會德豐黃光耀：採取「先求量後求價」售樓策略下半年樓價料最多升7%

港府於今年財政預算案中宣布樓市全面撤辣，令樓市驟現「小陽春」，發展商乘勢推出新盤應市。會德豐副主席兼常務董事黃光耀表示，未來會採取「先求量後求價」的推售策略，預計今年下半年有望5至7%升幅。

樓市全撤辣，代表額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、新住宅從價印花稅（NRSD）都不用繳付，意味非香港居民、公司客、非首置與首置客等都只需繳交從價印花稅，入市成本大幅減低。

除了全撤辣外，金融管理局亦宣布放寬物業按揭限制，包括3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限由過往五成調整至七成，並暫停實施物業按揭貸款假設高兩厘的壓力測試，黃光耀指兩項放寬物業按揭限制都是重要舉措，讓打工仔的供款能力可以承擔更高的樓價水平，加快買家入市速度，間接刺激市場需求。

事實上，2023年度財政預算案將專才置業印花稅由「先徵後免」變為「先免後徵」，已經吸引部分通過高才通來港的內地專才提早入市，他相信全撤辣後，有助提升內地客入市的興趣。

撤辣後現小陽春首兩月一手成交逾6550宗

黃光耀表示，以往因辣招所限，投資客最多要繳付相當於樓價30％的印花稅，減半辣亦需繳付15％，現時印花稅回到標準水平，開始見大手投資客入市，例如一客買6個、8個、甚至12單位的情況，整體上客源較減辣前擴闊不少。

他特別提到，以前成交較集中剛性需求（用家）購買力，客源相對狹窄，內地專才和投資客佔整體比例僅約5%。現時樓價已由高位累跌兩成，但租金上升7%，有見於利率有見頂跡象，現時租金回報已經重回一個較理想的水平，所以吸引不少投資客入市。此外，以SEASONS PLACE為例，剛需用家只佔60%，內地和國際專才與投資客分別佔比20%。

減辣對刺激樓市的作用立竿見影，令樓市重現久違的「小陽春」。以一手為例，2月成交僅錄得270多宗，3月急升至逾4100宗，創近11年新高，按月升幅更達十多倍，而二手成交也按月升兩倍，達到2700宗，4月份一手成交略為降溫至2400宗，但仍遠高於撤辣前水平。

黃光耀相信樓市會持續回暖，他說，過去兩年，樓價回落兩成多，至具吸引力的水平，家眼見樓價較幾年前便宜，有些會租轉買，也有因不用擔心未能售出手頭單位，多了一批打算樓換樓的人士入市。他認為隨着需求較前多元化，3月成交又暢旺，估計4月介乎2000至3000宗，在市場信心逐步恢復下，相信小陽春將會持續一段時間。他預計一手樓價仍會主導市場，因發展商銷售策略相對靈活，定價較吸引，

黃光耀指出，以往本港一年正常供應量為18000宗，如果成交量達到萬七、萬八宗便供求相若，但因為過去兩年利率高企，限制了市場需求，只能靠一些用家的剛性需要支持，去年全年一手成交更不足9000宗，結果讓發展商手上積壓了一些貨尾。

港樓低迷三原因：社會事件、疫情和加息

黃光耀相信，其他發展商同樣會趁樓市回穩加快推售，3月份一手交投約4100宗，假設未來發展商每月去貨兩至三千宗，待發展商庫存消化七七八八，至明年中資金壓力應不致太大，樓價便可「追落後」，現在是「先求量，再求價」，隨着成交量增加、樓價開始企穩，準買家有了市價指標，入市信心亦會增加。

過往數年本港樓市低迷，黃光耀稱離不開三大原因，首先是2019年社會事件，2020至2021年受新冠疫情肆虐，2022至2023年受到美國暴力加息影響，所以由去年中開始樓市便持續受壓。

