屋市場的負面影響。作為生產要素，人和地是互補的。人去樓空，移民潮當然會減少土地及房屋需求。問題是，今天人才外流是短暫性還是結構性？政府在制定土地及房屋政策時，要先解答這問題。