他說，高息令供樓負擔增加，進而影響樓價，另方面，高息令資金流向定期存款，大批資金被鎖定。根據金管局數據，定存資金池由早年的6萬多億增長至現時的9萬多億，即是有3萬多億元被鎖定於定存，令樓市及股市交投呆滯。

黃光耀表示，SEASONS PLACE第一期去貨表現不錯，集團將加快推售第二期，維持貨如輪轉的策略。集團今年仍有5個新盤可以推售，涉及單位數目接近2,200個，目前市場對介乎4、5百萬至8、9百萬有很大需求，

美息自2022年3月首度加息，短短一年多由零息大幅上調至5.5厘水平，至去年6月才暫緩加息，黃光耀形容為「暴力式加息」。不過，聯儲局自去年中迄今再沒有調整利率，反映加息周期可能告一段落，雖然各界對息口走勢看法仍分歧，但有部分人認為下半年可能減息，若果能夠落實，將對樓市將有很大正面作用。

集團今年已提早達到100億元售樓目標

黃光耀表示，第一期SEASONS PLACE銷售強勁，集團亦加快推售第二期PARK SEASONS，成績同樣理想，兩個期數至今速售714伙，佔可售單位逾87%，套現近$45.3億元。綜觀集團今年共有5個新盤推售，涉及單位數目接近2200個，目前市場對介乎400、500萬元至800、900萬元有很大需求。

今年截至5月5日止，會德豐累售逾1030個單位，套現逾110億元，已經達到今年初未撤辣前訂下的全年目標。當中，銷量最高的項目為日出康城12A期SEASONS PLACE 及PARK SEASONS。

對於近期香港經濟表現一般，黃光耀說香港失業率介乎2.7至2.8%，其實不算高，預計今年本港經濟或錄得溫和增長，他反而擔心港人北上消費和商戶結業潮這兩個趨勢，會否打擊本地的零售和消費市道。他說，在吸引外地旅客方面，港府已做得非常落力，包括舉辦七人欖球賽等盛事，但有需要再在宣傳下多些工夫，讓國際社會知道香港是個可以安心旅遊的地方。

黃光耀指出，除加息影響外，地緣政治關係導致流入香港的海外資金減少，也是原因之一。過往港股是區內重要的集資中心，吸引很多海外公司來港上市，尤其是中國公司，同時是債務融資市場，需要鞏固香港國際金融中心的地位，樓股若同時向好，外界投資香港的信心自然會增加。

見證將軍澳發展區內交通配套愈趨成熟

黃光耀記得會德豐參與將軍澳區發展之初，2011年公司在區內（澳南）投得4個發展項目，開始見證該區愈來愈成熟的交通及生活配套設施，集團於是留意區內還有可供發展的目標，隨着日出康城設施愈見成熟，便將該些項目命名為澳東O’ East。

「過往大家覺得將軍澳隧道容易塞車，今日有跨灣大橋，讓居民外出到東九龍多一個選擇，港鐵亦加密了班次，令將軍澳居民生活配套愈趨完備。」他說，會德豐在澳東共投資4個項目（SEASONS PLACE、MALIBU、MONTARA及MARINI），連同澳南的4個項目（The PARKSIDE、CAPRI、MONTEREY和SAVANNAH），集團在區內共投資8個項目，涉及近9100個單位，當中有7個項目已經落成。

他口中最後或者最重磅的項目就是SEASONS PLACE，為日出康城第12A期，位於港鐵康城站The LOHAS康城商場上蓋，3期合共提供1985伙單位，SEASONS PLACE佔650伙住宅單位，實用面積介乎322至655平方呎，涵蓋1房至3房，主打2房戶達337伙，佔全盤約5成；另設25伙特色戶。

他口中最後或者最重磅的項目就是SEASONS PLACE，為日出康城第12A期，位於港鐵康城站The LOHAS康城商場上蓋，3期合共提供1,985伙單位，SEASONS PLACE佔650伙住宅單位，實用面積介乎322至655平方呎，涵蓋1房至3房，主打2房戶達337伙，佔全盤約5成；另設25伙特色戶。